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??11月11日，東方證券發(fā)布萬科研報。

??事件

??公司公告 10 月銷售及拿地情況，10 月實現(xiàn)銷售金額，銷售面積分別為 523.1 億元，366.0 萬方，同比增長 20.6%、34.9%。

??核心觀點(diǎn)

??單月銷售穩(wěn)定增長，繼續(xù)看好全年銷售。公司 10 月銷售金額 523.1 億元，同比增長 20.6%。公司單月銷售金額有所改善，較上月同比漲幅擴(kuò)大。1~10月累計銷售金額為 5450.7 億元，同比增長 5.0%。10 月銷售面積 366.0 萬平方米，同比增長 34.9%，環(huán)比下跌 1.3%，同比增速較高。1~10 月累計銷售面積 3630.8 萬平方米，同比增長 8.9%。公司累計銷售同比 8 月轉(zhuǎn)正后一直保持穩(wěn)定增長，預(yù)計年末推盤力度能夠保持，繼續(xù)看好全年的銷售情況。

??保持審慎穩(wěn)健投資策略，積極合作拿地權(quán)益比有所下降。公司 10 月新增土儲 195.4 萬平方米，同比減少 61.0%，拿地金額為 168.0 億元，同比減少18.2%，單月投資強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）為 32.1%。1~10 月累計新增土儲 2076.1 萬平方米，同比下降 41.5%，1~10 月累計拿地金額為 1335.6億元，同比下降 37.1%。1~10 月投資強(qiáng)度 24.5%，較去年同期低 16.4 個百分點(diǎn)。公司投資水平從疫情影響中逐漸恢復(fù)，下半年仍保持審慎穩(wěn)健的投資策略，累計投資強(qiáng)度逐步提升至 24.5%，位于一二線城市項目占比穩(wěn)定在半數(shù)左右。公司的權(quán)益比例環(huán)比保持穩(wěn)定，今年積極合作拿地整體權(quán)益占比有所下降，1~10 月拿地權(quán)益比例為 66.6%，較去年同期降低 10.3 個百分點(diǎn)。

??財務(wù)預(yù)測與投資建議

??維持買入評級，維持目標(biāo)價 35.28 元。我們預(yù)測公司 2020-2022 年 EPS為 3.92/4.58/5.34 元?？杀裙?2020 年估值為 7X，考慮到公司較可比公司積極拓展資管類業(yè)態(tài)的項目，向輕資產(chǎn)化運(yùn)營，應(yīng)享有更高估值溢價，我們給予公司 2020 年 30%的估值溢價得到 9X 估值，對應(yīng)目標(biāo)價 35.28元。

??風(fēng)險提示

??房地產(chǎn)市場銷售大幅低于預(yù)期。利率上升超預(yù)期。