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??房地產歷來關系經濟發(fā)展、關系經濟安全，也關系人民群眾切身利益，2026年即將到來，房地產市場走向備受關注。

??12月10日至11日召開的中央經濟工作會議，在提到明年經濟工作要抓好的重點任務時，圍繞房地產發(fā)展作出了多個方向的重要部署。

??會議對于房地產工作的表述是：“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領域風險。著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務風險，督促各地主動化債，不得違規(guī)新增隱性債務。優(yōu)化債務重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺經營性債務風險?！?/p>

??這些表述，體現(xiàn)了房地產市場供給側結構重塑的路線圖已經成型，為處于回穩(wěn)關鍵時期的房地產市場指明了政策路徑，也釋放出“穩(wěn)預期、促轉型、防風險”的清晰信號。

??新供給 新需求 新平衡

??房地產市場依然是當前宏觀經濟的一個重要發(fā)展因素，做好房地產穩(wěn)定工作對于推動經濟向好發(fā)展、維護人民群眾切身利益至關重要。

??這次會議提出房地產要“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，是對房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新部署，也是對城市發(fā)展模式已從大規(guī)模增量擴張為主轉向以存量提質增效為主作出的適應要求，這是一個重要轉變。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，會議提到“去庫存”，說明去庫存重回政策重心。

??國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月末全國商品房待售面積是75606萬平方米，比9月末減少了322萬平方米，今年以來連續(xù)8個月減少。不過，同比卻增長了3.3%，去庫存壓力仍存。

??對于優(yōu)供給，李宇嘉認為，新市民、人才等群體對保租房的需求增加，初創(chuàng)人群對租住和辦公融合的空間需求增加，靈活就業(yè)者需要午餐、充電、歇息的場所需求增加，但供給缺口大，迫切需要盤活存量來解決這類需求。

??“過去，囿于資金來源、資金平衡、對象選擇等因素，類似的項目落地比較少，預計2026年這類項目在資金上將有所突破，項目也會明顯增加?！崩钣罴畏治龇Q。

??接下來，要穩(wěn)定房地產市場，推動房地產高質量發(fā)展，就需要以新需求引領新供給，以新供給創(chuàng)造新需求，安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，轉移人口市民化以及城市更新等情況和部署，都將形成房地產新的供需增長點和平衡點。

??收購 盤活 化風險

??對于存量商品房工作，去年中央經濟工作會議的表述是“推進處置存量商品房工作”，今年的表述為“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，這預示著2026年各個城市將加大收購存量商品房的力度。

??上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任、國際與公共事務學院教授陳杰認為，“鼓勵收購存量商品房用于保障性住房”是本次中央經濟工作會議對房地產部署的最大新意，也是真正的制度性突破，有力消除了過去兩三年在保障性住房路線不夠清晰明確而給市場造成的困惑困擾，這個政策的確立將帶來“恢復行業(yè)動能－提升社會民生－消弭市場風險”的“三贏效應”。

??今年11月份以來，全國多個城市密集推出新一輪存量商品房收儲計劃。除了杭州，廣州也再次發(fā)布房源征集通告，進一步加大收購存量商品房用作保障性住房的力度，明確收購房源建筑面積原則上在90平方米以下且優(yōu)先選取整棟或獨立單元未售樓棟項目。青島市則表示，將繼續(xù)深化和完善存量商品房收購用作保障性住房的創(chuàng)新模式，堅持“以需定購”原則，持續(xù)優(yōu)化政策體系，擴大收購范圍和規(guī)模，強化項目后續(xù)管理與服務，探索建立房地產發(fā)展新模式。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，超過60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量房用作保障房，其中超32個城市發(fā)布征集公告。

??對于地方政府十分關心的收儲資金支持問題，有分析人士建議，盡管財政部提出用專項債券收儲存量商品房，但專項債券額度有限，且需優(yōu)先用于存量土地，導致收購存量商品房資金不足，明年確保長期、穩(wěn)定的收儲資金來源，是這項政策能夠很好推進的關鍵。

??收儲存量商品房和化解房地產風險密切相關。對于化解風險，最受市場關切的是，今年中央經濟工作會議提出“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領域風險”。對比2024年12月中央經濟工作會議，當時的表述是“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”。同樣是化解風險，去年表述是“有效防范”，今年是“積極穩(wěn)妥”，這對于后續(xù)化解一些企業(yè)的債務問題，將會突出市場化和法治化的“穩(wěn)妥”處理策略。

??李宇嘉也認為，短期內防風險仍是房地產的重點任務?！爱斍埃鲭U企業(yè)的風險處置仍在進行，近期個別龍頭企業(yè)債務問題再次加劇市場擔憂；新房銷售放緩也給保交樓持續(xù)帶來壓力，同時銀行個貸不良率有所上升。因此，綜合處置行業(yè)風險、實現(xiàn)軟著陸的任務依然存在。”

??公積金對接“好房子”

??這次會議還提出，深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。在中央經濟工作會議中，對住房公積金的內容鮮有提及，這次將深化住房公積金制度改革寫入其中，無疑是住房公積金領域的一項重要內容。

??2025年，各地已開展了一系列住房公積金改革舉措，進一步發(fā)揮了公積金在解決住房需求和穩(wěn)住樓市中的作用，住房公積金的提取使用范圍進一步拓展。很多城市支持租房提取公積金，支持公積金用于支付購房首付款，部分地區(qū)還允許提取公積金用于加裝或更新電梯。

??住房公積金作為普惠金融的核心載體，明年會成為改革的一個重要發(fā)力點，將更加注重激活民生金融資源、支持合理住房消費。

??“當前住房公積金制度面臨一些現(xiàn)實限制，比如部分城市個貸率偏低、異地貸款流程有待優(yōu)化、對租購并舉支持力度不足等?！崩钣罴握J為，住房公積金是當前最主要的住房普惠金融工具，應進一步擴大其作用，甚至可探索以此為基礎組建住房銀行，更好地支持新市民、青年群體及房地產新模式的轉型。

??值得關注的是，這次會議在表述上，將“深化住房公積金制度改革”和“有序推動‘好房子’建設”并列放在一起，這也意味著后續(xù)在住房公積金的使用上，將向購買“好房子”傾斜，政策會進一步完善和擴大支持力度。

??東吳證券首席經濟學家蘆哲建議，住房公積金制度改革有3個方向：一是提升統(tǒng)籌層級與異地互認，打破公積金的屬地化管理壁壘，實現(xiàn)“錢隨人走”，支持新市民、青年人在都市圈內的跨城購房需求，解決資金閑置與短缺并存的區(qū)域錯配問題。二是拓展使用場景與降低門檻，如加大對租房、老舊小區(qū)改造、加裝電梯等提取的支持力度。三是構建差異化信貸激勵，緊扣會議提出的“好房子”建設，對購買高品質、綠色低碳住宅的繳存人提供更高的貸款額度或更優(yōu)惠的利率，以此引導市場供給側的品質升級。

??這次會議再提到降準降息，這也是房地產行業(yè)最關心的政策動向，隨著貨幣政策適度寬松和財政政策更加積極，也會對房地產市場帶來直接或者間接的效應，這對住房交易活躍和樓市預期修復，將大有裨益。