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??偌大的會場來了700余名嘉賓，包括城市管理者、投資人、產(chǎn)業(yè)方、房產(chǎn)商、供應(yīng)商、業(yè)主方等， 場面熱烈。

??有來自光大、五礦、中鐵、中交、國開金融、平安不動產(chǎn)、杭州地鐵等資源型企業(yè)，有工行、農(nóng)行、建行、中行、浙商銀行、中信銀行、光大銀行等銀行機構(gòu)，也有阿里巴巴、字節(jié)跳動、?？低暋⒅袊苿?、中國普天等技術(shù)型企業(yè)，以及萬科集團、綠城集團、藍城集團、中南建設(shè)、魯能集團等地產(chǎn)企業(yè)。

??巨大的深藍色屏幕下，曹舟南站在舞臺中央，所有目光投向他一人。這個創(chuàng)業(yè)兩年多的藍綠雙城掌舵者向與會者詳細地介紹了“共建”模式，他認為這將是中小企業(yè)沖破障礙的生存方式之一。

??調(diào)控收緊、金融監(jiān)管紅線新規(guī)，以及疊加社會、經(jīng)濟調(diào)整下，中國房地產(chǎn)企業(yè)再次到了面臨生存問題的時刻。巨大的變化中，曹舟南認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)未來會呈現(xiàn)兩種趨勢：一是頭部房企集中度不斷提高，資源傾向度進一步聚集；二是適應(yīng)投資與開發(fā)加速分離趨勢，依托市場化法則和核心競爭力，各領(lǐng)域頭部企業(yè)將以“共建”模式重新形成新的事業(yè)生態(tài)。

??“發(fā)揮所長才能共贏?！辈苤勰媳硎?。

??曹舟南是一個創(chuàng)業(yè)者。兩年前從綠城中國辭任后創(chuàng)辦藍綠雙城，找同伴、尋資源、拓項目、創(chuàng)新模式，這兩年他及藍綠雙城帶給了行業(yè)一些新的思考。兩年多時間，也從4個人、零項目發(fā)展到擁有800多人、手握60余個項目1300萬平方米土地儲備的企業(yè)。

??“人努力，天幫忙；也要感謝我的合作伙伴。”曹舟南說。

??11月1日，在由藍綠雙城發(fā)起主辦的2020第二屆共建者大會期間，中國房地產(chǎn)報記者采訪了藍綠雙城董事長曹舟南。

??中國房地產(chǎn)報：兩年多的發(fā)展，企業(yè)目前整體情況如何？

??曹舟南：我們是從4個人、零項目起步，到現(xiàn)在已發(fā)展成為810個人手握63個項目的企業(yè)，其中30個項目處于開發(fā)階段；30多個處于前期階段；土地儲備1300萬平方米，貨值1500億元；已進入到40多個城市，涉及一二三線城市，如杭州、北京、大灣區(qū)等。今年有15個項目在售，將完成70億元銷售額。

??對于藍綠雙城來說，我們定位為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，業(yè)務(wù)涉及開發(fā)服務(wù)、生活服務(wù)、城市服務(wù)三方面。其中開發(fā)服務(wù)主要是傳承和創(chuàng)新開發(fā)，生活服務(wù)主要是營銷服務(wù)、物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)管理等，城市服務(wù)主要是城市智慧養(yǎng)護業(yè)務(wù)。我們的核心競力分別是共建商業(yè)模式；SOD模式，服務(wù)導(dǎo)向；雙開發(fā)模式；TOD模式；“三合一”服務(wù)模式；合伙人機制。

??中國房地產(chǎn)報：這兩年做得如何？個人感受如何？壓力在哪兒？

??曹舟南：這兩年創(chuàng)業(yè)最樸素想法是想把品質(zhì)做好，不想追求規(guī)模，也不想背負規(guī)模與其他方面的壓力。所以，現(xiàn)在做事情是如何做好的壓力、精益求精的壓力。

??中國房地產(chǎn)報：最近，藍綠雙城又一次進行了引投，五礦信托等企業(yè)入股，對于類似舉動是基于什么？外界認為此舉將稀釋股權(quán)，后期會出現(xiàn)公司控制權(quán)問題；包括引投是否企業(yè)資金方面出現(xiàn)了問題。

??曹舟南：目前，光大、五礦等企業(yè)已經(jīng)入股藍綠雙城。為什么選擇這些戰(zhàn)投，一是他們的資金優(yōu)勢；二是戰(zhàn)略和項目的協(xié)同性較好，可以持續(xù)帶來優(yōu)質(zhì)項目。

??除了上述因素，引入戰(zhàn)投也是解決資金問題，特別是發(fā)展基金。共建項目需要資金，目前我們手上有60多個項目，假設(shè)一個項目需要投入5000萬元，整體就需要30億元，所以資金問題也是很現(xiàn)實的問題。我也非常感謝投資人，他們?nèi)绱讼嘈盼摇?/p>

??另外，盡管引入了戰(zhàn)投稀釋了一部分股權(quán)，但因為在此前的設(shè)計中合伙人是一致行動人關(guān)系，所以我及團隊對于藍綠雙城的管控不存在問題。

??引入戰(zhàn)投過程中，最大的體會是做事先做人，別人信你，就要一定把事情做好，不能讓資產(chǎn)流失，我是那種寧愿自己全部承擔也不會讓別人吃虧的人。

??中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在企業(yè)中什么事是你比較關(guān)注或擔心的。

??曹舟南：現(xiàn)在我比較關(guān)注的是團隊能力。面對經(jīng)濟的變化行業(yè)的調(diào)整，企業(yè)需要大量投融拓人才，業(yè)務(wù)發(fā)展沒有問題，有很多新業(yè)務(wù)在推進嘗試，比如城市養(yǎng)護業(yè)務(wù)，但最大的挑戰(zhàn)是人才，找到合適的人很關(guān)鍵。

??中國房地產(chǎn)報：對于金融監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)怎么看？

??曹舟南：金融監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)將使中國房地產(chǎn)業(yè)帶來根本性變化。此前，我們的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了3個發(fā)展階段，從上世紀90年代開始的前20年是土地紅利，導(dǎo)致的結(jié)果是產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)粗糙，市場供不應(yīng)求，產(chǎn)品短缺；2010年后進入到金融紅利，很多房企明擺著是虧錢卻照樣拿地，原因是幾乎所有企業(yè)靠負債擴大規(guī)模，通過高周轉(zhuǎn)帶來規(guī)模發(fā)展。但房地產(chǎn)也是一種產(chǎn)品，它也需要建設(shè)周期，快速發(fā)展下出現(xiàn)了品質(zhì)問題與行業(yè)口碑問題。

??現(xiàn)在，高層已表明不能再通過高負債高杠桿發(fā)展，要回到精細化管理層面，回到經(jīng)營發(fā)展本身上去?！叭龡l紅線”新規(guī)將改變整個行業(yè)，讓開發(fā)商都靜下心來，要發(fā)展高科技、做好服務(wù)業(yè)。

??未來，所有房企只有一條路，向管理要效益，“管理紅利”時代到來了，再也不能通過舉債擴大規(guī)模。

??我個人認為未來行業(yè)會形成兩大趨勢：一是行業(yè)集中度進一步提高，如前20強企業(yè)有機會繼續(xù)往上走，有一部分會國有化；二是行業(yè)最難的是處于幾百億元至千億元企業(yè)，面臨土地與債務(wù)問題，所以這部分企業(yè)生存較難。對于這部分企業(yè)，共建或許是一種好的生存方式。

??另外，個人認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)在監(jiān)管方面要向國外企業(yè)學習，他們走過的道路有教訓(xùn)也有經(jīng)驗，是可以借鑒的。以國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)來說，只要你的投資額度到了，項目的建設(shè)規(guī)格到了，開發(fā)資質(zhì)可以升為二級；但在國外做住宅有嚴格的準入門檻，專業(yè)人才如設(shè)計師、工程師、會計師等是硬門檻，技術(shù)也要過硬。但在國內(nèi)，投資、開發(fā)、服務(wù)到底哪一個是企業(yè)核心競爭力并不明確，也就衍生出品質(zhì)等問題。

??我們提出“共建”模式，是希望破解這一問題，專業(yè)人做專業(yè)的事；投資收益由投資人獲得，開發(fā)企業(yè)拿開發(fā)收益，建設(shè)方拿建設(shè)收益。

??中國房地產(chǎn)報：共建是一種什么模式？

??曹舟南：共建是以市場化原則和核心競爭力為基本依托，打通需求、資本與能力、資源，重構(gòu)房地產(chǎn)價值鏈，推動從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，在資本、產(chǎn)業(yè)、供方、同行、客戶五個層面有序?qū)嵤蛟祛^部企業(yè)互聯(lián)的專業(yè)共同體、價值共同體、命運共同體，共同探索邁向未來的事業(yè)生態(tài)。

??它包括五個層面：一是資本共建。攜手央企、國企、民企、投行、金融機構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等投資人，主要進行發(fā)展平臺、城鄉(xiāng)融合、有機更新、資產(chǎn)重組、產(chǎn)業(yè)組合、混改創(chuàng)新等方面的共建。目前，藍綠雙城已經(jīng)與光大、五礦、中鐵、中交、國開金融、平安不動產(chǎn)、云南投資、山東高速、山東鐵投、杭州地鐵、南京地鐵、浙商資產(chǎn)、愛達集團等50余家重量級企業(yè)深入開展資本共建。

??二是產(chǎn)業(yè)共建。堅持以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，以空間營造為配套，聯(lián)合科技產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)，創(chuàng)新“人-城-產(chǎn)”的未來人居模式。目前藍綠雙城與國開金融公司共建“PVCP”世界第一度假品牌融合平臺，與阿里巴巴、鴻雁共建數(shù)字化園區(qū)智慧平臺。

??三是供方共建。倡導(dǎo)專業(yè)人做專業(yè)事，與設(shè)計、總包、銷售、物業(yè)、品牌、商業(yè)、文旅、教育、醫(yī)療、康養(yǎng)等領(lǐng)域頭部企業(yè)展開共建，打造專業(yè)共同體。

??四是同行共建。與具有專業(yè)特長和投資能力的同行開展共建。如藍綠雙城與平安不動產(chǎn)共建西雙版納桃源里文旅小鎮(zhèn)等。

??五是客戶共建。首要的是幫助客戶買到心儀的好房子，過上更加美好的生活。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主可以選擇投資發(fā)展基金，成為“投資人”；同時業(yè)主可以參與項目銷售，成為“置業(yè)顧問”和“事業(yè)合伙人”，實現(xiàn)業(yè)主、投資人、事業(yè)合伙人“三位一體”的事業(yè)生態(tài)。

??中國房地產(chǎn)報：對于“十四五”時期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有什么判斷？

??曹舟南：“十四五”關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)展我認為出現(xiàn)重大動蕩的可能性不會大，因為房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風險對金融行業(yè)影響太大，所以它仍然將平穩(wěn)發(fā)展。但是“十四五”期間，如果是頭部企業(yè)頭兩年我認為其他事情都不要干了，主要是進行算賬，到2023年6月30日前將資產(chǎn)負債率全部倒推出來，2020年會負債到什么規(guī)模，2021年是什么規(guī)模；現(xiàn)在投資拿地還有多少錢，有一個比例關(guān)系會比較好，這利于企業(yè)發(fā)展。