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??轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)十年過(guò)去，河北三河中國(guó)收藏文化產(chǎn)業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“收藏文化產(chǎn)業(yè)園”）項(xiàng)目地塊已經(jīng)撂荒。

??“我們很多人都是東拼西湊購(gòu)買(mǎi)這的房子，實(shí)際開(kāi)發(fā)商中基宏業(yè)公司就是一家騙子公司。我們當(dāng)時(shí)根本不知道這個(gè)項(xiàng)目不是商品房，現(xiàn)在這么多年過(guò)去了，房子也沒(méi)希望了，退款也遙遙無(wú)期，這就是合同詐騙?！辈糠质詹匚幕a(chǎn)業(yè)園購(gòu)房者告訴中房報(bào)記者。

??“三河市一直是河北省文化產(chǎn)業(yè)十強(qiáng)縣（縣級(jí)市，記者注）之一，有著較為完備的文化產(chǎn)業(yè)體系，涵蓋文化旅游、印刷裝訂、數(shù)字動(dòng)漫、影視文化等多門(mén)類(lèi)?！比邮心秤∷⑵髽I(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

??根據(jù)三河市官方數(shù)據(jù)，在中國(guó)收藏文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目敲定落地的2012年，該市文化產(chǎn)業(yè)總收入已經(jīng)近100億元，是拉動(dòng)該市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。

??彼時(shí)，收藏文化產(chǎn)業(yè)園作為該市招商引資的重點(diǎn)文化項(xiàng)目，風(fēng)頭正盛，當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱(chēng)該項(xiàng)目總投資接近14億元。

??然而項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段后，出現(xiàn)一系列問(wèn)題，直至走入爛尾停擺的困境。

??2024年11月初，熟知該項(xiàng)目?jī)?nèi)情的消息人士告訴中房報(bào)記者，違法出售非商品房只是其眾多開(kāi)發(fā)亂象的冰山一角。收藏文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目爛尾背后，涉嫌未批先建、違法施工，虛假債券合同等問(wèn)題層出不窮，多重亂象夾雜之下，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目只能是草草收?qǐng)觥?/p>

??風(fēng)起于青萍之末。在該消息人士看來(lái)，收藏文化產(chǎn)業(yè)園一地雞毛現(xiàn)狀的背后，都始于中基宏業(yè)（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司高管井某與實(shí)際施工方北京天旭萬(wàn)龍投資管理有限公司法定代表人曹某的違規(guī)操作，二人依托燕京公司出讓的地塊，以超低價(jià)商品房和工抵房等名義進(jìn)行非商品房售賣(mài)，攫取利潤(rùn)，造成了大量購(gòu)房者和債權(quán)人利益受損，與之對(duì)簿公堂，至今未果。

??截至發(fā)稿，中房報(bào)記者嘗試撥打井某、曹某公司電話(huà)，井某電話(huà)始終無(wú)人接聽(tīng)，曹某公司員工表示曹某已經(jīng)消失很久了。

??一波三折的重點(diǎn)文化項(xiàng)目

??2024年11月5日，中房報(bào)記者在收藏文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目位于三河市燕郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，毗鄰蒼頭村和燕京理工學(xué)院東門(mén)。

??目前該項(xiàng)目處于半封閉狀態(tài)，從蒼頭村一側(cè)可以進(jìn)入項(xiàng)目場(chǎng)地，場(chǎng)地內(nèi)已經(jīng)荒草叢生，其中多個(gè)地塊已經(jīng)挖出用作地基建設(shè)的深坑，其中計(jì)劃建設(shè)住房的區(qū)域，也只有先期鋪設(shè)的鋼筋地基結(jié)構(gòu)，工人生活區(qū)已經(jīng)人去樓空。

??據(jù)三河燕京工業(yè)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“燕京公司”）負(fù)責(zé)人向中房報(bào)記者提供的相關(guān)投資開(kāi)發(fā)《協(xié)議書(shū)》顯示，2002年12月6日，原燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管委會(huì)”）與燕京公司簽訂《協(xié)議書(shū)》約定：管委會(huì)將位于三河市燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)迎賓路東側(cè)、北外環(huán)路北、幸福渠以南，面積1000畝土地使用權(quán)有償出讓給乙方燕京公司（準(zhǔn)確面積以最后實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）；燕京公司根據(jù)本協(xié)議受讓的土地依法報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，在土地使用年限內(nèi)依有關(guān)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；該宗土地使用年限為50年。

??2008年10月8日，三河市原國(guó)土局就以上土地向燕京公司頒發(fā)了國(guó)有土地使用證，涉案項(xiàng)目涉及兩塊土地約209畝。

??2012年4月18日，燕京公司與商人井某簽訂《轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》約定：燕京公司將出讓方式取得的位于河北省三河市燕郊迎賓北路的約209畝土地使用權(quán)及已完成規(guī)劃審批的53萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給井某，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為稅后9億元。

??而后井某違約。同年11月20日、30日，應(yīng)井某要求，燕京公司與井某實(shí)控且作為法定代表人的中基宏業(yè)（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（2024年2月被吊銷(xiāo)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中基宏業(yè)公司”）簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同補(bǔ)充協(xié)議》（1、2），僅變更買(mǎi)受方和付款條件，仍將209畝土地使用權(quán)及案涉項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓給中基宏業(yè)公司。

??然而收藏產(chǎn)業(yè)園建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)程再起波瀾，前述燕京公司負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)年因?yàn)橹谢陿I(yè)公司仍未按約定履約，經(jīng)協(xié)商雙方縮小了轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，中基宏業(yè)公司開(kāi)發(fā)、建設(shè)部分受讓項(xiàng)目，燕京公司則開(kāi)發(fā)、建設(shè)轉(zhuǎn)讓后剩余部分項(xiàng)目。于是在2014年6月13日，燕京公司作為甲方與中基宏業(yè)公司簽訂《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同》。其中約定甲方燕京公司將其獲批的案涉項(xiàng)目中的合計(jì)約197866.42平方米開(kāi)發(fā)權(quán)及對(duì)應(yīng)土地轉(zhuǎn)讓給乙方中基宏業(yè)公司。

??未批先建 層層轉(zhuǎn)包

??中房報(bào)記者梳理《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同》，中基宏業(yè)公司取得的開(kāi)發(fā)權(quán)的部分項(xiàng)目地塊，系用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)園配套的職工宿舍。

??職工宿舍13#-16#地上地下及對(duì)應(yīng)的部分K2車(chē)庫(kù)按照規(guī)劃建筑面積稅后每平方米2100元人民幣。加上3#地上地下建筑面積稅后每平方米1700元人民幣，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款約3.7億元。

??彼時(shí)，雙方約定工程的總承包施工單位由中基宏業(yè)公司選擇，但是需要經(jīng)過(guò)燕京公司的書(shū)面同意。

??根據(jù)當(dāng)時(shí)參與該項(xiàng)目的知情人士李然（化名）告訴中房報(bào)記者，中基宏業(yè)公司與燕京公司簽訂《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同》后，在未告知燕京公司也沒(méi)有辦理項(xiàng)目備案的情況下，以項(xiàng)目發(fā)包方的身份與中天銀都（天津）建設(shè)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：“中天銀都公司”）簽訂《案涉項(xiàng)目合同文件》，將相關(guān)工程發(fā)包給中天銀都公司。

??2015年4月12日，中天銀都公司又作為發(fā)包方與河北昌孜華建筑勞務(wù)分包有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“昌孜華公司”）簽訂《案涉項(xiàng)目擴(kuò)大勞務(wù)協(xié)議》，中基宏業(yè)公司為擔(dān)保方。協(xié)議簽訂后，應(yīng)中基宏業(yè)公司要求，昌孜華公司人員及建筑設(shè)備陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。

??據(jù)當(dāng)時(shí)參與施工的知情人描述，工程幾經(jīng)轉(zhuǎn)包之后，中基宏業(yè)公司卻尚未辦理施工相關(guān)手續(xù)，既沒(méi)有樁基以上部分施工許可，也沒(méi)有施工總承包備案，頂著燕京公司的多次通知和相關(guān)部門(mén)的停工通知違法施工，直至被叫停。

??中房報(bào)記者梳理相關(guān)停工通知，2016年3月14日，燕郊高新區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局發(fā)出《停工通知》，其中載明：收藏文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目未取得主體施工許可手續(xù)，擅自進(jìn)行塔吊安裝施工，責(zé)令立即停止施工，完善施工手續(xù)。

??2016年9月3日，燕郊高新區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局下發(fā)《停工通知》燕城違停字【2015】第（189）號(hào)，責(zé)令“必須立即停工，到燕郊住房和規(guī)劃建設(shè)局補(bǔ)辦有關(guān)審批手續(xù)。否則造成任何損失，責(zé)任自負(fù)”。

??2016年12月29日，燕郊高新區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局《關(guān)于收藏文化產(chǎn)業(yè)園11#至16#樓擅自施工的函》， “責(zé)令施工單位立即停工，并對(duì)已施工的墊層、防水層及筏板鋼筋進(jìn)行拆除，否則我局將停止你單位建筑手續(xù)的辦理”。

??2018年6月22日，燕郊高新區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局再度發(fā)出《通知》，要求立即停止項(xiàng)目施工，完善相關(guān)手續(xù)。

??自此，收藏文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目陷入無(wú)限期的停擺狀態(tài)，直至徹底爛尾。在河北當(dāng)?shù)亟ㄖI(lǐng)域人士看來(lái)，收藏文化產(chǎn)業(yè)園停工后，諸多房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛和金融借款糾紛，成為壓垮項(xiàng)目希望的最后一顆稻草。

??違規(guī)售房 1.37億資金去向成謎

??據(jù)李然回憶，中基宏業(yè)公司在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和樁基以上部分施工許可證的情況下，便安排曹某（當(dāng)時(shí)系中天銀都公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）、中天銀都公司及昌孜華公司進(jìn)場(chǎng)對(duì)樁基以上部分進(jìn)行施工，最后因?yàn)橥９ねㄖ?，甚至連底板混凝土都未澆筑便停工。

??“井某和曹某當(dāng)時(shí)對(duì)外宣稱(chēng)該項(xiàng)目（收藏文化產(chǎn)業(yè)園職工宿舍）是超低價(jià)的商品房?！崩钊桓嬖V記者。

??“2018年前后，燕郊房?jī)r(jià)動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元一平方米，該項(xiàng)目則是一萬(wàn)元左右每平方米，自然吸引購(gòu)房者的目光?！崩钊徽f(shuō)。

??燕京公司負(fù)責(zé)人告訴記者，事實(shí)上，早在進(jìn)場(chǎng)施工之前，井某與同曹某就已經(jīng)公開(kāi)以北京天旭萬(wàn)龍投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天旭萬(wàn)龍公司”，法定代表人曹某）和中基宏業(yè)公司名義進(jìn)行非商品房售賣(mài)，通過(guò)虛假的工程款債權(quán)抵頂房屋、房屋買(mǎi)賣(mài)等方式對(duì)非商品房進(jìn)行商品房售賣(mài)和承諾。

??中房報(bào)記者梳理涉案的裁判文書(shū)發(fā)現(xiàn)，曹某既是施工方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，也是簽訂售房和工抵房合同的天旭萬(wàn)龍公司法定代表人，更是中基宏業(yè)公司的副總經(jīng)理。

??根據(jù)法律文書(shū)中的表述，中基宏業(yè)公司曾給曹某委托書(shū)，其中載明：中基宏業(yè)公司法定代表人、董事長(zhǎng)井某，現(xiàn)委任曹某為中基宏業(yè)公司副總經(jīng)理。經(jīng)研究決定由曹某副總經(jīng)理負(fù)責(zé)我公司、中國(guó)收藏文化產(chǎn)業(yè)園、項(xiàng)目融資、現(xiàn)場(chǎng)施工銷(xiāo)售的工作。

??換言之，曹某身份橫跨發(fā)包方、承包方和銷(xiāo)售方三個(gè)領(lǐng)域。

??根據(jù)裁判文書(shū)記載，天旭萬(wàn)龍公司與諸多購(gòu)房人都簽訂了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓及以房抵工程款合同》，合同內(nèi)容基本相同。都是確定房屋預(yù)售關(guān)系，確定標(biāo)的物未產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目樓房，正式開(kāi)盤(pán)前可以?xún)?yōu)先挑選戶(hù)型，同樣簽訂了退房補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議也都未實(shí)際履行。

??“現(xiàn)在看來(lái)，井某和曹某當(dāng)時(shí)就是奔著非法集資來(lái)的，否則也不會(huì)公然違規(guī)出售非商品房，與那么多人簽訂各類(lèi)協(xié)議?！崩钊徽f(shuō)。

??燕京公司及部分參與購(gòu)買(mǎi)涉案住房項(xiàng)目的人士向記者提供了該項(xiàng)目目前的涉案金額初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

??截止目前，井某和曹某及中基宏業(yè)公司和天旭萬(wàn)龍公司違法售賣(mài)案件案涉約150人。除了檢察院起訴書(shū)提及的部分人員及金額之外，其余案涉人員中包括包括房屋買(mǎi)賣(mài)、一個(gè)購(gòu)房合同多套房以及一人多套購(gòu)房合同、債權(quán)轉(zhuǎn)讓及以房抵工程款、借款等，案涉金額約1.37億元人民幣。

??其中北京地區(qū)訴訟約11案，14人，637.4萬(wàn)元（已生效判決）；燕郊地區(qū)訴訟約76案，83人，1.02億元（債轉(zhuǎn)合同77人，8647萬(wàn)元；買(mǎi)賣(mài)合同6人，1587萬(wàn)元）。

??糾紛爭(zhēng)議待解

??由于中基宏業(yè)公司負(fù)責(zé)辦理的開(kāi)工手續(xù)不全，昌孜華公司勞務(wù)人員和建筑設(shè)備閑置造成經(jīng)濟(jì)損失。項(xiàng)目停工后，實(shí)際勞務(wù)方昌孜華公司開(kāi)始多次向中天銀都公司、中基宏業(yè)公司、燕京公司要求支付相關(guān)款項(xiàng)，但最終并未支付，后向河北省三河市人民法院提起民事訴訟，將三公司告上法庭。

??根據(jù)一審判決書(shū)顯示，昌孜華公司提出解除擴(kuò)大勞務(wù)協(xié)議；要求被告曹某、中天銀都公司、中基宏業(yè)公司支付勞務(wù)費(fèi)約1926萬(wàn)元及利息；被告燕京公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任等多個(gè)訴求。該案經(jīng)河北省三河市人民法院燕郊鎮(zhèn)法庭一審、二審，判決燕京公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

??此外，中基宏業(yè)公司法人井某曾向昌孜華公司出具的一份《承諾函》，其中內(nèi)容載明為幫助中基宏業(yè)公司盡快解決開(kāi)工手續(xù)問(wèn)題，昌孜華公司兩次累計(jì)向中基宏業(yè)公司出借950萬(wàn)元，截止承諾函日期2018年10月31日，本息數(shù)額為2780萬(wàn)元，中基宏業(yè)公司承諾該本息款作為昌孜華公司參與該項(xiàng)目建設(shè)的施工保證金。一審法院判決燕京公司承擔(dān)連帶責(zé)任。隨后燕京公司提起上訴，二審維持原判。

??值得一提的是，針對(duì)此案件，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師楊立新，中國(guó)政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師、中國(guó)法學(xué)會(huì)商法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙旭東等專(zhuān)家認(rèn)為，基于《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同》的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，據(jù)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定燕京公司與中基宏業(yè)公司系轉(zhuǎn)讓關(guān)系而非合作關(guān)系，且該合同中無(wú)燕京公司對(duì)中基宏業(yè)公司的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的相關(guān)約定。因此，燕京公司無(wú)需對(duì)相關(guān)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

??涉案《承諾函》由中基宏業(yè)公司及其法定代表人井海泉向昌孜華公司出具，燕京公司不是當(dāng)事方，不應(yīng)當(dāng)要求其承擔(dān)連帶責(zé)任。

??在他們看來(lái)，根據(jù)法院確認(rèn)的事實(shí)，2016年3月以來(lái)，有關(guān)機(jī)關(guān)曾數(shù)次發(fā)出停工通知，然而，中基宏業(yè)公司在收到停工通知的情況下仍未采取任何停工措施，由此造成的損失應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為系由中基公司的過(guò)錯(cuò)所造成，應(yīng)當(dāng)由中基宏業(yè)公司獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

??11月11日，中房報(bào)記者撥打中基宏業(yè)公司電話(huà)聯(lián)系井某，但始終無(wú)人接聽(tīng)。

??隨后記者撥打天旭萬(wàn)龍公司工商信息登記電話(huà)，一位自稱(chēng)該公司會(huì)計(jì)的工作人員在電話(huà)中稱(chēng)“曹已經(jīng)消失了，目前無(wú)法取得聯(lián)系”。

??11月12日，中房報(bào)記者撥打燕郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)相關(guān)部門(mén)電話(huà)約訪(fǎng)住房建設(shè)局，住房建設(shè)局方面以不符合采訪(fǎng)流程為由婉拒了采訪(fǎng)。

??（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中李然為化名。）