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??房地產企業(yè)正迎來一個強勁對手。

??9月20日上午，成都，備受市場關注的錦江區(qū)金融城三期H12地塊登場，這一熱點地塊迅速吸引了14家開發(fā)商參拍，包括招商蛇口、大悅城控股、華僑城、金茂聯合體、綠城中國、廈門建發(fā)、廣州越秀、內蒙古中實、貝好家（成都）置業(yè)、錦江統(tǒng)建等企業(yè)。

??最終，經過現場82輪激烈競價后，貝好家（成都）置業(yè)有限公司（以下簡稱“貝好家置業(yè)”）以10.76億元競得，溢價率達42%，樓面價2.73萬元/平方米，一舉刷新成都土地最高單價紀錄，成為單價“新地王”。據機構監(jiān)測數據，成都此前單價“地王”為今年4月成交的錦江區(qū)林家壩地塊，該地塊由金茂競得，樓面價24500元/平方米。

??力壓10多家央企、國企的貝好家置業(yè)究竟什么來頭？

??工商信息顯示，貝好家置業(yè)背后的大股東為貝殼集團，該公司為我國最大的房地產中介平臺，貝好家置業(yè)正是貝殼旗下開發(fā)業(yè)務平臺。

??這一地塊將是貝殼首個自主操盤的開發(fā)項目。

??實際上，除了剛剛拿地的貝好家成都公司外，貝好家置業(yè)目前還有北京、上海、廣州及西安4家公司。今年3月，北京順義區(qū)空港地塊出讓，吸引了36家房企參與，貝好家置業(yè)首次低調亮相。6月，貝好家置業(yè)則參與了廣州荔灣鶴洞路一地塊的競拍，但兩次均未成功。7月，貝好家置業(yè)則以1.34億元在西安競得兩宗商住地塊，加上此次成都拿地，貝好家置業(yè)已攜12億元在兩個省會城市成功摘地。

??“貝好家置業(yè)在土地開發(fā)市場上的動作不斷表明，貝殼已經不再局限于房地產交易領域?！庇袠I(yè)內人士表示，雖然貝殼一再對外否認進軍房地產開發(fā)領域，但其旗下地產公司頻繁參與熱點城市土地競拍，已說明一切。

??貝殼的地產開發(fā)執(zhí)念

??貝殼和房地產開發(fā)緊密聯系，起始于其涉足的新房銷售。

??隨著近幾年地產銷售壓力驟增，以帶客為銷售的渠道商崛起，貝殼及其前身鏈家因其有足夠多的線下門店及龐大交易數據，在新房銷售市場具有舉足輕重的地位。貝好家置業(yè)成立之前，貝殼旗下的產業(yè)事業(yè)部，就曾試水以保障金方式聯合地產企業(yè)拿地。

??2023年7月，貝殼董事長兼首席執(zhí)行官彭永東發(fā)布公開信《翻越第二座山，吹響集結號》，宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進行相應的組織架構調整。其中，“一體”即指房產經紀服務業(yè)務，“三翼”則在原來家裝、惠居的基礎上增加了貝好家置業(yè)，形成了四條事業(yè)線。貝好家置業(yè)事業(yè)線CEO由貝殼前COO徐萬剛（阿甘）擔任。

??徐萬剛是深耕成都房產中介品牌“伊誠地產”的創(chuàng)始人，2015年伊誠公司與鏈家集團戰(zhàn)略合并后加入鏈家，當時，徐萬剛被任命為成都鏈家房地產公司總經理。2019年，擔任貝殼找房COO，統(tǒng)籌貝殼城市運營管理，包括城市內經紀、新房及加盟業(yè)務等。

??根據公開信息，貝好家置業(yè)成立以來，包括龍湖、萬科以及金地等多家著名房企的研發(fā)、工程、財務等業(yè)務線條的職業(yè)經理人入職貝好家置業(yè)，組建成整建制的專業(yè)的房地產團隊。

??從模式定位來看，貝好家置業(yè)定位于“數據驅動的住宅開發(fā)服務平臺”，確立了“以大數據支撐的C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）產品解決方案”為核心、以“靈活多樣的資金解決方案”和“線上線下一體化的高效獲客營銷方案”為輔的“1+2業(yè)務模式”。貝好家置業(yè)充分利用了其既有的客戶需求的數據優(yōu)勢，以及現金流充足的資金優(yōu)勢。按照這個邏輯，這是一種輕資產平臺服務模式。

??今年7月份，貝好家置業(yè)西安所拿的土地，就是“1+2模式”下的多方合作項目。據了解，該項目貝好家置業(yè)提供了基于大數據支撐的C2M產品定位方案，以及資金、營銷服務。同時，綠城管理作為合作伙伴，由其負責代建服務和品牌輸出保障。

??但9月份的成都土地剛拿下，貝殼便對外宣布，項目初步定位是高端產品，預計全流程由貝好家置業(yè)團隊自主操盤，從拿地、定位、設計、營銷等各環(huán)節(jié)都將充分體現貝好家置業(yè)的C2M理念。

??貝殼集團副董事長、貝好家置業(yè)首席執(zhí)行官徐萬剛也公開表示，自主操盤一個項目，并不意味著貝好家置業(yè)要成為房地產開發(fā)商，主要目的是為了更好地驗證貝好家置業(yè)C2M產品解決方案的落地能力，增強合作方對“1+2 業(yè)務模式”的信賴。

??顯然，貝好家置業(yè)是想通過成都這塊優(yōu)質土地，為其房地產開發(fā)C2M模式在理論和邏輯上走通進行嘗試。

??另值得關注的是，貝好家置業(yè)成都負責人李昱江，曾在貝殼大中華北區(qū)工作，徐萬剛曾擔任貝殼大中華北區(qū)COO。此外，徐萬剛曾起家于成都，對成都市場也有自己獨特的認知和資源。

??“金融城三期地塊有著天然的優(yōu)勢，貝殼在資金和銷售層面的競爭較少，尤其是在行業(yè)低位的時候拿幾個項目進行嘗試，對于貝殼來講也未嘗不是一種戰(zhàn)略性選擇?！庇谐啥嫉禺a業(yè)內認識表示，此次對于貝殼來講，成都地塊具有天時地利人和的最好時機。

??“H12地塊的綜合質素決定了地塊打造產品的下限很高，問題是貝好家置業(yè)如何拔高其上限。”中原房地產研究院院長吳江接受記者采訪時表示，做好一個項目，設計、施工、硬裝軟裝、園林和管控等多個環(huán)節(jié)都需要把控，項目操盤是科學嚴謹的體系，需要各個流程各個環(huán)節(jié)的協(xié)作配合，這非常考驗貝好家置業(yè)專業(yè)的操盤能力。

??模式跑通仍待檢驗

??一條完整的地產開發(fā)鏈條，包含了前端客研、投資，中端運營建造，后端銷售去化。傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式，前中后往往各司其職，貝好家置業(yè)反其道而行：通過貝殼龐大的成交庫支撐，對客戶基數、戶型、價格摸底后，再定制化做好產品。

??開發(fā)鏈條倒置，是基于貝殼找房的優(yōu)勢——平臺、數據和營銷渠道，這也是貝殼找房房產經紀業(yè)務發(fā)展壯大的關鍵：通過數字化工具，貝殼找房將房產交易流程從線下發(fā)展到線上，優(yōu)化重構作業(yè)流程，實現專業(yè)分工。

??如今，貝殼找房將這套方法論，從房產經紀復制到了房產開發(fā)。

??數字化工具加持下，貝好家置業(yè)洞察和挖掘客戶需求，形成項目定位、設計研發(fā)等針對性產品解決方案，再以資金、營銷賦能，完成房地產開發(fā)流程和利益分配的再一次重構。

??不過，對于貝好家置業(yè)這套“數據驅動開發(fā)、需求反推產品”的模式，有房企人士認為，其計算模型更偏靜態(tài)模擬參考，結果的反推不代表一直是既定事實的發(fā)生，過程中的因素很多，也更值得關注和考量。

??從西安到成都兩地塊透露的信息來看，貝好家置業(yè)正在嘗試從合作開發(fā)到全面操盤的更多可能性?？蓪]有開發(fā)經驗的貝好家置業(yè)來說，房地產開發(fā)并非沒有門檻，圖紙管理、成本管控、集采建設、質量標準，開發(fā)建設的每一重細分均需要相應體系支撐，即便是頭部專精工程的房企，也面臨工程品質和成本管控的進一步考驗。

??以房企成本管控中的重要考核項——工程變更率來算，通常情況下，工程會存在設計變更、施工方法變更、材料替換、工期調整等造成的開發(fā)成本增量。高標準、強管控的開發(fā)公司往往具備更扎實的多線經營和降本增效能力，縮減支出放大利潤。比如中海變更率控制在1%以內，而全國Top15某老牌建設工程集團下屬房企這一比值則控制在5%。

??房地產開發(fā)成本、利潤的剪刀差，背后是房企開發(fā)建設實力的充分角力，而這也是貝好家置業(yè)不可避免的關卡。

??開發(fā)建設只是房地產開發(fā)的其中一環(huán)，貝好家下場拿地做開發(fā)更大的意義在于貝殼找房的數據能否真正驅動開發(fā)，解決房地產銷售去化難題。

??數據支撐度至關重要。從貝殼找房二手房掛牌數據來看，大部分二手房開發(fā)時代較早。以市占率最高的城市北京為例，目前貝殼找房掛牌二手房14.3萬套，有電梯的二手房僅約8.4萬套，疊加樓齡10年后，二手房掛牌量進一步銳減至1.2萬套房源。而截至8月底，北京今年新房成交早已超2萬套，二手房數據庫為貝好家置業(yè)新房開發(fā)支撐有限。若以新房成交為主要數據庫，那貝好家置業(yè)與當前開發(fā)商的開發(fā)研判又有何差別？

??從數據和客源端進入房地產開發(fā)領域，這是房地產市場是從未有過的。如何利用好自身的優(yōu)勢，而不是濫用優(yōu)勢，是擺在貝好家置業(yè)面前的一個課題。

??而對于它的自主操盤首秀及產品能否得到市場認可，“C2M產品解決方案”和“1+2業(yè)務模式”能否突圍，仍待市場檢驗。