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??“最高獎(jiǎng)勵(lì)5萬(wàn)元，重金征名”！

??今年7月，深圳市金光華集團(tuán)對(duì)外發(fā)布了一則征集廣告。據(jù)推文信息，是為“金光華黎光舊改項(xiàng)目”征集案名，此消息一經(jīng)發(fā)布便引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，原因是該舊改項(xiàng)目曾一度陷入停滯。

??當(dāng)時(shí)，一份由深圳升鵬房地產(chǎn)有限公司發(fā)出的《黎光項(xiàng)目部暫停辦公的通知》在業(yè)內(nèi)流傳。通知宣稱，舊改談判持續(xù)兩年，投入資金超過(guò)20億元，受未簽約業(yè)主房屋未拆除影響，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)遙遙無(wú)期，“我司已仁至義盡，現(xiàn)背負(fù)了沉重的資金壓力，面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”

??天眼查平臺(tái)顯示，深圳升鵬房地產(chǎn)有限公司為深圳市金光華實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司控股子公司，成立于2016年3月2日。

??作為深圳民營(yíng)房企涉足城市更新領(lǐng)域的一員，深圳市金光華實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金光華集團(tuán)”）旗下多個(gè)樓盤項(xiàng)目均由舊改轉(zhuǎn)換而來(lái)，受到近幾年行業(yè)調(diào)整、市場(chǎng)下行、簽約受阻等多因素影響，過(guò)去“跑馬圈舊改”的后遺癥同樣開始在金光華集團(tuán)身上顯現(xiàn)。

??同時(shí)，擺在金光華集團(tuán)面前的難點(diǎn)還有項(xiàng)目的去化困局。今年以來(lái)，金光華集團(tuán)旗下共有“鳳凰九里慧苑”“溪山禾璽御府”兩個(gè)項(xiàng)目取證入市，但截至9月15日，鳳凰九里開盤加推半年僅銷售17套房源，去化率僅為8%；溪山禾璽開盤至今4個(gè)月去化率僅在15%，與開盤宣傳的“勁銷291套”相去甚遠(yuǎn)。

??面對(duì)滯銷困境，金光華集團(tuán)旗下項(xiàng)目以“低首付”作為營(yíng)銷策略刺激市場(chǎng)，甚至在鳳凰九里的營(yíng)銷直播間，更直接打出了“低首付”“首FU 12W起”等疑似低首付操作的宣傳術(shù)語(yǔ)。

??多盤陷去化困境

??金光華集團(tuán)網(wǎng)站信息顯示，其旗下深圳在售項(xiàng)目共有4個(gè)，分別是位于龍崗區(qū)的鳳凰九里、龍華區(qū)的溪山禾璽，以及龍岸君粼、溪山君樾2個(gè)現(xiàn)房尾盤。

??當(dāng)前，金光華集團(tuán)主力推售的項(xiàng)目為金光華鳳凰九里，位于深圳市龍崗區(qū)平湖片區(qū)，原為平湖工業(yè)園舊改項(xiàng)目，整體體量約70萬(wàn)平方米，涵蓋商品房、安居房、回遷房、寫字樓、商業(yè)多種業(yè)態(tài)，一期于2023年11月取證開盤，2025年3月再次加推。

??金光華鳳凰九里項(xiàng)目銷售人員表示，項(xiàng)目一期已是準(zhǔn)現(xiàn)房在售，二期預(yù)計(jì)明年入市。中房君通過(guò)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢到，鳳凰九里2023年11月取證，共430套房源，但入市至今將近兩年，去化率僅約60%；同時(shí)，有87套房源為“在建抵押”狀態(tài)。

??今年3月，鳳凰九里再次取證加推，共推出210套房源，但半年過(guò)去僅銷售了17套房源，截至9月15日，去化率僅8%。

??我們通過(guò)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)梳理發(fā)現(xiàn)，深圳市龍崗區(qū)今年以來(lái)獲批預(yù)售的10個(gè)住宅項(xiàng)目中，鳳凰九里項(xiàng)目去化率墊底。

??位于龍華區(qū)觀瀾的“溪山禾璽”是金光華集團(tuán)另一個(gè)主力在售項(xiàng)目，原為大布巷片區(qū)城市更新單元，2023年動(dòng)工，2024年首推一期“溪山禾璽首府”，共454套房源，截至9月15日，項(xiàng)目去化率78%，同時(shí)有13套房源為“在建抵押”。

??今年5月，該項(xiàng)目二期“溪山禾璽御府”取證開盤，共推出708套房源；開盤當(dāng)天，開發(fā)商即發(fā)出熱銷海報(bào)，顯示當(dāng)日共賣出291套房源。

??溪山禾璽御府銷售人員表示，這個(gè)項(xiàng)目是觀瀾片區(qū)首個(gè)新規(guī)戶型產(chǎn)品，75平方米可打造出三房?jī)蓮d戶型，對(duì)比片區(qū)競(jìng)品具有優(yōu)勢(shì)。但也有看房者表示，實(shí)地感受75平方米三房后發(fā)現(xiàn)，其中兩個(gè)次臥的空間偏小。

??與此同時(shí)，截至9月15日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，溪山禾璽御府實(shí)際去化率僅約15%，開盤至今4個(gè)月備案僅111套，仍有將近600套房源為“期房待售”，與開盤宣傳的數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)。

??首付返大額購(gòu)物卡

??去化乏力，金光華集團(tuán)旗下項(xiàng)目屢屢祭出“低首付”操作。

??去年8月，已有購(gòu)房者投訴“鳳凰九里項(xiàng)目首付返現(xiàn)違規(guī)售房”，稱在認(rèn)購(gòu)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在較多違規(guī)問(wèn)題，不僅存在返現(xiàn)操作，且返現(xiàn)的前提是購(gòu)房者需配合簽署開發(fā)商所提供的一份28萬(wàn)元首付貸協(xié)議。該操作涉嫌違反《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于規(guī)范商品房銷售行為的通知》中“禁止首付分期、首付貸”的規(guī)定。

??接到投訴后，深圳市龍崗區(qū)住房和建設(shè)局回應(yīng)：關(guān)于開發(fā)商涉嫌違規(guī)提供首付貸的問(wèn)題，該問(wèn)題我局高度重視，立即開展相關(guān)調(diào)查工作，我局已收到信訪人提供相關(guān)證據(jù)材料，一經(jīng)核實(shí)，我局將依法依規(guī)處理。

??今年3月，龍岸君粼項(xiàng)目同樣有購(gòu)房者爆料，稱落入了開發(fā)商的“首付貸陷阱”，在購(gòu)房者表示首付款有壓力時(shí)，項(xiàng)目銷售引導(dǎo)其進(jìn)行貸款來(lái)交定金與首付款。

??有深圳市龍崗區(qū)房地產(chǎn)中介人員表示，鳳凰九里的所謂“可申請(qǐng)低首付”，實(shí)際操作為購(gòu)房者先交足1.5成首付，待銀行貸款獲批后，開發(fā)商便會(huì)以“成功購(gòu)房送禮送購(gòu)物卡”的形式，返給購(gòu)房者大額購(gòu)物卡。

??“打個(gè)比方，一套房子總價(jià)300萬(wàn)元，購(gòu)房者首付1.5成后共計(jì)45萬(wàn)元，之后開發(fā)商再返回價(jià)值30萬(wàn)元購(gòu)物卡，相當(dāng)于購(gòu)房者首付只出了15萬(wàn)元?！庇蟹康禺a(chǎn)中介人員表示，據(jù)其了解，購(gòu)房者也可以選擇返現(xiàn)金的形式，但返現(xiàn)金金額會(huì)打個(gè)折。

??不僅是鳳凰九里，有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員表示，5月開盤的溪山禾璽御府項(xiàng)目，同樣可以進(jìn)行低首付方案操作，“首付僅需23萬(wàn)元起”。

??對(duì)此，康德智庫(kù)專家、上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東認(rèn)為，2017年11月，住建部、人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資，商品房銷售嚴(yán)禁使用返券、返卡、返現(xiàn)金等手段進(jìn)行過(guò)度營(yíng)銷。因此，即使是“購(gòu)房返購(gòu)物卡”的方式，也顯然違法違規(guī)。

??上海市光明律師事務(wù)所律師付永生也提醒，“低首付”的促銷方式對(duì)購(gòu)房者而言潛藏多重風(fēng)險(xiǎn)，需要高度警惕，銀行基于購(gòu)房者交了足額首付的前提審批貸款，若銀行事后得知首付款實(shí)際已被開發(fā)商返還，涉嫌騙取銀行貸款，銀行有權(quán)宣布貸款提前到期，要求立即償還全部貸款，甚至可能追究購(gòu)房者的法律責(zé)任。