零售業(yè)表現(xiàn)萎靡，網(wǎng)購(gòu)發(fā)展迅猛

  隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩加之反腐倡廉政策持續(xù)深入，實(shí)體零售業(yè)不斷受到?jīng)_擊。盡管如此，前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售額仍同比增長(zhǎng)8.2%至人民幣6,573億元。這主要得益于同期網(wǎng)上零售額的迅猛增長(zhǎng)，前三季度網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)61.9%至人民幣929億元。

  受到宏觀經(jīng)濟(jì)與中央政策的雙重?cái)D壓，實(shí)體零售業(yè)內(nèi)部正試圖不斷調(diào)整以適應(yīng)更加嚴(yán)酷的生存環(huán)境。由于業(yè)態(tài)組合、動(dòng)線布局以及購(gòu)物舒適性等方面的先天缺陷越發(fā)難以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)狀況，傳統(tǒng)百貨業(yè)正逐漸被蠶食。這方面的典型代表便是華堂與百盛。繼上個(gè)季度關(guān)閉位于望京的分店后，本季度華堂又關(guān)閉了位于朝陽(yáng)區(qū)的北苑店。不僅如此，今年年底其位于西直門的分店也將脫離公眾的視野。至此，華堂只剩下亞運(yùn)村、三里屯等六家店還在營(yíng)業(yè)。與此同時(shí)，百盛也于7月份關(guān)閉其位于四環(huán)大郊亭的分店，至此百盛已經(jīng)在兩年內(nèi)關(guān)閉了在華的七家店鋪。

  與百貨業(yè)的萎靡形成鮮明對(duì)比，購(gòu)物中心則迎來(lái)了自身的發(fā)展契機(jī)，為應(yīng)對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的網(wǎng)購(gòu)，多數(shù)商家結(jié)合自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)打出體驗(yàn)式消費(fèi)的手牌，致使經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)更加豐富、品牌組合更加靈活、消費(fèi)個(gè)性化更加突出的購(gòu)物中心在實(shí)體零售業(yè)中大行其道。最近三年開業(yè)及未來(lái)一年即將開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，除卓展購(gòu)物中心和老佛爺百貨系百貨商場(chǎng)外，其余新增項(xiàng)目都毫無(wú)例外的定位為購(gòu)物中心。

  去中心化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇

  第三季度，亦莊和通州亦分別迎來(lái)各自首個(gè)中高端購(gòu)物中心——大興區(qū)亦莊區(qū)域的力寶廣場(chǎng)華聯(lián)購(gòu)物中心與地鐵八通線沿線的京通羅斯福購(gòu)物中心，分別為市場(chǎng)帶來(lái)8萬(wàn)與6.7萬(wàn)平方米新增面積，其中數(shù)個(gè)品牌首度進(jìn)入該兩區(qū)域。

  華聯(lián)集團(tuán)旗下的力寶廣場(chǎng)華聯(lián)購(gòu)物中心于7月末正式開業(yè)，其預(yù)租率高達(dá)90%，多達(dá)160余種品牌入駐，包括服裝品牌優(yōu)衣庫(kù)、H&M以及餐飲品牌小南國(guó)、王品臺(tái)塑牛排、南京大排檔等。9月10日，位于八通線九棵樹站的京通羅斯福購(gòu)物中心低調(diào)開業(yè)。該項(xiàng)目目前已引進(jìn)百余種品牌，主力租戶包括樂(lè)天影院、寶樂(lè)迪KTV。此外，該項(xiàng)目亦引進(jìn)了一系列服飾、餐飲和生活家居品牌，包括H&M、C&A、俏江南、東來(lái)順等。目前該項(xiàng)目出租率已超過(guò)85%。

  縱觀近兩年來(lái)新增商業(yè)項(xiàng)目的空間分布，不難看出其布局呈去中心化趨勢(shì)。從去年入市的五彩城二期，華聯(lián)集團(tuán)旗下的三個(gè)項(xiàng)目(肖家河、同成街以及天鴻購(gòu)物中心)以及金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)，再到今年第三季度開業(yè)的力寶廣場(chǎng)華聯(lián)購(gòu)物中心和京通羅斯福購(gòu)物中心，均位于五環(huán)以外的非核心區(qū)域。第四季度即將入市的六個(gè)項(xiàng)目中，在非核心區(qū)或近郊的項(xiàng)目占總體量的比重更是超過(guò)80%，由此不難看出本地商業(yè)市場(chǎng)去中心化趨勢(shì)越發(fā)明顯。

  不僅如此，在充分拉開與傳統(tǒng)區(qū)域的輻射距離的條件下，各新增項(xiàng)目還積極尋求符合所在區(qū)域?qū)嶋H情況的定位。在實(shí)現(xiàn)對(duì)所在區(qū)域的有效覆蓋的同時(shí)，側(cè)重滿足本地居民全方位的購(gòu)物需求，打造一站式的以家庭單元主要目標(biāo)客群的社區(qū)型購(gòu)物中心。譬如，位于常營(yíng)區(qū)域的龍湖•長(zhǎng)楹天街、通州區(qū)域的通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及大興區(qū)西紅門區(qū)域的英特宜家購(gòu)物中心三個(gè)項(xiàng)目均采用社區(qū)型購(gòu)物中心的定位，目前龍湖•長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目已引進(jìn)180余種品牌入駐，核心租戶包括百盛、永輝超市、全明星滑冰俱樂(lè)部以及盧米埃影城；通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則吸引超過(guò)200家零售商入駐，其核心租戶包括萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)超市以及大歌星KTV；而英特宜家購(gòu)物中心除了引進(jìn)宜家家居、歐尚超市、蘇寧電器、金逸影城四大主力租戶外，還簽下一系列國(guó)內(nèi)外知名品牌入駐。從以上項(xiàng)目的選址定位、品牌布局等經(jīng)營(yíng)模式中不難看出，“去中心、社區(qū)化、一站式服務(wù)”將是未來(lái)非核心區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的總體趨勢(shì)。

  餐飲擴(kuò)張如火如荼，奢侈品牌態(tài)度謹(jǐn)慎

  本季度餐飲品牌表現(xiàn)最為活躍，眾多商場(chǎng)業(yè)主積極引入此類業(yè)態(tài)以提高客流量。其中典型租賃案例包括：大董首次登陸CBD區(qū)域，落子華貿(mào)中心；西貝篠面村、外婆家與面屋武藏在金融街購(gòu)物中心開設(shè)新店；Family Mart正式落戶北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3航站樓；鼎泰堂進(jìn)駐位于王府井步行街的北京APM。

  與此同時(shí)，為滿足本地持續(xù)擴(kuò)大的中產(chǎn)階層和本地居民不斷提高的品牌意識(shí)所帶來(lái)的市場(chǎng)份額，快時(shí)尚和輕奢品牌繼續(xù)在本地市場(chǎng)滲透及擴(kuò)張，包括：H&M在本季度新入市的京通羅斯福與華聯(lián)力寶廣場(chǎng)分別開設(shè)了兩家分店；3.1 Phillip Lim與Coach在新光天地開出新店；H&M的附屬品牌MONKI在西單大悅城的店鋪于本季度開業(yè)；設(shè)計(jì)師品牌集成平臺(tái)D2C近日落子國(guó)貿(mào)商城；優(yōu)衣庫(kù)在世貿(mào)天階開設(shè)其在北京最大的一家旗艦店；KENZO將在三里屯太古里北區(qū)開設(shè)新店；而著名婚紗品牌VERA WANG在華的第三家店落戶三里屯太古里北區(qū)。

  盡管出租率樂(lè)觀，租金漲幅繼續(xù)放緩

  盡管第三季度有新增供給入市，全市中高端物購(gòu)物中心的出租率仍表現(xiàn)穩(wěn)定，達(dá)到95.5%，系過(guò)去五年來(lái)的最高值。同時(shí)，由于餐飲和體驗(yàn)式租戶繼續(xù)主導(dǎo)本季度市場(chǎng)需求，北京中高端購(gòu)物中心首層平均租金進(jìn)一步放緩，至每平方米人民幣915.2元，系過(guò)去四年的最低水平。盡管如此，西單與三里屯等成熟商圈的租金仍表現(xiàn)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)季內(nèi)最高漲幅。

  第四季度預(yù)計(jì)有六個(gè)購(gòu)物中心入市，總商業(yè)面積達(dá)到70萬(wàn)平方米，其帶來(lái)的空置面積將給整體出租率帶來(lái)下行壓力。盡管多數(shù)項(xiàng)目由運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主持有且擁有便捷的交通，但由于所處區(qū)域的商業(yè)氛圍尚未成熟，業(yè)主仍然要在租金上予以優(yōu)惠以吸引品牌入駐，因此整體租金漲幅將進(jìn)一步放緩。