3、發(fā)展動因：需求資源投資三力驅動，潛力城市發(fā)展動因各異

　　由于各城市房地產市場發(fā)展條件存在較大差異，通過對各城市經(jīng)濟規(guī)模、發(fā)展資源等多方面考量，將三四線城市按照其房地產市場發(fā)展動因劃分需求導向型、資源導向型、投資導向型、均衡導向型。

　　3.1 需求導向型

　　需求導向主要考察了城市消費者的基本居住需求和改善性居住需求。通過常住人口及其增長率、市區(qū)人口及其增長率，以及人均GDP來考察基本居住需求；以人均社會消費品零售總額、私家車擁有水平作為消費水平的分析依據(jù)，人均存款額/套均總價作為購買能力的標志，人均可支配收入作為收入水平的標志，以及人均居住面積作為居住條件的標志，來綜合評價改善型居住需求。

　　通過對基本居住需求和改善性居住需求的綜合考察，得到具有較強需求的城市，其中需求驅動力排名前20位的城市如下：

　　3.2資源導向型

　　資源導向主要根據(jù)城市資源與能力以及城市發(fā)展條件兩方面的表現(xiàn)來做綜合評價，得到資源導向分類的城市排名結果如下：

　　3.3投資導向型

　　近年來，隨著三四線城市經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入的提高及城市基礎設施的不斷完善，人們紛紛看好房地產市場的投資價值，吸引眾多房地產投資者的涌入，使三四線城市房地產市場迅速膨脹。隨著限外、限購、限貸等樓市調控政策持續(xù)進行，一二線城市的房地產投資需求大部分被擠出市場。而三四線城市受樓市調控影響較小，從一二線城市流出的投資需求紛紛流入了三四線城市。在內外力的雙重作用下，三四線城市中的一些城市房地產市場出現(xiàn)了以投資為導向的發(fā)展模式。

　　3.4 均衡導向型

　　在對三四線城市進行導向分析時可以發(fā)現(xiàn)，每個城市的發(fā)展導向不盡相同，一些城市偏重于剛性和改善性需求導向，一些城市偏向于資源導向，而另一些城市則偏向于投資導向，但也有部分城市呈現(xiàn)出一種均衡的發(fā)展導向模式，即需求導向、投資導向、資源導向三者兼有，呈齊頭并進之勢。

　　在以上三種導向分類的基礎上，采用聚類分析對三類導向的排序進行分析，剔除在某一分類中排名靠后的城市，共有65個三四線城市呈現(xiàn)出均衡的發(fā)展導向，此類城市占全部三四線城市的26%。在這些均衡發(fā)展為導向的三四線城市中，需求、投資、資源導向同時存在，一起決定著城市房地產市場的發(fā)展前景。