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??受業(yè)績表現(xiàn)影響，遠(yuǎn)洋服務(wù)股價持續(xù)承壓。截至4月25日收盤，其股價報0.495港元/股，較2020年上市時的發(fā)行價5.88港元/股已跌去91.6%，市值大幅縮水。

??3月底，遠(yuǎn)洋服務(wù)召開2024年度業(yè)績發(fā)布會，交出了一份營收與利潤雙雙下滑的成績單。數(shù)據(jù)顯示，2024年公司實現(xiàn)營業(yè)收入28.4億元，同比下降9.4%；歸屬母公司凈利潤約0.29億元，同比大幅下滑31%。盡管公司在第三方外拓方面取得進(jìn)展，來自第三方的收入占比提升至91%，但核心業(yè)務(wù)增長乏力，尤其是非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下滑30%，成為拖累業(yè)績的主要因素。

??多位行業(yè)分析人士指出，遠(yuǎn)洋服務(wù)的業(yè)績下滑反映了當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的普遍困境：在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，物企難以獨(dú)善其身。

??一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示：“物業(yè)企業(yè)的盈利模式仍高度依賴地產(chǎn)開發(fā)周期，尤其是非業(yè)主增值服務(wù)，如交付前顧問、案場服務(wù)等，受新房市場萎縮影響顯著?！? 盡管遠(yuǎn)洋服務(wù)通過優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化現(xiàn)金流管理展現(xiàn)了一定的韌性，但其外拓戰(zhàn)略的成效尚未充分轉(zhuǎn)化為盈利增長，市場拓展與回款壓力并存。”

??未來，遠(yuǎn)洋服務(wù)計劃圍繞“強(qiáng)收入、增效益、擴(kuò)現(xiàn)金”的發(fā)展思路，進(jìn)一步降低對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴，但短期內(nèi)，如何在行業(yè)低谷中平衡規(guī)模擴(kuò)張與盈利質(zhì)量，仍是其面臨的核心挑戰(zhàn)。

??凈利潤同比降3成

??2024年，遠(yuǎn)洋服務(wù)收入28.4億元，同比下降9.4%，主要是由于主動退出部分低效經(jīng)營項目以及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷影響。歸母凈利潤較去年減少約31%至0.29億元，主要受到房地產(chǎn)市場持續(xù)不利影響，導(dǎo)致收入及經(jīng)營毛利率均錄得下降。

??具體來看，2024年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)收入僅為2.68億元，同比下滑30%，占總收入的比例從2023年的13%進(jìn)一步收縮至9.4%。這一業(yè)務(wù)板塊主要包括交付前服務(wù)、物業(yè)工程服務(wù)及咨詢服務(wù)，其表現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度高度相關(guān)。

??遠(yuǎn)洋服務(wù)在財報中表示，收入下降主要由于“國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于深度調(diào)整和房地產(chǎn)市場低迷的持續(xù)不利影響”。申港證券在研報中指出，物企的非業(yè)主增值服務(wù)通常與開發(fā)商銷售節(jié)奏緊密掛鉤，而2024年新房銷售持續(xù)疲軟，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的案場服務(wù)、交付前驗收等業(yè)務(wù)需求銳減。

??此外，遠(yuǎn)洋服務(wù)主動收縮了回款保障不佳的業(yè)務(wù)，例如部分物業(yè)工程服務(wù)，以避免壞賬風(fēng)險。財報顯示，公司對應(yīng)收賬款計提了2.54億元的減值撥備，進(jìn)一步侵蝕了利潤空間。

??相比之下，物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升至73.4%，成為公司最穩(wěn)定的收入來源。其中，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長1.8%至17.3億元，但增速較2023年的18.49%顯著放緩。商寫物業(yè)管理服務(wù)則因遠(yuǎn)洋服務(wù)終止與關(guān)聯(lián)方遠(yuǎn)洋集團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營協(xié)議，收入同比下滑30.31%至3.54億元。

??行業(yè)專家王澤紅分析稱，物企在房地產(chǎn)下行周期中普遍面臨增長瓶頸，尤其是依賴關(guān)聯(lián)方輸送項目的企業(yè)，一旦母公司收縮業(yè)務(wù)，物業(yè)公司的商管收入將直接受損。

??規(guī)模擴(kuò)張與盈利質(zhì)量的矛盾

??盡管遠(yuǎn)洋服務(wù)在第三方市場拓展上表現(xiàn)積極——2024年新增合約面積中81%來自第三方，2025年一季度又中標(biāo)19個項目，合同金額達(dá)1.34億元——但外拓的規(guī)模效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)到財務(wù)數(shù)據(jù)中。

??財報顯示，2024年公司在管面積同比下降8%至9252.5萬平方米，合約面積下降10%至1.22億平方米。這一收縮主要源于公司主動清退低效項目，以優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。然而，新拓展的高質(zhì)量項目短期內(nèi)未能彌補(bǔ)規(guī)模流失的影響。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2024年物企第三方拓展競爭加劇，尤其是辦公、住宅和學(xué)校業(yè)態(tài)，遠(yuǎn)洋服務(wù)雖在產(chǎn)業(yè)園、物流園等細(xì)分領(lǐng)域有所突破，但整體盈利能力仍受制于行業(yè)利潤率下行趨勢。

??另一個關(guān)鍵問題是外拓項目的回款周期拉長。財報披露，2024年來自第三方的應(yīng)收款項同比激增37.4%至10.59億元，遠(yuǎn)超營收降幅。分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)不確定性加大的環(huán)境下，部分企業(yè)客戶延長賬期，導(dǎo)致物業(yè)公司現(xiàn)金流承壓。

??遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層在業(yè)績會上表示，2025年將繼續(xù)聚焦“強(qiáng)收入、增效益、擴(kuò)現(xiàn)金”策略，進(jìn)一步降低非業(yè)主增值服務(wù)占比至10%以內(nèi)，同時深化社區(qū)增值服務(wù)（如美居、零售等）以提升毛利率。

??然而，市場對其外拓戰(zhàn)略的可持續(xù)性仍存疑慮。一位中信建投證券分析師表示：“物業(yè)行業(yè)已從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭，遠(yuǎn)洋服務(wù)需在拓展第三方項目的同時，加強(qiáng)成本管控和回款管理，否則外拓反而可能成為財務(wù)負(fù)擔(dān)?！?/p>