??2025年，中國住房租賃市場正經(jīng)歷深刻調整。一方面，租金持續(xù)下行、供需矛盾突出、市場亂象頻發(fā)，亟需制度規(guī)范；另一方面，城市化進程仍在推進，新市民、青年人住房需求剛性存在，保障性租賃住房加速入市，行業(yè)正從“野蠻生長”向“高質量發(fā)展”轉型。在此背景下，國務院于2025年7月21日公布《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》），自9月15日起施行。這部我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，不僅精準回應了市場痛點，更為租賃市場止跌回穩(wěn)、高效發(fā)展注入強勁動力，其出臺恰逢其時。

??一、2025年住房租賃市場：困境與轉型的十字路口

??2025年的住房租賃市場，呈現(xiàn)出“需求承壓、供給過剩、租金下行、結構分化”的復雜態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國重點50城住宅平均租金累計下跌1.37%，6月租金同比跌幅達3.71%，其中北京、上海等一線城市核心區(qū)域租金降幅超10%，部分非核心區(qū)域甚至達15%①。租金下行的背后，是供需關系的深刻變化：一方面，經(jīng)濟環(huán)境調整、就業(yè)市場波動導致租房需求收縮，大量租客因收入預期不穩(wěn)定選擇退租或合租；另一方面，保障性租賃住房集中入市，2025年全國計劃新增200萬套，疊加存量商品房“由售轉租”，市場供給持續(xù)維持高位。

??市場結構的矛盾更為突出。當前我國租房人口規(guī)模已近4000萬，其中35歲以上租客占比達35%，主流置業(yè)人群回流租房市場，帶來改善型居住需求——超四成租客愿為“質量更好的基礎裝修”增加預算，近20%可接受租房10年以上②。然而，現(xiàn)有供給中90%以上房源由個人出租，超50%房齡超10年，難以滿足品質需求。與此同時，機構化房源占比不足5%，且集中式長租公寓租客續(xù)簽率僅29%，反映出專業(yè)化、市場化供給的嚴重缺位。

??市場亂象進一步加劇波動。虛假房源、“長收短付”、押金克扣、暴力騰退等問題頻發(fā)，北京某房東將西城區(qū)房源租金從9000元/月降至6000元仍難出租，而租客卻因信息不對稱屢遭“照騙房”。傳統(tǒng)中介與新興平臺競爭加劇，但合作機制缺失，智能化租賃平臺滲透率雖提升至75%，但數(shù)據(jù)造假、服務斷層等問題仍存。這些矛盾表明，住房租賃市場亟需頂層設計來規(guī)范秩序、平衡供需、保障權益。

??二、《條例》出臺：以制度創(chuàng)新破解市場困局

??司法部、住房城鄉(xiāng)建設部負責人在答記者問時指出，《條例》的制定旨在“聚焦住房租賃市場發(fā)展中的突出問題，著力增強制度的針對性和實效性”。面對2025年市場的復雜態(tài)勢，《條例》從供給、需求、監(jiān)管三端協(xié)同發(fā)力，構建起“規(guī)范主體行為—保障承租人權益—強化市場監(jiān)管”的完整制度框架，為市場止跌回穩(wěn)提供了法治基石。

??（一）多渠道增加供給：從“存量盤活”到“機構培育”

??針對供給結構失衡，《條例》創(chuàng)新性地將“盤活存量”與“培育機構”相結合。一方面，明確“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃”，通過非居改租、收儲轉租等方式消化存量。另一方面，旗幟鮮明提出“培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”，要求企業(yè)具備“與其經(jīng)營規(guī)模相適應的自有資金、從業(yè)人員和管理能力”，并對房源信息真實性、資金監(jiān)管、檔案建立等作出剛性規(guī)定。這一“雙輪驅動”模式，既緩解了短期供給壓力，又為長期機構化發(fā)展奠定基礎。

?（二）規(guī)范主體行為：從“野蠻生長”到“合規(guī)經(jīng)營”

??針對租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構的亂象，《條例》實施全流程監(jiān)管。對住房租賃企業(yè)，要求“發(fā)布真實、準確、完整的房源信息”，禁止“虛假或誤導性信息”；從事轉租經(jīng)營的，需“設立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并公示”，通過賬戶辦理資金收付，從源頭防范“長收短付”風險。對經(jīng)紀機構，規(guī)定“發(fā)布房源前需核對委托人身份信息、住房權屬信息，實地查看房源并編制住房狀況說明書”，并“對收費服務項目明碼標價”。此外，《條例》創(chuàng)新性地將“自然人轉租規(guī)模達標者”納入企業(yè)監(jiān)管范疇，堵住了“二房東”監(jiān)管漏洞。這些措施直擊行業(yè)痛點，為房屋租賃市場的風險控制和規(guī)范發(fā)展奠定了基礎。

??（三）保障承租人權益：從“權益懸空”到“制度兜底”

??《條例》以“居住權保障”為核心，構建起承租人權益保護體系。在居住安全方面，明確“廚房、衛(wèi)生間、陽臺等非居住空間不得單獨出租”，租賃住房需符合建筑、消防等強制性標準。在合同權益方面，規(guī)定“出租人和承租人應當實名簽訂合同并備案”，押金需“約定數(shù)額、返還時間及扣減情形”，“無正當理由不得扣減”。在租賃關系穩(wěn)定方面，禁止出租人“采取暴力、威脅等非法方式迫使承租人騰退”，解除合同需“為承租人留出合理騰退時間”。北京大學法學院教授常鵬翱評價，這些規(guī)定“凸顯民生底色，為承租人提供了從居住安全到合同穩(wěn)定的全鏈條保障”③。

??三、監(jiān)管體系科學化：從“分散治理”到“系統(tǒng)協(xié)同”

??《條例》的另一大突破，在于構建了“法治化、規(guī)范化、智能化”的現(xiàn)代監(jiān)管體系，為市場高效發(fā)展提供制度保障。正如司法部、住房城鄉(xiāng)建設部負責人所言，《條例》“準確把握立法定位，著重明確行政管理措施，處理好與民事法律制度的關系”，實現(xiàn)了監(jiān)管從“運動式整治”向“常態(tài)化治理”的跨越。

??（一）建立租金監(jiān)測機制：市場調控有了“數(shù)據(jù)錨”

??《條例》第二十九條明確“設區(qū)的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息”。這一機制填補了全國性租金監(jiān)管空白，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，其“為遏制哄抬租金、引導市場預期提供了制度保障”，有助于重塑“數(shù)據(jù)驅動”的租賃治理新格局。2025年上半年50城租金收入比降至16.4%，較2024年下降1.4個百分點，顯示監(jiān)測機制已發(fā)揮穩(wěn)預期作用④。

??（二）創(chuàng)新“信用監(jiān)管+行業(yè)自律”：協(xié)同治理提效能

??《條例》首次將“信用監(jiān)管+行業(yè)自律”作為雙輪驅動機制，要求政府“通過信用分級、分類監(jiān)管對企業(yè)與從業(yè)人員實施全過程管理”，同時“行業(yè)協(xié)會加強自律體系建設”。在深圳、上海等試點城市，租賃企業(yè)信用等級與項目融資、稅收優(yōu)惠直接掛鉤，違規(guī)企業(yè)將受限參與保租房建設。這種“政府引導、市場自治”模式，既降低了行政成本，又提升了監(jiān)管精度。

??（三）強化跨部門協(xié)同：執(zhí)法依據(jù)有了“明確標尺”

??《條例》明確國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門統(tǒng)籌全國監(jiān)管，地方房產(chǎn)管理部門牽頭實施，市場監(jiān)督、公安等部門協(xié)同配合，形成“縱向到底、橫向到邊”的監(jiān)管網(wǎng)絡。同時，要求“制定并公布住房租賃合同、經(jīng)紀服務合同示范文本”，建立“住房租賃管理服務平臺”實現(xiàn)信息共享。這些規(guī)定為執(zhí)法提供了明確依據(jù)。

??四、時代意義：制度架構是最好的爭端預防---邁向租購并舉的住房新制度

??《住房租賃條例》的出臺，不僅是對當下市場問題的回應，更是構建“租購并舉”住房制度的關鍵一步。常鵬翱教授指出，作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》“在民法典基礎上進一步明確了租賃當事人權利義務，為租購同權提供了法治支撐”。從長遠看，《條例》將推動住房租賃市場從“附屬品”向“獨立市場”轉型。

??在2025年這個房地產(chǎn)市場深度調整的關鍵節(jié)點，《條例》的出臺恰逢其時。它既為租金下行期的市場注入了“穩(wěn)定器”，也為租房市場規(guī)范過程中提前風險防范準備了“預防針”，又為行業(yè)高質量發(fā)展鋪設了“軌道”。隨著后續(xù)配套政策的落地，住房租賃市場將逐步實現(xiàn)“供需平衡、主體規(guī)范、權益保障、監(jiān)管高效”的新格局，為新市民、青年人實現(xiàn)“住有所居”提供堅實支撐，也為中國房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展奠定基礎。

??作者：預澤立  國際商事爭端預防與解決組織

??國際商事爭端預防與解決組織（以下簡稱“爭端解決組織”）成立于2020年10月15日，是在中國貿(mào)促會倡議支持推動下，由中國國際商會聯(lián)合有關國家商協(xié)會、法律服務機構、高校智庫等共同發(fā)起設立的非政府間國際組織。爭端解決組織致力于推廣預防和調解、仲裁等融合發(fā)展，為來自世界各地的當事人提供便捷、獨立、高效和可靠的爭端預防和解決服務，為全球經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。