第五類：以其他方式轉型

除上述幾類開發(fā)模式之外，當前市場上還出現(xiàn)了很多其他形式。具體說來，有以下幾種：

模式12——與保險業(yè)結合，利用險資投資養(yǎng)老地產

目前保險資金介入養(yǎng)老地產的情況已經開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產，也有利于養(yǎng)老地產的靈活經營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產業(yè)重要的投資主體之一。

模式13——與護理服務業(yè)結合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產

在對日本養(yǎng)老產業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養(yǎng)老地產方向轉型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉型開發(fā)養(yǎng)老地產

在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養(yǎng)老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務管理形式與養(yǎng)老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用于養(yǎng)老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務等。

模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建(圖11)。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

這種開發(fā)模式的重點在于，需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建筑可改造性較強，內部墻體移位相對靈活，更有利于進行改建。

圖11 利用舊有房產改建而成的養(yǎng)老設施：北京石景山區(qū)首鋼老年福敬老院

小結

養(yǎng)老社區(qū)是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開發(fā)模式、經營管理和規(guī)劃設計等方面都亟待探索。養(yǎng)老地產的開發(fā)并不因市場的缺乏而變得容易，開發(fā)者要做好承擔風險的準備。在項目策劃之初，就需要對養(yǎng)老地產的各環(huán)節(jié)進行整體把握，系統(tǒng)化思考，從而明晰自身適合的開發(fā)類型和可利用的資源；在進行養(yǎng)老居住產品的設計時，應充分挖掘我國老年客戶群的特征，創(chuàng)造出適應中國國情的產品類型。