??50城成交面積環(huán)比繼續(xù)跌5%，連續(xù)3個月小幅下滑趨勢不改

??數(shù)據(jù)顯示6月50個重點城市商品住宅合計成交2047萬平方米，環(huán)比下跌5%，同比漲幅13%。從4月份以來連續(xù)3個月逐月環(huán)比小幅下跌的趨勢沒有改變。分城市能級來看，各線城市成交量均不及上月，其中一線城市環(huán)比跌幅略高達8%，同比亦下降20%；二線、三四線城市環(huán)比跌幅分別為6%和2%，但同比分別增長23%和14%，表現(xiàn)可謂是差強人意。

　　政策嚴苛加之需求透支，一線城市成交量環(huán)同比跌幅分別達8%和20%

　　6月份一線城市僅深圳商品住宅成交量環(huán)比上漲。同比來看，一線四城成交量全線回落，尤其是深圳同比大跌54%。不過，從月度成交數(shù)據(jù)來看，自今年1月份以來，深圳樓市成交量逐月走低，已由2015年12月的80.5萬平方米大幅滑落至2016年5月的28.6萬平方米，跌幅多達64%之巨。因此，本月深圳成交量環(huán)比大漲，更多由于上月基數(shù)極低，僅僅意味著成交量在前期大跌的基礎上逐步回歸，并不代表深圳樓市再次進入“放量上漲”階段。

　　我們認為造成一線城市成交量持續(xù)走低的主要原因有以下兩點：其一、調控政策嚴苛，效果顯現(xiàn)。上海、深圳相繼加碼限購政策，北京通州區(qū)甚至將限購范圍擴散至商住公寓，政策抑制需求釋放，效果顯現(xiàn)。其二，前期需求透支嚴重，房價上漲過于迅速使得市場觀望氣氛濃郁，形成有價無市局面。因一線城市房地產市場長期供不應求，房價上漲尤為顯著。而且，各區(qū)域、板塊地王頻出，進一步拉升了房價上漲的預期。統(tǒng)計局70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月深圳新建商品住宅同比大漲54%，漲幅高居各線城市首位。與此同時，受制于前期市場需求急劇釋放，后續(xù)置業(yè)需求難以為繼，一線四城市場普遍“有價無市”。

　　南京、蘇州現(xiàn)疲軟，武漢、天津、濟南成交崛起大有接棒之勢

　　蘇州、南京可謂是二線城市領漲的龍頭，6月成交量環(huán)比繼續(xù)回落，且跌幅都在20%以上。雖然熱門二線城市借助供不應求熱炒土地市場，但購房者心理預期已有轉變，觀望情緒加重。長春、呼和浩特和石家莊這類高庫存城市成交量仍處下降通道，市場需求仍未被激發(fā)。

　　值得一提的是，武漢、天津和濟南成交量維持高位，庫存和消化周期全線走低。譬如，5月武漢商品住宅消化周期僅3個月，并且月內成交套數(shù)在100套以上、銷售金額在1億元的項目約有70個，熱銷項目保利公園九里和武漢CBD銷售金額雙雙突破6億元，購房者入市積極。

　　三四線繼續(xù)分化，市場表現(xiàn)反復跌宕，仍需供需兩端發(fā)力去庫存

　　6月份三四線城市表現(xiàn)繼續(xù)分化，韶關、晉江和寧德成交量顯著提升，同、環(huán)比漲幅都在70%以上，韶關成交量更是實現(xiàn)翻番。以晉江為例，在多方面利好政策作用下，成交量連續(xù)數(shù)月維持在較高水平，房地產市場回暖跡象顯著。

　　與此同時，以溫州、張家港、常德和金華為代表的同、環(huán)比均下降的三四城市不在少數(shù)，尤其是莆田成交量再現(xiàn)“腰斬”。受制于居民購買力有限、人口持續(xù)凈流出等多方面因素，三四線城市成交量往往呈現(xiàn)“脈沖式升降”反復跌宕走勢，地方政府仍需在供、需兩端持續(xù)發(fā)力，緩解庫存風險。

　　綜上所述，6月份往往是上半年樓市成交高點，但前26天成交數(shù)據(jù)顯示，今年6月份樓市并不如市場預期中的一片紅火，熱門一、二線城市初現(xiàn)疲軟之勢，大都呈現(xiàn)“量跌價升、有價無市”格局。個別城市因房價上漲過快，已明顯抑制市場需求有序釋放，成交量步入下行通道將是大概率事件。