??核心觀點(diǎn)：

??百城庫存：全國(guó)百城庫存呈現(xiàn)連續(xù)三年同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，而從庫存去化周期看，呈現(xiàn)倒U型走勢(shì)，總體上去化效果好于預(yù)期。2020年長(zhǎng)三角去庫存效果最佳，包括湖州、南通和揚(yáng)州等去化周期都比較小。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)：2021年去庫存工作需注意房貸集中度新政所帶來的影響，若個(gè)貸收緊，那么勢(shì)必影響相關(guān)城市的銷售和去庫存。當(dāng)然，樂觀方面看，若是疫情得到更好的控制，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面繼續(xù)向好，那么去庫存方面依然會(huì)有較好的表現(xiàn)。

??一、庫存

??1、100城庫存：連續(xù)三年同比正增長(zhǎng)

??截至2020年底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為51971萬平方米，同比增長(zhǎng)7.5%。從月度數(shù)據(jù)看，2020年百城庫存總體呈現(xiàn)逐月攀升態(tài)勢(shì)。而從年度數(shù)據(jù)看，2018年開始，全國(guó)百城庫存出現(xiàn)了止跌反彈態(tài)勢(shì)，2018-2020年庫存同比增速分別為1.6%、5.7%和7.5%。2020年庫存年度同比增速更高，和特殊的市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)。尤其是在疫情的沖擊以及三道紅線的政策約束下，房企推盤節(jié)奏明顯會(huì)加快，其容易推高庫存規(guī)模。

??2、供求關(guān)系：房企供應(yīng)心態(tài)較為急切

??2020年，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為58213萬平方米，而成交量為54585萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。最近三年全國(guó)百城均呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)，但2020年略偏特殊。第一、和2019年相比，2020年供求數(shù)據(jù)相對(duì)偏弱，說明疫情對(duì)于百城供求兩端是有沖擊的。第二、供應(yīng)量要比成交量強(qiáng)勢(shì)，并不是說市場(chǎng)成交很疲軟，而更多在于供應(yīng)節(jié)奏較快。比如說2020年9月份新增供應(yīng)數(shù)據(jù)創(chuàng)近10年月度新高，其都會(huì)使得供求矛盾加大。

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