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??2024年，多地積極執(zhí)行中央穩(wěn)市場政策，去庫存成效顯著，東莞、鄭州等城市大幅降低土地供應，消化周期縮短，市場信心有望回升。

??◎  文 / 馬千里

??2024年四季度，房地產終于在迎來了核心指標的企穩(wěn)，10月份以來全國新房月度網簽面積連續(xù)同環(huán)比保持增長，一手房成交占比持續(xù)回升，70城房價降幅也在年末迎來了收窄?！岸∽骊旁u樓市”年末發(fā)布會分析，基于庫存風險等8個維度45個細分指標判斷，杭州、上海、成都、西安等八個城市各項指標表現較佳，將在2025年率先回穩(wěn)（詳見文末附表）。

??但更多的城市同樣在大力推行去庫存、降風險，供小于求已經成為了城市新房市場的常態(tài)。相比率先回穩(wěn)的8城，眾多“后進”城市進入回穩(wěn)期或許稍晚，但去庫存的腳步同樣不曾放慢。

??PART 01

??狹義庫存：鄭州、青島等8城壓降超100萬㎡
快速推進穩(wěn)市場進程

??就2024年狹義庫存規(guī)模變動情況來看，絕大多數樣本城市狹義庫存規(guī)模有所下降，少數明顯上升的上海、成都、西安，均為當前新房市場去化表現較佳，躋身2025年回穩(wěn)城市之列的優(yōu)秀城市。

??從狹義庫存的壓降規(guī)模來看，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，2024年末狹義庫存均減少130萬㎡以上，就變化幅度來看，東莞狹義庫存更是同比下降25%，庫存規(guī)模顯著下降。

??固然，受新房交易流速下降影響，2024年九成樣本城市的消化周期較2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超過一半的樣本城市消化周期在18個月以上。但狹義庫存的下降，說明地方主管部門已然能夠先一步控制好新增供應的節(jié)奏，并通過保障房售出、收購閑置項目等方式進一步促進庫存指標的下降，去庫存、降風險進程正在快速推進。

??PART 02

??新房供求：存量項目成為交易主力
青島、長春、重慶2024年供求比低于0.6

??聯系新房供求表現來看，九成樣本城市2024年供小于求，推動去庫存快速推進，其中14市供求差值更是超過100萬㎡。進一步結合供求比指標，青島、長春、重慶供求比均不到0.6，推盤節(jié)奏大幅放慢，存量項目成為了新房成交的絕對主力，城市庫存壓力快速減輕。

??在當前穩(wěn)市場階段中，通過提高新增供應產品質量，可有效提升開盤去化率，促進市場信心回升。但在去庫存角度，存量供應房源才是當前高庫存的主要來源。畢竟新項目、新推案100%的去化率，也不過讓狹義庫存停止上升，若要壓降庫存指標，短時間內仍要著力加速存量項目的交易流速。

??典型如青島膠州老城板塊，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供應僅為1401套，僅為成交量的58%，再加之保障房收儲等去庫存措施的推進，2024年末新房庫存同比減少18%。若2025年能夠繼續(xù)保持這一去庫存力度，板塊消化周期有望從26個月壓降至20個月，重新回到2年以內。

??PART 03

??土地供給：嚴控交易規(guī)模
上海較上年少賣500萬㎡，東莞商住地“封0”

??土地成交方面，有10個城市2024年土地成交量較2023年下降超過200萬㎡，其中上海更是較2023年少成交了512萬㎡的宅地，若計入協(xié)議出讓的宅地，上海2023年宅地交易量較2023年減少800萬㎡，同比下降過半。但上海土地成交金額同比降幅僅有二成左右，2024年共成交約2700億元，仍是2024年全國土地成交金額第一的城市，也是土地供給端“控量提質”的典范。

??排在二、三位的西安、杭州也在企穩(wěn)8城之列。從“后進”城市來看，鄭州、蘇州、東莞表現尤為突出，土地交易量同比降幅均超過一半，其中東莞2024年只成交了52萬㎡的宅地，同比下降82%。2024年東莞招拍掛市場只成交了3幅宅地，1幅為常平鎮(zhèn)的安置房地塊，由中建國際競得，另外2幅為臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)人才房用地，均由華為競得，從嚴格意義上來說，2024年東莞沒有成交任何一宗商品住宅用地。

??PART 04

??長期庫存：土地成交量低于新房
深圳、重慶等7市廣義消化周期下降超過6個月

??在去庫存降風險的行業(yè)大趨勢下，新房成交大于土地成交，已經成為2024年絕大多數城市的常態(tài)，深圳、重慶、東莞等7市更是表現突出，2024年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當于長期去化周期降低了6個月以上，極大減輕了城市的庫存風險。比如深圳2024年新房成交492萬㎡，而宅地成交建面只有89萬㎡，長期庫存下降403.6萬㎡，按2024年的新房成交流速計算，相當于廣義消化周期降低了9.8個月。

??聯系往年新房表現來看，重慶表現更加難能可貴，作為新房交易量曾經達到2000萬㎡級別、高居全國前三的城市，2021年以來交易量急速下滑，2024年新房成交面積已下降至500萬㎡。面對新房交易流速快速下行的挑戰(zhàn)，地方主管部門在供給側也及時做出了相應調整，除少數重點項目之外，增量供應均能免則免。2024年重慶市區(qū)一共僅成交了20宗宅地，合計成交建面135萬㎡，僅為新房交易量的四分之一，推動長期庫存減少404萬㎡，廣義消化周期下降9個月。且2024年重慶市區(qū)成交地塊平均容積率僅為1.8，高品質低密宅地已然成為了2024年重慶土地成交的主力，并帶動少數優(yōu)質板塊信心回升。典型如照母山宅地，容積率僅為1.0，吸引5家房企競拍，經14輪出價以11.6%溢價率成交，預計將打造為洋房產品的四代宅。

??PART05 綜上

??得益于年內中央穩(wěn)市場舉措的出臺，以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫存指標明顯減輕，交出了理想的去庫存“成績單”。在庫存基數相對較高，2024年末消化周期超過2年的城市中，東莞、鄭州、徐州、無錫等表現較為突出，均在2024年大幅減少了土地供應規(guī)模，較2023年少成交的土地交易量，相當于降低城市消化周期超過9個月。此外深圳、重慶、青島等城市2024年土地成交規(guī)模遠小于新房成交，也在實質上壓降了長期庫存規(guī)模，并推動消化周期下降9個月或更長時間。

??若典型城市能夠保持2024年的去庫存進度，2025年東莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個月以內，回歸到合理的范圍之內，長春、常州、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善。隨著越來越多城市達成階段性的去庫存目標，市場信心有望隨之回升，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關鍵力量。