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??6月以來(lái)，房地產(chǎn)圈出現(xiàn)了一波房企老板增持潮。

??6月18日，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌斥資7865萬(wàn)港元，在公開(kāi)市場(chǎng)增持290萬(wàn)股融創(chuàng)中國(guó)股票。同一天，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德也斥資775萬(wàn)港元增持融創(chuàng)中國(guó)股票28.9萬(wàn)股。

??當(dāng)天，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)大跌，最低跌至26.1港元/股，最大跌幅為7.4%，最終收盤(pán)27.25港元/股，創(chuàng)下2021年度單日最大跌幅。

??市場(chǎng)普遍認(rèn)為，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)大跌與市場(chǎng)傳聞其自1月以來(lái)大舉拿地引發(fā)關(guān)注有關(guān)。不過(guò)，融創(chuàng)中國(guó)否認(rèn)了央行單獨(dú)對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性排查，僅表明這是央行對(duì)試點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行例行管理，融創(chuàng)中國(guó)作為試點(diǎn)企業(yè)之一，每月都會(huì)給央行報(bào)送相關(guān)資料和保持匯報(bào)溝通。

??對(duì)于此次股票下行是否因上述關(guān)注引發(fā)的問(wèn)題，融創(chuàng)中國(guó)回復(fù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱，不能因此引發(fā)關(guān)聯(lián)，此次增持也與此無(wú)關(guān)；孫宏斌、汪孟德雙雙增持融創(chuàng)中國(guó)股票這一系列動(dòng)作，彰顯了融創(chuàng)管理層對(duì)公司業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展前景的堅(jiān)定信心，以及對(duì)公司長(zhǎng)期價(jià)值的高度認(rèn)可。

??從融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，在管理層增持股票后呈現(xiàn)震蕩微升態(tài)勢(shì)。截至6月22日收盤(pán)，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)微漲0.18%至27.5港元/股，但距離年初28.57港元/股已下跌3.75%。

??這是半年內(nèi)，孫宏斌第4次增持融創(chuàng)中國(guó)股票，總斥資超2.3億港元，累計(jì)增持854萬(wàn)股。他上一次密集增持還是在3年前。

??匯生國(guó)際融資總裁黃立沖認(rèn)為，房企老板和管理層增持行為主要是出于穩(wěn)定股價(jià)，對(duì)股票起支持作用，但這是短期支撐，長(zhǎng)期來(lái)看地產(chǎn)股走勢(shì)還是偏低迷。

??在房企老板中，短時(shí)間內(nèi)頻繁又大手筆增持的還有碧桂園聯(lián)席主席楊惠妍。

??6月15日，楊惠妍涉資約9342萬(wàn)港元，以均價(jià)9.34港元/股增持1000萬(wàn)股碧桂園股票，最新持股持股比例上升至60%。

??從過(guò)往來(lái)看，楊惠妍增持是“分批建倉(cāng)”。從其去年30多次出手砸進(jìn)去33億港元增持碧桂園來(lái)看，楊惠妍是鐵了心要拉一拉碧桂園股價(jià)。今年從3月26日也是連續(xù)7個(gè)交易日7次增持自家股票，花了13億港元。4月、5月又分別斥資約6866.1萬(wàn)港元和1.93億港元在場(chǎng)內(nèi)增持，加上6月份幾筆增持，楊惠妍在碧桂園上升至60%的持股比例，在“碧萬(wàn)恒融”中，這個(gè)比例僅次于許家印對(duì)恒大“控制”。

??但碧桂園股價(jià)自6月15日-21日5個(gè)交易日里，已累計(jì)下挫6.88%。截至6月22日收盤(pán)，碧桂園收于8.95港元/股，只上漲0.22%。

??針對(duì)楊惠妍增持行為，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電碧桂園投資者關(guān)系部，電話始終處于無(wú)法接通狀態(tài)。

??受“三道紅線”“房貸新規(guī)”以及“集中供地”等影響，地產(chǎn)股持續(xù)走低。今年以來(lái)，房企護(hù)盤(pán)行為依舊踴躍，若將時(shí)間范圍推進(jìn)至2021年至今，大股東增持的房企數(shù)量不少于30家。僅5月，就有濱江集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、九龍倉(cāng)集團(tuán)等多家房企大股東實(shí)施增持計(jì)劃。

??中國(guó)國(guó)際科促會(huì)理事布娜新表示，從整體行業(yè)估值來(lái)看，地產(chǎn)類企業(yè)估值下行了一段時(shí)期，地產(chǎn)行業(yè)具有明顯周期性，受政策影響較大，很多優(yōu)秀房企股價(jià)處于歷史底部，一些地產(chǎn)大佬紛紛增持自家股票，在向市場(chǎng)傳遞信心的同時(shí)不一定能影響股價(jià)，還是要看投資者是否買賬。作為企業(yè)護(hù)盤(pán)舉措，增持和回購(gòu)股票短期內(nèi)或有效果，長(zhǎng)期走勢(shì)還要看房企利潤(rùn)。

??實(shí)際上，沒(méi)有一個(gè)老板不覺(jué)得自家股票是被低估的。

??從目前地產(chǎn)股行情來(lái)看，許多房企股價(jià)都處在最低區(qū)間，即便基本面無(wú)虞、業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼，也始終在股價(jià)上得不到體現(xiàn)。

??以萬(wàn)科為例，年初的股價(jià)還在34元/股，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了24元/股，足足下跌了30%。萬(wàn)科A是曾經(jīng)市值沖上4000億元房企，中海的最高點(diǎn)也曾突破過(guò)3000億港元，如今這類基本面良好的房企都未能在股價(jià)上有相應(yīng)表現(xiàn)，其他規(guī)模與盈利水平都不出色的中小房企日子就更難過(guò)了。

??再看市盈率，地產(chǎn)股也普遍低于其他行業(yè)。2020年上半年，房地產(chǎn)上市企業(yè)市盈率均值為12.1倍，滬深上市房企市盈率均值為19.5倍，在港上市房企平均市盈率僅為5.3倍。

??旭輝控股董事局主席林中曾說(shuō)過(guò)：“我永遠(yuǎn)都是認(rèn)為我的股價(jià)是被低估的，尤其是疫情以后，整個(gè)行業(yè)股價(jià)都是被低估的，股價(jià)問(wèn)題有短期和中長(zhǎng)期問(wèn)題?！?/p>

??中國(guó)恒大總裁夏海鈞也曾提到：“恒大現(xiàn)在效益這么好，股價(jià)還這么低，恒大當(dāng)然會(huì)選擇一個(gè)在市場(chǎng)不穩(wěn)定情況下，做一些股票回購(gòu)?！?/p>

??他們似乎都在為自家股價(jià)被市場(chǎng)低估“喊冤”，卻也在某種程度上代表了廣大開(kāi)發(fā)商心聲。真金白銀往里砸，彰顯了管理層對(duì)公司未來(lái)發(fā)展信心。

??6月17日，中國(guó)奧園宣布，公司主席郭梓文增持公司138萬(wàn)股股份，平均價(jià)為6.73港元/股，涉資約930萬(wàn)港元，顯示對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展充滿信心。增持后，郭梓文及郭梓寧最新共同持股比例為55.3%。

??另外，吳亞軍家族信托也斥資9000萬(wàn)港元于6月3日-4日于公開(kāi)市場(chǎng)以平均價(jià)45港元/股增持龍湖200萬(wàn)股普通股。

??“這是源于一種需要，不是源于管理層信心?！秉S立沖說(shuō)，這些公司股票或多或少存在質(zhì)押，有二級(jí)市場(chǎng)維護(hù)需求，也有發(fā)債融資渴求，這都需要支持股價(jià)。如果股價(jià)進(jìn)一步下跌，質(zhì)押股票可能會(huì)崩盤(pán)爆倉(cāng)，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

??在房地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控高壓下，整個(gè)房企增長(zhǎng)邏輯被顛覆，在資本市場(chǎng)被長(zhǎng)期低估的地產(chǎn)股更面臨不被認(rèn)可困境。于是，源自上市公司主體主動(dòng)市值管理——包括增持和回購(gòu)就構(gòu)成了一道獨(dú)特風(fēng)景線，他們希望通過(guò)增持向市場(chǎng)傳遞股票被低估信號(hào)。

??“企業(yè)增持根本目的并不是短期刺激股價(jià)表現(xiàn)，是為了提振資本市場(chǎng)信心，也是市值管理重要手段之一。”某券商認(rèn)為，用大股東增持和回購(gòu)股票方式維護(hù)市值不是不可以，但在目前“弱”市場(chǎng)里可能效果并不明顯；且房企資金大部分來(lái)自貸款，如果用非標(biāo)、信托等渠道融來(lái)資金做增持和回購(gòu)還會(huì)增加資金成本。

??布娜新認(rèn)為，受部分房企暴雷事件影響，市場(chǎng)開(kāi)始關(guān)注或擔(dān)憂房企生存空間和風(fēng)險(xiǎn)控制。雖說(shuō)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)看法不一，但未來(lái)發(fā)展前景和行業(yè)利潤(rùn)肯定會(huì)高度聚集在頭部幾家房企，它們依舊具有較大上行空間；一些轉(zhuǎn)型房企可能找到其他具有上升趨勢(shì)爆發(fā)點(diǎn)，整體應(yīng)該繼續(xù)看好中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，后紅利期依舊具有極大潛力。

??從宏觀消息面上，地產(chǎn)股近期的確沒(méi)有任何刺激股價(jià)上漲因素。透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也走到了重構(gòu)發(fā)展邏輯，重新審視估值時(shí)刻。

??中金發(fā)布報(bào)告判斷下半年房地產(chǎn)行業(yè)基本面降速而不失速，當(dāng)前極端低估值和低倉(cāng)位情形下地產(chǎn)股仍存交易機(jī)會(huì)。結(jié)合中長(zhǎng)期維度房企分化演變，建議投資競(jìng)爭(zhēng)格局重塑“優(yōu)勝者”，多元賽道布局“領(lǐng)跑者”以及潛在分拆催化“受益者”。