回流模式二：外幣資本通過股東貸款渠道入境

中海地產外幣形式的海外資本融資主要以港元和美元債券融資為主。以美元債券為例，美元債券是以美元作為結算單位的債券，定期獲得利息、到期歸還本金及利息皆以美元支付。由于企業(yè)發(fā)美元債，會承擔很高的名義利率，而發(fā)人民幣債承擔的利率較低，因此香港資本市場創(chuàng)造了一種新型合成債券(Synthetic Bond)。即以人民幣計價，以美元、港元結算，將匯率收益與結算貨幣的息率回報相結合，因此稱之為“合成”債。

FDI(即外商直接投資)，是以外幣形式存在的海外資本，可走正常的外匯管理流程，無需央行進行個案審批備案，致使流入境內的資本在外匯管理的體系下，納入當月FDI金額統計范疇。與海外人民幣資本回流，需要中央銀行審批其有沒有入境資格，國家發(fā)改委經過商討研究決定其入境的規(guī)模，國家外匯管理局記錄及監(jiān)管其資金的使用途徑，三方認證通過后才能入境的繁瑣程序相比，外幣形式的海外資本入境確實提高了不少效率。

外幣形式的海外資本雖通過FDI的形式光明正大進入境內，但其資金的用途及使用仍舊受到外匯管理局的監(jiān)督和管理。一般來看，FDI審批通過的資金主要有兩種使用用途。一方面用途為新建廠房，購置設配，進行實體投資；另一方面用途為股東貸款，利用“投注差”向境內的子公司提供貸款。中海地產的海外外幣資本大多募集之后，都是要運作到自己境內分處各地的項目中的，因此中海地產應該是充分利用股東貸款的FDI路徑。

從表2中11家典型房地產企業(yè)2009-2011年聯營公司、共同控制實體及其他占用資金數據顯示，中海地產2009年初僅為22.68億元，而2011年末達160.32億元。和中海地產保持一致性的是，11家典型企業(yè)都或多或少的有所增加，整體趨勢為平穩(wěn)上行。這里我們主要拿萬科地產和中海地產作比較，萬科作為中國房地產行業(yè)的老大哥，無論是銷售面積還是銷售金額都是高居首位，而且據CRIC研究中心2011年年報研究，萬科地產在中國單獨城市的盈利能力也是最強的，種種數據表明萬科地產相關的資金占用情況應該會更為突出才對。然中海地產的資金占用竟然是萬科地產的2.05倍，如此之高的數值，只能讓我們聯想到中海地產擁有比萬科地產更為優(yōu)秀的融資環(huán)境，而且通過股東貸款形式的“投注差”手段，可以直接而且高效的進入中國內地的項目企業(yè)中。這或許就從側面證明中海地產海外資本主要的回流手段就是通過股東貸款的形式完成的，讓企業(yè)的快速發(fā)展與香港資本市場對接，促使合作雙方達成雙贏的局面。