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??中央經(jīng)濟工作會議指出，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??所謂良性循環(huán)，包括項目、項目和房企、房企和金融機構(gòu)、金融機構(gòu)和實體經(jīng)濟等的循環(huán)。其中，預(yù)售資金是循環(huán)中重要的一環(huán)。

??2021 年房企爆雷之后，各地政府提高了預(yù)售資金監(jiān)管標準，確保項目不停工、不爛尾，但目前各地監(jiān)管標準不統(tǒng)一、不規(guī)范。

??預(yù)售資金應(yīng)確立合理的監(jiān)管標準，既不放縱房企利用預(yù)售資金肆意擴張，又保持企業(yè)合理流動性，從而促進房地產(chǎn)良性循環(huán)。

??目前預(yù)售資金實行屬地管理，各地自行出臺監(jiān)管細則資金監(jiān)管范圍方面，理論上應(yīng)包括全部購房款，含首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款、定金等，但在實際執(zhí)行時各地操作有所不同，有的只監(jiān)管首付款、有的只監(jiān)管按揭貸款。近期房企流動性危機頻現(xiàn)，各地都傾向于將全部房價款納入監(jiān)管。

??監(jiān)管額度方面，多實施重點監(jiān)管額度保障項目交付，各地規(guī)定大致分三類：一是按房價款固定比例監(jiān)管。如成都，正負零商品房，監(jiān)管預(yù)售掛牌價款25%；其余工程形象進度，監(jiān)管 15%。又如重慶，監(jiān)管預(yù)售總額的35%。二是按建設(shè)資金總額上浮一定比例監(jiān)管。如南京，監(jiān)管資金 = 建設(shè)資金總額 ×（1+20%），其中上浮的20%為防止不可預(yù)見事件的發(fā)生，保證掃尾工程資金。三是單位面積定額監(jiān)管。如北京，不低于5000元/平方米。

??資金支取方面，實施節(jié)點余額管理。開發(fā)企業(yè)達到規(guī)定的工程建設(shè)進度節(jié)點，可申請支取相應(yīng)比例的預(yù)售款，資金余額滿足相應(yīng)要求。如成都，針對住宅，完成地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程3/4，資金余額不低于監(jiān)管額度的 60%；完成主體結(jié)構(gòu)封頂，資金余額不低于 50%；完成內(nèi)外裝飾裝修，資金余額不低于 15%；完工驗收集中交付，可申請支取剩余資金。如北京，按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。

??房企危機下政府加強預(yù)售資金監(jiān)管，但可能阻礙資金循環(huán)部分房企違規(guī)挪用預(yù)售資金致使項目無法復(fù)工，因此多地政府紛紛加強預(yù)售資金監(jiān)管。如升級資金監(jiān)管范圍，甚至全額監(jiān)管；提高監(jiān)管比例，不再區(qū)分重點監(jiān)管額度與一般監(jiān)管額度，對全部資金進行預(yù)防式封閉管理；提高支取節(jié)點要求，房企支取時間變長等。

??嚴格監(jiān)管陷入囚徒困境，可能阻礙良性循環(huán)。所謂良性循環(huán)，也就是房企的融資、拿地、預(yù)售、工程建設(shè)、項目交付鏈條可以正常運作。而目前，很多房企陷入“融資收緊——流動性風(fēng)險——預(yù)售資金收緊——停工——銷售難回款難——流動性風(fēng)險進一步加劇”的負向循環(huán)。預(yù)售資金是房企重要的資金來源，是房地產(chǎn)良性循環(huán)的重要環(huán)節(jié)，2021年 1-11 月，定金及預(yù)收款占到了房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的 36.6%，相較 2020 年提高了 2.2個百分點。房企危機下，地方政府按照屬地原則化解爛尾樓風(fēng)險，如果不對預(yù)售資金進行嚴格監(jiān)管則資金可能被集團抽調(diào)去填補別處空缺，因此各地競爭性加強預(yù)售資金監(jiān)管，甚至陷入了囚徒困境。過度的監(jiān)管將各城市的資金池割裂開來，阻礙了項目自身、項目和母公司、母公司和金融機構(gòu)、金融機構(gòu)繼續(xù)投放資金的大循環(huán)，加大了房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險。

??預(yù)售資金怎樣才能實現(xiàn)良性循環(huán)？

??房地產(chǎn)是一個大循環(huán)，不能變成每個城市的小資金池。政策層面，為促進良性循環(huán)，預(yù)售資金監(jiān)管時應(yīng)有緊有松、松緊適度，“緊”和“松”的根本目標都是為了確保項目按時交付?！熬o”是為交房守住最后底線，當房企陷入債務(wù)危機后，至少監(jiān)管賬戶上的預(yù)售資金可以用于推進后續(xù)工程。而適度“松”可以讓正常經(jīng)營的房企增加一些流動資金來源，減少現(xiàn)金流斷裂的可能，或許有助于其渡過難關(guān)。而如果一刀切地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，可能會讓健康房企也無法像過去一樣及時提取，各城市的資金池難以融入國民經(jīng)濟的大循環(huán)，增加房企現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險，同樣不利于形成房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??預(yù)售資金良性循環(huán)，可以嘗試：

??1．使用保函等形式替代預(yù)售資金監(jiān)管，這本質(zhì)上是間接為房企開辟一個融資路徑，如北京2021 年 11 月規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金；

??2. 區(qū)分重點監(jiān)管額度和一般監(jiān)管額度，對于重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管，根據(jù)工程進度支取，對于超出重點監(jiān)管額度的部分，可更加靈活取用；

??3.精準識別風(fēng)險企業(yè)、風(fēng)險項目，對于財務(wù)狀況穩(wěn)健、過往信用良好的房企可適當降低監(jiān)管要求，對于風(fēng)險企業(yè)、風(fēng)險項目及時進行應(yīng)急處置；

??4. 簡化行政審批流程，壓縮審批時限，對于合理的資金使用需求及時撥付，以免因為行政手續(xù)影響房企的資金周轉(zhuǎn)；

??5.增加緊急例外支取渠道，近期大宗商品漲價，工程成本提高，可能原來的支取額度無法滿足工程建設(shè)的需要，部分城市實施創(chuàng)新做法，如北京、成都的例外支取條例。

??除統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管政策，在執(zhí)行層面，各地應(yīng)形成共識，松緊適度，信息共享，才能有序開啟房地產(chǎn)的良性循環(huán)。