??一、本月樓市政策聚焦：中央重申堅持“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”調控目標，加快發(fā)展租賃住房

??7月，房地產政策環(huán)境從嚴。中央層面，中共中央政治局會議重申，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，調控立場堅定。并且提出，要加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。國務院副總理韓正在加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議上也強調，要高度重視房地產市場的新情況新問題，堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段；要把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，解決好大城市的住房突出問題。在具體措施方面，本月住建部就房地產市場情況約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，并將以上5個城市納入房地產市場監(jiān)測重點城市名單。央行等監(jiān)管部門提出重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則擴容，新增“重點房企買地金額占年度銷售比不得超過40%”。住建部等8部門聯(lián)合印發(fā)整治房地產市場秩序的通知，整治重點為房地產開發(fā)、房屋買賣、住房租賃及物業(yè)服務等。

??地方層面，7月地方出臺房地產調控政策數量較上月繼續(xù)小幅增加，緊縮性政策占比較上月提升13個百分點，從嚴從緊調控風向明顯。從調控內容來看，緊縮性政策仍聚焦在新房及二手房價格管控、房地產市場秩序整頓、房企資金監(jiān)管等方面，寬松性政策則基本依賴人才引進及戶籍制度改革。本期報告主要對7月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

表1  2021年兩次中央政治局會議內容對比

??數據來源：中房研協(xié)整理

??二、中央政策：堅持“房住不炒”，加快發(fā)展租賃住房

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??本月貨幣政策繼續(xù)從“穩(wěn)”。一方面，央行于7月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億元，以保持流動性合理充裕，增強金融機構資金配置能力；另一方面，MLF利率已連續(xù)16個月維持在2.95%的水平，LPR連續(xù)15個月持平。

??在房地產調控方面，本月中央圍繞構建落實房地產長效機制，動作頻頻。一方面，國務院再提要堅持“房住不炒”定位，重視房地產工作中的新情況、新問題，要嚴格房地產企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，要加快發(fā)展保障性租賃住房并印發(fā)了具體指導意見，財政部等3部門聯(lián)合印發(fā)住房租賃稅收優(yōu)惠減免政策等。7月30日，中共中央政治局會議也重申堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，強調要加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。另一方面，央行等監(jiān)管部門提出，將房企買地金額占比年度銷售額指標納入監(jiān)管體系，重點房企買地金額不得超年度銷售額40%。住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州，并將以上5個城市納入房地產市場監(jiān)測重點城市名單。房地產市場監(jiān)管力度持續(xù)加強。此外，住建部、國家發(fā)改委等8個部門聯(lián)合發(fā)布整頓規(guī)范房地產市場秩序的通知，提出力爭用3年時間，市場房地產市場秩序明顯好轉。房地產市場監(jiān)管體系將不斷健全并形成常態(tài)化運作。 

??三、地方政策：多地調控加碼，持續(xù)完善房地產市場調控機制

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年7月地方出臺房地產調控政策42條，較上月略有增加。其中，寬松性政策11條，緊縮性政策20條，中性政策11條。全國多地加碼房地產市場調控，緊縮性政策占比再次提升，房地產政策環(huán)境持續(xù)從緊。

??具體來看，調控收緊主要集中在強化行政限制和加強市場監(jiān)管上。其中，在強化行政限制方面，典型代表有：上海市規(guī)定未通過價格核驗的二手房不得對外發(fā)布，并明確通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；東莞市提出以近一年內新建商品住房申報銷售價格及網簽銷售價格、二手住房網簽交易價格以及自然資源、稅務部門對區(qū)域地價、房價的分級管理、住宅建造品質等因素確定房價基準及調節(jié)系數，作為新建商品房銷售價格的參考依據；南京市針對部分關注度較高的商品住房項目，采取集中供應方式上市銷售，申購人自報名之日起至搖號結果公示當日止，僅可參加一個集中供應項目的購房報名；西安市、無錫市、紹興市等地相繼建立二手房成交參考價格機制等。在加強市場監(jiān)管方面，典型代表有：溫州市就炒作學區(qū)房及哄抬房價開展整頓行動；廣州市就房源信息發(fā)布進行進一步規(guī)范；濟南市要求新建商品房建立項目電子手冊，記錄項目投資、建設、銷售、資金監(jiān)管、交付、市場檢查等全周期開發(fā)建設相關事項；深圳市、南京市出臺住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管細則等。

??調控寬松主要表現(xiàn)在人口人才政策上。典型代表有：廈門市推出“留廈六條”新政，高層次人才可按現(xiàn)有規(guī)定以市場價45%的價格申購100—200平方米人才住房，人才住房交房入住滿5年且在廈工作滿5年后，政府擁有產權可按比例逐年贈送給人才；南京市放寬積分落戶條件，需要繳納的社保年限，從原來的不少于24個月，調整為不少于12個月，且南京和蘇州的居住和社保繳納年限累計認可；沈陽發(fā)布人才新政3.0版，針對高層次人才，最高可給予500萬購房補貼；青島市西海岸新區(qū)建設產權型人才住房，高層次人才以及博士研究生學歷人員購買價格不高于同區(qū)域商品住房售價的70％等。此外，成都市取消原“所購再交易房樓齡超過10年的，最低首付款比例相應提高10%”的規(guī)定，合肥市縮短搖號選房資格鎖定時間等，客觀上也利好當地房地產交易。

??四、7月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??7月30日，中共中央政治局會議召開。會議認為，當前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻，并延續(xù)了“國內經濟恢復仍然不穩(wěn)固、不均衡”的判斷。會議提出，做好下半年經濟工作，要堅持穩(wěn)中求進工作總基調，要做好宏觀政策跨周期調節(jié)，保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，積極的財政政策要提升政策效能，穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動性合理充裕。央行2021年下半年工作會議也強調，要堅持穩(wěn)字當頭，綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，政策導向與中共中央政治局會議保持一致。7月央行降準釋放長期資金1萬億，流動性邊際寬松，主要是針對MLF大量到期的補充及7月稅期高峰的對沖。8月、9月MLF到期量分別為7000億和6000億元，或使流動性偏緊，預計央行仍會有適度對沖措施應對，下半年經濟政策仍將以維穩(wěn)為主。

??在房地產方面，中共中央政治局會議為下半年房地產調控定調，堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從住建部再次就房地產市場調控約談地方城市來看，中央對地方房地產調控工作保持密切關注，要求地方切實落實調控主體責任。此外，央行等監(jiān)管部門將房企買地金額占年度銷售額比例納入監(jiān)管指標體系，并要求嚴格執(zhí)行“三線四檔”融資管理和房地產貸款集中度要求，房地產金融監(jiān)管也將進一步強化。無論是從仍不穩(wěn)固的國內經濟形勢，還是嚴厲的行業(yè)政策環(huán)境來看，下半年房地產發(fā)展不容樂觀。

??2.地方層面

??在中央三令五申堅持“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”調控目標，住建部再次就房地產市場情況約談地方城市負責人的背景之下，未來地方調控勢必將更加積極主動，調控城市范圍將進一步擴大，調控力度大概率也將加大，升級“四限”政策、建立房價管控機制、完善土地出讓規(guī)則等或將成為后續(xù)房地產市場調控重點。隨著房地產調控機制不斷完善，通過人才政策為樓市輸血的作用逐漸減弱，一二線房地產市場將繼續(xù)降溫，庫存積壓嚴重的三四線城市房地產市場壓力進一步加大，需防范風險。另一方面，大力發(fā)展租賃住房是2021年住房城鄉(xiāng)建設重點工作，近期中央已多次召開加快相關專題會議，預計后續(xù)地方也將加快落實推進。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評研究中心 研究員