??2020上半年，一場新冠病毒打破了房地產市場周期性變動。樓市“小陽春”并未在一季度出現，開發(fā)經營指標受疫情影響下滑嚴重。彼時，政策逆周期調節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側，而非是刺激需求端拉動經濟，房地產行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調。部分城市試探性出臺需求端刺激政策并未成功。上半年，人才引進和落戶放松是需求端政策的重點。資金面，上半年貨幣環(huán)境寬松，中央多次發(fā)文加強金融市場的流動性，房地產行業(yè)的資金改善，部分資金來源基本達到去年同期。

??下半年，政策基調仍為“房住不炒”，整體延續(xù)溫和窗口期，供應端繼續(xù)為政策的重心，需求端刺激的可能性較小。然而，對于上半年土地市場過熱的城市，不排除政策收緊的可能性。資金面下半年流動性仍充裕，房地產行業(yè)的資金進一步改善。

??政策篇：地方供給側紓困托底，資金面“中性偏松”穩(wěn)預期促發(fā)展

??一、“房住不炒”是底線，供給側紓困托底，需求端發(fā)力人才力求長遠變革

??（一）“房住不炒”仍是中央調控政策的總基調

??2020年上半年，在疫情沖擊下，宏觀經濟形勢嚴峻，一季度GDP同比下降6.8%，其中，房地產業(yè)生產總值同比下降6.1%，房地產開發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低，商品房銷售增速跌破負值。彼時，政策逆周期調節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側(主要體現在三個方面，一是加強金融市場的資金流動性；二是稅收制度上對疫情影響嚴重的企業(yè)提供優(yōu)惠；三是疫情期間無法履約行為免責順延),而非是刺激需求端拉動經濟，房地產行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調。2020年4月，中央政治局會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場得平穩(wěn)健康發(fā)展；5月兩會政府會議提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居。中央調控政策的總基調未變。

??整體來看，在疫情沖擊下，“因城施策”仍在鋪開,各地出臺相關政策扶持企業(yè)發(fā)展，但“因城施策”的底線仍是“房住不炒”, 政策調控的約束是房地產市場“穩(wěn)”。

??（二）供應端發(fā)力應對疫情負面沖擊，緩解企業(yè)現金流

??新冠疫情以來，各地政府充分結合受疫情影響的程度出臺針對房地產市場應對疫情負面影響的相關扶持政策。由于需求端的刺激容易引起市場恐慌，政策的重心在于供給端,主要包含允許延期繳納土地出讓金、延長開竣工期限、降低預售條件、下調資金監(jiān)管要求、增加信貸額度、加快經營性用地出讓等。其中，大部分城市對房企拿地繳納出讓金的時限適度放寬，如上海、杭州、南京、無錫、成都等，緩解了房企拿地的資金壓力；福州、湖州、天津等城市或省份出臺項目開竣工期可順延；焦作、莆田、徐州、東莞等城市或省份調整商品房預售條件；南昌、濟南、無錫、西安等城市或省份出臺下調資金監(jiān)管要求，如降低土拍保證金、降低監(jiān)管資金留存比例等；廈門、貴陽、深圳、廣州等城市增加信貸額度；多省份或城市出臺加快經營土地出讓的進度，如江蘇省、廣州花都區(qū)出臺完成土地交付手續(xù)當天頒發(fā)不動產權證書，莆田出臺穩(wěn)妥推進土地供應。

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