——2017年1-6月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速繼續(xù)走穩(wěn)趨緩，單月投資絕對(duì)額創(chuàng)歷史新高

??2017年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資34318億元，增長(zhǎng)10.2%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。

單位：億元，%

圖1  全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資及增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

單位：億元，%

圖2 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)月度投資及增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??中房點(diǎn)評(píng)：從累計(jì)同比走勢(shì)看，在調(diào)控周期和貨幣周期雙重夾擊下，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較1-5月份繼續(xù)下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，但由于近期三四線城市土地交易規(guī)模的增加以及土地價(jià)格的抬升支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資，其增速仍然維持在一定的水平上，下調(diào)幅度有限。

??從不同物業(yè)看，住宅較1-5月增幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，在商辦市場(chǎng)的加碼調(diào)控下，辦公樓和商業(yè)用房較1-5月增幅收窄0.3和0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??分區(qū)域看，東部地區(qū)投資額占總投資額的53.8%，中部、西部地區(qū)投資額接近，均超過一萬(wàn)億元，東北地區(qū)投資額最低，僅為總投資額的3.4%。從投資增速上看，中部地區(qū)同比增長(zhǎng)16%，發(fā)展速度遠(yuǎn)超東、西部地區(qū)。東北部地區(qū)依然是負(fù)增長(zhǎng)，開發(fā)投資持續(xù)低迷。

??單月投資數(shù)據(jù)值得關(guān)注，6月份開發(fā)投資額為13015億元，創(chuàng)有數(shù)據(jù)記錄以來(lái)的月度投資新高。從二季度各月投資額的排布態(tài)勢(shì)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)在動(dòng)力非常大，在調(diào)控政策的影響下，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步的發(fā)展。

??二、土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，有利于市場(chǎng)供給增加

??1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10341萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1-5月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4376億元，增長(zhǎng)38.5%，增速提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。

單位： %

圖3  全國(guó)土地累計(jì)購(gòu)置面積及土地成交價(jià)款增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-6月，土地購(gòu)置面積增幅明顯上調(diào)，土地成交價(jià)款也出現(xiàn)高位回升態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)近四成。在兩部委“喊話”熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)后，尤其是將土地供應(yīng)量與商品房庫(kù)存周期掛鉤，導(dǎo)致近期土地市場(chǎng)交易熱度上升。

??具體來(lái)看，一、二線城市商品房市場(chǎng)活躍，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，政府在在土拍限制層層疊加、地塊限制條件增加，且大量供應(yīng)自住房、安置房用地，土地價(jià)格趨于理性，但企業(yè)拿地?zé)崆椴粶p，甚至對(duì)于全租賃性質(zhì)地塊也同樣去爭(zhēng)奪。三四線城市目前發(fā)展前景良好，土地出讓方面也比較理性，價(jià)格合理，因此也吸引了大量的中等規(guī)模開發(fā)商集中拿地。三四線城市開始承接投資溢出和板塊輪動(dòng)轉(zhuǎn)移而來(lái)的地價(jià)上漲紅利，短期內(nèi)土拍熱度持續(xù)高漲。

??三、新開工面積增幅止降回升

??1-6月份，房屋新開工面積85720萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積61399萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.9%。

單位：萬(wàn)平方米，%

圖4  全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)新開工面積及增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

單位：萬(wàn)平方米，%

圖5全國(guó)房地產(chǎn)月度新開工面積及增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-6月，新開工面積同比增幅止降回升，主要是由于當(dāng)下房企需求和資金在往三四線和部分非限購(gòu)二線城市大量持續(xù)外溢，開發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過快，補(bǔ)庫(kù)存成為當(dāng)前多數(shù)房企的首要目標(biāo)。尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)普遍“量跌價(jià)仍漲”，未來(lái)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期不變的情況下，也是維持“高周轉(zhuǎn)”以實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的絕佳窗口期，企業(yè)加快開工意愿強(qiáng)烈，新開工面積絕對(duì)量保持相對(duì)高位。

??從單月數(shù)據(jù)看，6月商品房新開工面積達(dá)到20541萬(wàn)平方米，創(chuàng)43個(gè)月新高，是2010年以來(lái)該指標(biāo)的第五高的月份。商品房新開工和住宅新開工面積連續(xù)三個(gè)月上漲，短期走勢(shì)非常強(qiáng)勢(shì)，其中季節(jié)性機(jī)械增長(zhǎng)因素也不容忽視。值得一提的是，目前新開工面積規(guī)模和銷售規(guī)?；酒ヅ?，在總體上達(dá)到了一個(gè)相對(duì)平衡的狀態(tài)。這也在一定程度上表明未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)有所減輕。但也不排除在局部熱點(diǎn)市場(chǎng)，新開工和銷售繼續(xù)失衡的局面出現(xiàn)。

??四、銷售面積、銷售金額增幅“意外“反彈

??1-6月份，商品房銷售面積74662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1-5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)13.5%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)38.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)32.5%。商品房銷售額59152億元，增長(zhǎng)21.5%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)17.9%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)38.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)41.7%。

單位：%

圖6 全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積及銷售額增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

單位：%

圖7全國(guó)商品房月度銷售面積及銷售額增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??中房點(diǎn)評(píng)：從近一年商品房銷售面積和銷售金額月度累計(jì)同比增幅走勢(shì)看，兩指標(biāo)增幅在回落了數(shù)月之后出現(xiàn)回升，并沒有按照線性軌跡繼續(xù)回落，市場(chǎng)出現(xiàn)了“意外”。但市場(chǎng)數(shù)據(jù)沒有意外，而是真實(shí)呈現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡。

??雖然地方密集出臺(tái)的各類調(diào)控嚴(yán)厲程度空前，但去年以來(lái)的銷售火熱態(tài)勢(shì)在當(dāng)前熱點(diǎn)城市仍慣性維持，銷售量的韌性相當(dāng)之強(qiáng)。值得一提的是，三四線和中西部城市成為銷售的生力軍。目前很多三四線城市房地產(chǎn)交易較為活躍，部分購(gòu)房者不愿意繼續(xù)觀望，無(wú)論是剛需還是改善，都有較為明顯的交易上升態(tài)勢(shì)，這也使得商品房銷售金額等數(shù)據(jù)的同比增幅曲線有所反彈。可以明確的說，廣大的三四線城市商品房需求支撐了全國(guó)整體樓市的不降反升。動(dòng)力在于，廣大的農(nóng)村購(gòu)房需求迅速提升，外來(lái)投資需求也是重要組成部分。

??6月單月商品房銷售面積接近2億平米，單月同比上升21.4%，漲幅遠(yuǎn)超過上月單月的10.3%。月度銷售數(shù)據(jù)僅次于2016年12月處于過去一年的第二。預(yù)計(jì)下半年，緊縮調(diào)控政策和中性偏緊的貨幣周期開始會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)企業(yè)銷售上，商品房銷售調(diào)整的概率較大，但全年依然還可能再創(chuàng)歷史新高。

??五、商品房待售面積進(jìn)一步減少，去庫(kù)存要考慮政策微調(diào)

??6月末，商品房待售面積64577萬(wàn)平方米，比5月末減少1441萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少1305萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少60萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少128萬(wàn)平方米。

單位：萬(wàn)平方米

圖8 全國(guó)商品房各類物業(yè)累計(jì)待售面積

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-6月，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積進(jìn)一步回落，去庫(kù)存成果顯著。主要是投資需求由一線城市外溢到三四線城市，促進(jìn)三四線城市銷售復(fù)蘇，從而待售面積進(jìn)一步回落。值得注意的是，由于“去庫(kù)存”政策目前沒有明顯的調(diào)整，部分此前庫(kù)存大的城市已經(jīng)變成了庫(kù)存適中或庫(kù)存較小，這些城市，無(wú)論是土地供應(yīng)還是購(gòu)房政策，應(yīng)與庫(kù)存狀況掛鉤，落實(shí)“一城一策”，防止房?jī)r(jià)失控在三四線城市重新上演。

??六、開發(fā)企業(yè)到位資金增幅回升

??1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金75765億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1-5月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款13352億元，增長(zhǎng)22.1%；利用外資104億元，增長(zhǎng)58.9%；自籌資金23273億元，下降2.3%；其他資金39035億元，增長(zhǎng)17.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款23226億元，增長(zhǎng)22.7%；個(gè)人按揭貸款12000億元，增長(zhǎng)6.7%。

單位：%

圖9 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金出現(xiàn)回升，其中定金及預(yù)收款同比增幅22.7%，交1-5月回升2.4%，個(gè)人按揭貸款同比增幅6.7%，較1-5月下滑1.9%。從開發(fā)企業(yè)到位資金的狀況來(lái)看，當(dāng)前基本屬于穩(wěn)定，這或和房企銷售回款速度上升有關(guān)系。此類數(shù)據(jù)對(duì)于房企后續(xù)的補(bǔ)庫(kù)存等有積極作用，一定程度上也利好房企后續(xù)的拿地。

??目前，銀行通道的開發(fā)貸和委托貸款、證監(jiān)會(huì)的公司債和股權(quán)融資、表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃均受到管控限制，而銀行間的中票和信托融資、表外融資的資產(chǎn)證券化均暫時(shí)未有監(jiān)管政策，從而使得房企融資逐步轉(zhuǎn)向這類渠道。

??（本文來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）