??報(bào)告摘要：

??1、土地市場(chǎng)：7月，上海出讓的地塊以底價(jià)成交的居多，商辦用地溢價(jià)率相對(duì)較高。隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫以及房企資金面收緊，預(yù)計(jì)下半年上海土地市場(chǎng)仍較低迷。

??2、新房市場(chǎng)：從環(huán)比來(lái)看，7月上海新房成交已連續(xù)第3個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，下行趨勢(shì)明顯。從同比來(lái)看，此為時(shí)隔一年以來(lái)，首次成交同比增速為負(fù)，主要是2018年7月上海新盤(pán)供給放量，成交的基期值較大所致。7月，上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲1.5%，本月成交的新房仍集中在外環(huán)外，總體成交項(xiàng)目偏向中低端，成交均價(jià)平穩(wěn)。

??3、二手房市場(chǎng)：7月，上海連續(xù)第4個(gè)月成交量環(huán)比下降，但絕對(duì)量不弱，仍站在強(qiáng)弱分水嶺之上。6月，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，漲幅再度跌回負(fù)區(qū)間。4、預(yù)測(cè)：后續(xù)來(lái)看，雖臨港出臺(tái)了限購(gòu)放松政策，但針對(duì)特定人才，并非所有潛在購(gòu)房者。在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景下，此政策對(duì)上海市不足以形成利好。此外，8月入市項(xiàng)目較7月有所減少，預(yù)計(jì)8月新房成交量環(huán)比繼續(xù)下降。據(jù)悉，近期接受議價(jià)和調(diào)低掛牌價(jià)的行為增多，可見(jiàn)二手房市場(chǎng)景氣度減弱，8月二手房成交量恐難以再維持2萬(wàn)套水平。

??一、土地市場(chǎng)：7月成交建面同比增長(zhǎng)14.1%

??2019年1-7月，上海共成交148幅土地，土地成交建筑面積1266.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.1%;土地出讓金888.2億元，同比增長(zhǎng)2.1%。單7月來(lái)看，上海共成交30幅土地，其中商品房住宅用地8幅、動(dòng)遷房住宅用地7幅、商辦用地6幅、工業(yè)用地6幅等。

??7月，上海出讓的地塊以底價(jià)成交的居多，商辦用地溢價(jià)率相對(duì)較高。其中1幅位于閔行區(qū)浦錦街道的商辦用地，溢價(jià)率最高為26%；而商品住宅用地，溢價(jià)率最高僅為6%。隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫以及房企資金面收緊，預(yù)計(jì)下半年上海土地市場(chǎng)仍較低迷。

??二、新房市場(chǎng)：7月量縮價(jià)穩(wěn)

??1、7月新房成交量同比下降15.3%

??7月，上海新建商品住宅成交面積約60.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10.5%，同比下降15.3%；新增供給面積78.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14.4%，同比下降20.7%。從環(huán)比來(lái)看，7月上海新房成交已連續(xù)第3個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，下行趨勢(shì)明顯。從同比來(lái)看，此為時(shí)隔一年以來(lái)，首次成交同比增速為負(fù)，主要是2018年7月上海新盤(pán)供給大增，成交的基期值較大所致。從供求關(guān)系來(lái)看，7月新房市場(chǎng)供大于求。較2018年1-7月，2019年以來(lái)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量有所增加。

??后續(xù)來(lái)看，雖臨港出臺(tái)了限購(gòu)放松政策，但針對(duì)特定人才，并非所有潛在購(gòu)房者。在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景下，此政策對(duì)上海市不足以形成利好。此外，8月入市項(xiàng)目較7月有所減少。因此，預(yù)計(jì)8月新房成交量環(huán)比繼續(xù)下降。

圖2 上海市月度新建商品住宅成交面積與同比增速.勢(shì)

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