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??“730”政治局會議召開，沒提房地產(chǎn)。

??而與房地產(chǎn)有關的表述也是近幾年最少的一次。

??“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新?！?/p>

??雖然只有22個字，但背后的信號意義很明顯，這意味著城市更新之于城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的重要性再提升。

??7月中旬召開的中央城市工作會議明確“高質量開展城市更新，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”。

??隨后，住建部召開會議強調“要把城市更新擺在更加突出位置，統(tǒng)籌實施好一系列民生工程、安全工程、發(fā)展工程?！?/p>

??結合此次表述可以看出，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的重點，并將作為新型城鎮(zhèn)化的核心任務來推進，接下來城市更新將全面提速，通過存量撬動增量釋放剛性和改善需求，并將為房地產(chǎn)存量時代提供重要的發(fā)展空間。

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??通過梳理2023年以來歷次中央政治局會議有關房地產(chǎn)的表述不難發(fā)現(xiàn)，“730”政治局會議是字數(shù)最少的一次，只有22個字，也是近年來首次未明確提到“房地產(chǎn)”這三個字。

??不過，這并不意味著房地產(chǎn)不重要，而是前期“一攬子”政策效果正在持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場各項指標持續(xù)改善，市場延續(xù)“止跌回穩(wěn)”勢頭，并表現(xiàn)出三個方面的積極變化：新房二手住房成交總量同比正增長；房價降幅整體收窄，6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅均收窄；商品房待售面積連續(xù)四個月減少。

接下來，持續(xù)推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基調仍未有改變。

??此次政治局會議有兩大關鍵點，一個是落實中央城市工作會議精神，一個是高質量開展城市更新。

??其中中央城市工作會議也提到“高質量開展城市更新”，這意味著城市更新在城市發(fā)展中的地位進一步拔高，而房地產(chǎn)業(yè)又與城市建設發(fā)展一脈相承。

??實際上，“城市更新”這一概念首次出現(xiàn)是在2019年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議上，彼時提出加強城市更新和存量住房改造。隨后的2020年、2023年和2024年均提及城市更新，提法從“實施城市更新行動”升級為“大力實施城市更新”。

??今年4月城市更新一詞首次出現(xiàn)在中央政治局會議中，會議強調“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造?！?/p>

??表述也從中央經(jīng)濟工作會議中的“大力實施”進一步升級為“加力實施”。

??此外，今年政府工作報告也提及“持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，體現(xiàn)出中央對于城市更新工作的重視及支持。

??“730”政治局會議的提法從“加力實施”轉變?yōu)椤案哔|量開展”。與中央城市工作會議提出的城市發(fā)展從“大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”相呼應。

??這也意味著新一輪城市更新將圍繞城市“存量提質增效”拉開大幕。

??城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史的必然過程，并從頂層設計發(fā)展到落地實操階段。

??今年5月，《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》出臺，7月21日，住建部發(fā)布了《城市更新規(guī)劃編制導則》，將城市更新從政策文件落地到執(zhí)行層面。

??在3月9日全國人大民生記者會上住建部部長倪虹表示：2025年持續(xù)推進城市更新，重點有三類項目。其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關的是第一類即民生類的項目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。二是城中村改造項目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模。三是大力推進完整社區(qū)建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，增補托育服務設施、兒童活動場地。

??未來城市更新的潛在需求主要來自于老舊小區(qū)改造、城中村改造和城市基礎設建設改造。

??住建部數(shù)據(jù)顯示，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民。

??從過去城市更新規(guī)模來看，其中2022年以來連續(xù)三年城市更新項目數(shù)量維持在6萬個以上，總投規(guī)模已是萬億級別。另據(jù)東吳證券測算，“十五五”期間，城市更新預計至少能完成4.48萬億總投資，折合每年近9000億。 

??住建部部長此前表示“從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。

??高質量城市更新行動，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎設施提升等重點領域，核心在于“以存量撬動增量”。尤其是住建部明確2025年將通過推進貨幣化安置加力實施城中村和危舊房改造，并在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續(xù)擴大改造規(guī)模，不斷催生存量住房改善需求。

??通過貨幣化安置（如直接發(fā)放購房補貼或房票），引導被拆遷居民優(yōu)先購買存量商品房，預計2025年新增100萬套城中村改造將拉動約2億平方米商品房去化，進一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。

??長期來看，以城市更新為背景，通過“好房子”共計迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，最終形成新的價格體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場新的供求關系動態(tài)平衡。 

??中央政治局雖然沒有直接提到“房地產(chǎn)”，但是“字越少、影響越大”，高質量開展城市更新將成為城市發(fā)展“存量提質增效”的重要抓手，并持續(xù)推動新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定高質量發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展提供重要的需求支撐。

??房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過過去20年的高速發(fā)展，城市居民從“住有所居”實現(xiàn)到“住有優(yōu)居”的跨越。在高質量城市更新背景下，各地供地質量將會不斷提升，“城市更新”將與“好房子”深度融合，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)加速向“高品質、低風險、可持續(xù)”的發(fā)展新模式轉型。