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??導(dǎo) 讀 

??1、貨值百強(qiáng)門檻同比略有提升，TOP10新增貨值占百強(qiáng)42%

??2、TOP100拿地金額同比跌1%，近七成百強(qiáng)房企未拿地

??3、依舊是老面孔央國企拿地，但民企投資逐漸復(fù)蘇

??4、僧多粥少土拍競爭加劇，央國企投資周期或拉長

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：4月份核心城市出讓地塊質(zhì)量雖不如上批次，但市場依舊保持火熱，優(yōu)質(zhì)塊地參拍房企數(shù)量“居高不下”，封頂搖號地塊比例同樣保持高位。

??市場雖熱但企業(yè)拿地整體仍低迷。一方面近七成百強(qiáng)房企1-4月未拿地，且百強(qiáng)拿地銷售比持續(xù)低位，另一方面，投資策略主要集中在一二線城市，拿地企業(yè)依舊是“老面孔”央國企和區(qū)域深耕的民企。

??綜合來看，土地市場熱度延續(xù)性顯著好于新房市場，雖然呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的格局，但地市火熱一定程度上提振了市場信心。預(yù)計(jì)接下來一二線土拍熱度仍會慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是房企補(bǔ)倉拿地的競爭點(diǎn)。

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??貨值百強(qiáng)門檻同比略有提升
TOP10新增貨值占百強(qiáng)42%

??4月，雖然部分核心城市出讓地塊的質(zhì)量不及上一批次，但市場熱度依然得以延續(xù)。前四月新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)門檻分別為27.6億元、9.1億元和20.4萬平方米，但對比2020年和2021年同期，各梯隊(duì)門檻均呈現(xiàn)斷崖式下降。

??1-4月新增貨值超過百億企業(yè)達(dá)到17家，較去年同期減少7家，且斷層明顯。新增貨值10強(qiáng)門檻值為167.1億元，高出20強(qiáng)門檻72.3億元。另，各梯隊(duì)內(nèi)部分化也持續(xù)加劇，新增貨值TOP3華潤、萬科、建發(fā)新增貨值均超過400億元，幾乎較5-10名貨值高出一倍。

??此外，貨值TOP100集中度依舊較高，其中貨值TOP10房企1-4月新增貨值占百強(qiáng)比例達(dá)到42%，前30強(qiáng)企業(yè)貨值占比更是接近七成。

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??TOP100拿地金額同比跌1%
近七成百強(qiáng)房企未拿地

??截止4月末，投資百強(qiáng)的貨值、總價(jià)和建面總量分別為8264億元、3927億元和4173萬平方米，分別下滑14%、1%和18%，投資總量仍未追上去年同期，與2020年、2021年同期相比降幅更是超過六成，拿地依舊較為謹(jǐn)慎，這一點(diǎn)從近七成銷售百強(qiáng)房企未拿地也可見一斑。

??結(jié)合拿地銷售比來看，一季度銷售百強(qiáng)房企拿地銷售比僅有0.11，較1-3月略有提升，但整體繼續(xù)保持低位。各梯隊(duì)投資強(qiáng)度隨著規(guī)模逐層遞減，10強(qiáng)房企拿地銷售比為最高，為0.16，其中萬科、華潤、綠城、建發(fā)1-4月拿地銷售比超過0.2，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均和梯隊(duì)均值。

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??依舊是老面孔央國企拿地
但民企投資逐漸復(fù)蘇

??4月份，有上海、杭州、合肥等多城繼續(xù)集中供地，土拍熱度持續(xù)走高，部分優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”、競爭激烈，從拿地企業(yè)來看呈現(xiàn)兩個(gè)特征。

??第一，民企投資的積極性在復(fù)蘇。一方面是此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續(xù)在深耕城市拿地。龍湖在上海、杭州、長沙以41億拿下三塊地，濱江則繼續(xù)深耕杭州，偉星繼2月份杭州拿地后，再次競得蕭山區(qū)一宗地，且在合肥土拍中，報(bào)名多達(dá)7幅地，并在競品質(zhì)中競得高新區(qū)地塊。另一方面，本土民企緊抓“撿漏”機(jī)遇，參與到搖號中，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。值得注意的是，碧桂園時(shí)隔9個(gè)月首次在集中供地拿地，通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價(jià)28.3億元，也是本月杭州土拍最高地塊。

??第二，盡管土拍火熱，但主力仍是規(guī)?；雵蟮?。在上海、成都的土拍中，央國企拿地幅數(shù)占比達(dá)到84%和60%。且從參拍來看，銷售TOP10央國企房企基本均報(bào)名了核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。4月單月拿地中，華潤、萬科、建發(fā)、中國鐵建拿地金額（全口徑）超過100億，華潤在廣州、上海、長沙共計(jì)拿地6幅，金額達(dá)到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過50億。

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??僧多粥少土拍競爭加劇
央國企投資周期或拉長

??當(dāng)前土地市場呈現(xiàn)四個(gè)特征，第一，城市、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優(yōu)質(zhì)地塊參拍靠“搶”和“運(yùn)氣”，整體競爭十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到企業(yè)的“青睞”；第四，盡管土拍火熱，但拿地主力仍是規(guī)模化央企、品質(zhì)地方國企和優(yōu)質(zhì)民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”并不多，大部分房企仍然面臨資金壓力。

??因此我們認(rèn)為，在優(yōu)質(zhì)地塊僧多粥少情況下，土地市場競爭仍將加劇。以搖號或競品質(zhì)為主的土拍方式，會影響房企的投資策略，同時(shí)也給中小房企帶來機(jī)遇。一方面，需要在核心城市補(bǔ)倉的央國企投資周期或?qū)⒈焕L，而民企整體仍呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢，深耕當(dāng)?shù)氐谋就撩衿髣t有“撿漏”機(jī)會。另一方面，隨著競爭提升，房企投資策略也會從僅關(guān)注核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，帶動整體市場熱度提升。

??綜合而言，當(dāng)前土地市場熱度延續(xù)性顯著好于新房市場，雖然整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了市場信心，加塊了投資-銷售的傳導(dǎo)效應(yīng)。預(yù)計(jì)接下來一二線土拍熱度仍會慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是房企補(bǔ)倉拿地的競爭點(diǎn)。