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??“一根筋”的萬科，“一根筋”地走在迎接房地產大變革時代的路上。

??6月23日，萬科在其內部轉型發(fā)展通氣會上宣布，公司將全面加速“開發(fā)經營服務并重”的轉型發(fā)展，為此將啟動一系列組織和人事安排。

??一周前的端午節(jié)，它剛宣布對地產、物業(yè)外的物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務、食品業(yè)務等非開發(fā)業(yè)務的跟投機制進行迭代。

??目的，是為了加快非開發(fā)業(yè)務的發(fā)展，充分激發(fā)非開發(fā)業(yè)務經營管理層及核心員工的“當家人”意識，穩(wěn)定和吸引人才。

??疫情、三道紅線、融資收緊、土地供應的變革，讓房地產企業(yè)迅速告別土地、金融的紅利時代。管理紅利時代，萬科要做開發(fā)、經營、服務并重的“三好生”。

??為了應對這些外部環(huán)境的變化，加強業(yè)務精細化管理，將業(yè)務從開發(fā)向經營、服務并重的大方向步邁進，這一次調整，萬科不僅將區(qū)域進一步從五個細分為七個，其人事也迎來了“大換防”。

??當中，原萬科集團執(zhí)行副總裁兼首席運營官王海武，出任印力集團總裁；原萬科北方區(qū)域首席合伙人劉肖，卸任原職，任萬科集團執(zhí)行副總裁和首席運營官。這也是劉肖時隔9年再一次從一線回到總部。

??區(qū)域“裂變”與人事“換防”

??據了解，繼2020年8月新成立西北區(qū)域事業(yè)部之后，萬科此次調整，進一步將現有的五區(qū)域細分為七區(qū)域。分別為北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域、南方區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、西北區(qū)域。其中的變化是，北方區(qū)域拆分為北京區(qū)域和東北區(qū)域，并新拆分出華中區(qū)域。

??新調整的七大區(qū)域首席合伙人分別為原北方區(qū)域執(zhí)行合伙人盧冰、原沈陽首席合伙人林曈、原武漢首席合伙人蔡平、原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉、原上海區(qū)域首席合伙人張海、原中西部區(qū)域首席合伙人李嵬、原西北區(qū)域首席合伙人郭繼勛。

??這里邊涉及盧冰、蔡平和林曈三位新區(qū)域負責人，不過問題似乎不大。據了解，盧冰本就是北方區(qū)域資深的副總，現協(xié)助劉肖負責北京公司工作，曾把當年問題最大的天津公司一點點帶回正軌。

??蔡平和林曈都在其負責區(qū)域內多個城市擔任過總經理，一方面熟悉情況，另一方面他們的業(yè)績也在目前劃分的區(qū)域內名列前茅，可以服眾?！?/p>

??為了加速推動商業(yè)業(yè)務發(fā)展，萬科還將由王海武出任印力集團總裁，原北方區(qū)域首席合伙人劉肖接任王海武擔任集團執(zhí)行副總裁和首席運營官。此外，其于2020年12月成立的研究與開發(fā)專業(yè)公會也將改組為開發(fā)經營中心，負責開發(fā)和經營業(yè)務的專業(yè)能力建設和業(yè)務發(fā)展，張海將擔任該中心負責人，并繼續(xù)兼任上海區(qū)域首席合伙人。

??據了解，萬科在去年12月成立的研究與開發(fā)專業(yè)公會，目標是提升產品設計、建造等專業(yè)能力，打造產品的核心競爭力，改組為開發(fā)經營中心后，未來不僅繼續(xù)承擔專業(yè)能力建設，還將擔負起業(yè)務管理的重任。

??業(yè)內人士表示，萬科的動作并非孤例，伴隨行業(yè)環(huán)境巨變，強化精細化管理已成為龍頭房企變革的大勢所趨。2020年至今，碧桂園、華潤等企業(yè)都進一步細分了區(qū)域事業(yè)部，對于全國范圍內布局的大型房企，單個區(qū)域管理半徑過大，確實不利于精細化管理，也不利于針對不同地區(qū)客戶特點提供更個性化的產品和服務。

??“破局”經營性業(yè)務

??除了對區(qū)域進行拆分以便于更精細化的管理，萬科此次動作最大的目的還在于將，矛頭直指經營性業(yè)務。在房地產開發(fā)業(yè)務增長乏力已成行業(yè)趨勢的今天，萬科在想要在經營性業(yè)務上有所“突破”，已不是一兩天的事。

??將猛將王海武放到印力便是很好的證明。根據公開信息，在王海武執(zhí)掌萬科中西部區(qū)域時期，曾推動該區(qū)域銷售業(yè)績實現大踏步前進，從2015年的345億元增長至2019年的1506億元，從萬科原四大區(qū)域墊底一躍成為第二。

??此次萬科讓王海武“執(zhí)掌”印力，意圖非常明顯，就是要讓商業(yè)業(yè)務實現突破性發(fā)展，同時起到帶頭作用，帶動其他經營性業(yè)務破局。一位萬科內部知情人士表示。

??事實上，用“人才先行”的策略去推動新業(yè)務新領域做大做強是萬科內部一貫的做法。比如，朱保全2011年從開發(fā)業(yè)務轉入物業(yè)，十年耕耘，將傳統(tǒng)物業(yè)升級為空間科技服務商，開辟出多條新賽道，成為業(yè)界備受關注的大黑馬；再如原首席運營官張旭調任物流事業(yè)部首席執(zhí)行官，萬緯物流如今已成為國內規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務商。

??而據了解，王海武此次還是主動請纓，今年以來其多次向郁亮表達希望能投身新賽道，態(tài)度十分堅決。

??此次動作的最大亮點之一，是劉肖時隔9年再一次回到總部任命。這也被萬科看作是公司從“地產總部”向“集團總部”轉變過程中重要人才補充的關鍵一招。

??資料顯示，劉肖早年曾在麥肯錫工作，加盟萬科后即出任了投融資與營銷管理部總經理，參與集團戰(zhàn)略和投資的規(guī)劃，展現出其大局觀和對業(yè)務及公司長遠發(fā)展的規(guī)劃能力。憑借在總部的優(yōu)秀表現調任前線，先后在杭州萬科、北京萬科及北方區(qū)域指揮作戰(zhàn)。

??在杭州三年期間，劉肖讓該公司的銷售金額從2011年的不到40億元，提升至2014年的160億元，實現巨大的跨越。同時推動杭州萬科轉型探索，在良渚文化村孵化出“好房子、好服務、好鄰居”的三好品牌，隨園嘉樹養(yǎng)老公寓也成為全國首個開業(yè)運營的CCRC養(yǎng)老社區(qū)。

??調任北方區(qū)域后，其負責的區(qū)域銷售金額從2014年472億提升至2020年1500多億，實現區(qū)域市場領跑，同時在推動北方區(qū)域轉型方面也有諸多優(yōu)秀實踐。2015年，看出了“北京新增用地非常少，必須在存量上做文章”的劉肖，隨即為北京萬科量身定制了“曼哈頓計劃”。

??此后，從養(yǎng)老地產到長租公寓，從萬鏈家裝到存量改造，從產業(yè)小鎮(zhèn)到文創(chuàng)園，萬科北方區(qū)域在劉肖的帶領下做了諸多新的探索。成績也有目共睹，如泊寓成壽寺項目，是國內首個利用集體用地建設的集中式長租公寓項目；如望京小街項目，是北京城市更新和空間升級的代表項目。

??過去的2020年，萬科萬物云收入182.04億元，長租公寓營業(yè)收入25.4億元，商業(yè)業(yè)務營業(yè)收入63.2億元，萬緯物流管理項目的營業(yè)收入18.7億元，其經營性業(yè)務經過多年的培育已經實現較好的增長。但對總營收的貢獻仍然較小。其物業(yè)、長租公寓、物流、商業(yè)的合計營收在集團占比僅為6.91%。對萬科而言，其在一些新賽道盡管已實現規(guī)模領先和產品口碑，但仍有待進一步“破局”。

??為加快非開發(fā)業(yè)務的發(fā)展，充分激發(fā)非開發(fā)業(yè)務經營管理層及核心員工的“當家人”意識，穩(wěn)定和吸引人才，并推動公司內部資源協(xié)同，萬科首先從跟投機制上開始行動。2020年5月，萬科首次發(fā)布非開發(fā)業(yè)務跟投機制，今年6月，其再次進行修訂，擬從跟投人員、跟投資金來源、跟投比例方面對商業(yè)、物流、長租等經營性業(yè)務跟投機制提出新要求。