- 開發(fā)投資季度同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)， 累計同比增幅創(chuàng)新低
2015年第三季度各月，投資額先減后增，7月投資額較6月下降26.2%，8月環(huán)比小幅回落但企穩(wěn)，9月投資額則較快增加，環(huán)比回升，較8月增長11.4%。投資額同比看，第三季度各月增幅分別為2.9%、-1.1%和-3.1%，同比增幅呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢，較去年同期增幅更明顯回落了10個百分點左右。顯示開發(fā)投資增勢放緩。
- 土地購置面積持續(xù)萎縮， 北上廣表現(xiàn)不佳
-
第三季度內(nèi)各月，土地市場整體繼續(xù)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，土地購置面積逐月下滑。9月份土地購置面積1774萬平方米，環(huán)比、同比均下滑，同比跌幅更是超過四成，為-45%。三季度各月土地購置面積較去年同期出現(xiàn)了明顯下降，平均降幅達(dá)到了三成以上。土地成交下降，有政府規(guī)劃土地出讓量減少的因素，也有政府具體執(zhí)行時供地減少的因素。
- 新開工和竣工面積環(huán)比增長，但同比降幅收窄
-
第三季度7-9月新開工面積先減后增， 9月新開工面積達(dá)1.96億平方米，環(huán)比漲幅為46%，同比漲幅為15.3%。分類市場方面，辦公樓新開工面積逐月增加，住宅和商業(yè)用房新開工則表現(xiàn)為先減后增，但共同點是9月三類物業(yè)新開工面積都迅速增加，且環(huán)比漲幅幅度較大。
竣工面積方面，無論是總的竣工面積還是分類市場竣工面積，9月都表現(xiàn)突出，環(huán)比同比都顯著提升。
- 利好政策不斷，商品房銷售持續(xù)回暖
-
2015年第三季度各月，全國商品房銷售面積呈現(xiàn)逐月上升態(tài)勢，受利好政策以及季節(jié)因素影響，9月份市場反彈力度較大，商品房成交1.32億平方米，環(huán)比增長35.6%。近三個月同比增幅分別為18.9%，14.7%和9%，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體低迷的情況下，房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)高增長實屬不易。
銷售金額方面，7、8月份基本持平，9月份則明顯上升，環(huán)比增長26.7%。
- 房價環(huán)比逐月上漲，同比跌幅收窄
-
第三季度各月70個大中城市房價指數(shù)出現(xiàn)同比降幅繼續(xù)收窄、環(huán)比漲幅擴大的趨勢。季末9月份，房價下降的城市有21個，上漲的城市有39個，持平的城市有10個；與去年同月相比，房價下降的城市有58個，上漲的城市有12個。
從以上房價數(shù)據(jù)變化看，最高漲幅無論同環(huán)比，與上季度結(jié)果一致，都是深圳領(lǐng)跑全國，房價暴漲。從70城市房價指數(shù)平均漲幅走勢看，環(huán)比增幅逐月擴大，同比較去年同期仍在下降，但降幅逐月繼續(xù)收窄。
- 房地產(chǎn)資金來源增幅基本平穩(wěn)，“個人按揭貸款”貢獻(xiàn)最大
-
第三季度各月，開發(fā)企業(yè)資金來源總量呈現(xiàn)環(huán)比逐月上漲態(tài)勢，9月環(huán)比值為4.5%，同比漲幅表現(xiàn)為小幅回落但企穩(wěn)，顯示開發(fā)企業(yè)資金供應(yīng)態(tài)勢良好。
從房企的到位資金增速角度看，也基本上延續(xù)了二季度以來持續(xù)改善的格局。這和房屋銷售規(guī)模的增加,促使個人按揭貸款規(guī)模增加,房企銷售業(yè)績持續(xù)改善、投資者信心回歸以及金融環(huán)境持續(xù)寬松等格局有關(guān)系。所以從房企的資金層面也可以看出，后續(xù)降價的動力會繼續(xù)削弱，更多城市和項目會進(jìn)入漲價的通道過程中。?
- 一線城市房價上漲明顯，調(diào)控市場任務(wù)依然艱巨
-
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，9月份一線城市新建商品房住宅價格同比上漲14.7%，漲幅明顯高于其他各線城市，尤其深圳房價同比漲幅高達(dá)38.3%。據(jù)統(tǒng)計，今年以來北京五環(huán)內(nèi)新建商品住宅成交均價已超5萬/平。而土地市場面粉貴過面包的情況普遍出現(xiàn)，土地高溢價再現(xiàn)，助推了房價上漲預(yù)期。企業(yè)在拿地的時候還要理性的判斷，不能出現(xiàn)更多的高溢價的樓盤。
一線城市房價高漲的原因，一方面是人口和資金因素，更直接的因素是土地供應(yīng)稀缺導(dǎo)致的地價暴漲。越是房價上漲，越要限制土地供應(yīng)，而正常邏輯是房價上漲要增加土地供應(yīng)。
- 三四線城市庫存仍處高位，消化庫存的壓力依然很大
-
據(jù)建設(shè)部對90個重點城市的監(jiān)測，三四線城市商品住宅庫存消化周期達(dá)19個月(8月末調(diào)研數(shù)據(jù))，比一線二線城市高出了5個月，這些城市去庫存的壓力依然較大。從市場銷售數(shù)據(jù)看，今年三四線城市商品房銷售面積增幅也明顯低于一二線城市。商品住宅交易面積與去年同期相比增加6.5%，與一二線城市相比，同比增幅要低4個百分點。
- 部分商品房的品質(zhì)和功能還需提升
-
近年來盡管行業(yè)在質(zhì)量上、品質(zhì)上有了長足的進(jìn)步，但是部分項目的質(zhì)量和功能水平還不夠高，甚至引發(fā)了不少住戶的投訴，包括一些基本的質(zhì)量問題、環(huán)境問題。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展這么多年了這樣一些通常的質(zhì)量問題還存在實屬不該。從發(fā)展的角度看，應(yīng)該用更高的標(biāo)準(zhǔn)為消費者提供舒適宜居、綠色低碳、節(jié)能環(huán)保的高品質(zhì)住宅，過去住房相對短缺，主要以增加數(shù)量為主，但通過二三十年的發(fā)展要在保障供給的同時更應(yīng)該在住房品質(zhì)、綠色、環(huán)保上下功夫。
- 中大戶型需求逐步代替小戶型成為需求主流
-
今年以來部分城市商品房的銷售當(dāng)中90到140平米套型的銷售比例占50%以上，中大戶型是當(dāng)前及今后我國房地產(chǎn)市場需求的主流。這是因為我國戶均住房套數(shù)基本達(dá)到1套的情況下，基本住房需求都得到了滿足，但改善住房需求還有很大的發(fā)展空間。尤其是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和收入水平的提高，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期的外地人口家庭、已有一套小房子但有新家庭成員出生等都需要改善住房面積。這與住房供應(yīng)緊缺時期，居民需要中小戶型解決應(yīng)急住房困難的情況不可同日而語。因此，目前繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)中小套型住房、盲目規(guī)模化建設(shè)不合需求的保障房的做法應(yīng)該有所調(diào)整了。
- 今年商品房交易量有望再創(chuàng)新高
-
今年以來出臺的系列寬松政策效應(yīng)逐步釋放，住房需求得以保障，商品房銷售有望再創(chuàng)新高。未來改善需求還將逐步釋放，銷售量不會大幅回落；商品房價格上漲壓力依然較大；市場對保障房、商業(yè)營業(yè)用房的需求在下降，有關(guān)企業(yè)應(yīng)注意風(fēng)險。
- 中長期看我國房地產(chǎn)發(fā)展仍有巨大的潛力和空間
-
一方面我國宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面依然向好，李克強總理在大連的達(dá)沃斯論壇指出，我國經(jīng)濟(jì)是形有波動，勢仍向好，去年我國GDP增長7.3，今年前三個季度仍然是7%左右，放眼世界主要經(jīng)濟(jì)體來看，這樣的一個經(jīng)濟(jì)增速也是名列前茅。另一方面，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程還在加快，新型城鎮(zhèn)化著重要解決的三個一億人問題，包括促進(jìn)約一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶進(jìn)程，改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，這三類人群的城鎮(zhèn)化就為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了巨大的持久的區(qū)間和空間。
-
1、堅持分類指導(dǎo)，因地施策，因城施策，繼續(xù)出臺有利市場健康發(fā)展的政策。保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，確保已經(jīng)出臺的信貸、稅收、土地等政策進(jìn)一步的落實到位；除了已經(jīng)出臺的降低房地產(chǎn)交易稅費等政策，建議央行、建設(shè)部、財政部應(yīng)繼續(xù)統(tǒng)籌聯(lián)動相關(guān)政策，放松銀根、下調(diào)首套房首付比例到20%，取消滬渝房產(chǎn)稅試點，并重啟購房貼息等措施等。通過財稅轉(zhuǎn)移或減免的辦法穩(wěn)定住房消費，降低還貸成本，進(jìn)而促進(jìn)消費的擴大升級，穩(wěn)定住房市場；強化地方政府的主體責(zé)任，探索適度擴大地方政府實施相關(guān)政策的主動權(quán)?，F(xiàn)在的市場在分化，要因城施策，因地施策，分類指導(dǎo)，更多發(fā)揮各地政府對房地產(chǎn)的主體責(zé)任，給予他們更多權(quán)限和一些調(diào)控政策。
2、利用存量的商品住房安置棚戶區(qū)改造居民。中央近幾年逐步加大棚戶區(qū)改造的力度，今年6月國務(wù)院下發(fā)了37號違建，全面啟動了三年棚改1800萬套的工作計劃，今年580萬，明年600萬，后年680萬套，在這樣的棚改過程當(dāng)中，各地應(yīng)積極地推動棚改貨幣化安置，直接在市場上購買存量商品房安置棚戶區(qū)改造居民。這可以起到一箭多雕的作用，棚戶區(qū)改造的進(jìn)度大大加快，周轉(zhuǎn)費用大大減小，而且可以消化庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時建議國家政策性銀行，如國開行向各地放款融資貸款的時候，應(yīng)把貨幣化安置比例（達(dá)到50%以上）作為放款的考核線。
3、有針對性的解決三四線市場庫存問題。對于存量過高、中長期庫存壓力較大的三四線城市，地方政府應(yīng)該主動控制土地供應(yīng)規(guī)模，減少城市綜合體、商業(yè)、辦公遠(yuǎn)郊區(qū)商品房用地供應(yīng)；減少保障房的大量建設(shè)，通過回購庫存商品房用作保障用途，從實物保障為主向建設(shè)和租賃、補貼并舉的形式轉(zhuǎn)化，促進(jìn)當(dāng)?shù)卮媪可唐贩康娜セ?；企業(yè)的重點依然要消化庫存，供應(yīng)過剩的問題雖然在短期內(nèi)難以解決，但還是要抓住空白領(lǐng)域的機會，在提升產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)上下功夫。
5、大力發(fā)展新建住房的租賃市場，健全住房供應(yīng)體系。發(fā)展租賃市場是完善住房供應(yīng)體系的重要方面，目前我國新建住房租賃市場還處在準(zhǔn)備或待起步階段，明顯滯后于銷售市場。從土地、規(guī)劃、融資等方面給予政策支持，鼓勵企業(yè)和機構(gòu)開發(fā)建設(shè)租賃住房，形成一手房租賃市場；鼓勵社會租賃機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)將持有的存量房向社會出租，發(fā)展規(guī)模化的租賃經(jīng)營；利用社會資金積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金“REITS”的試點工作。
6、充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，合理制定營改增的稅收方案。具體包括土地成本和利息成本抵扣問題、成本與收入周期背離問題等?！盃I改增”后，已開工、開盤的存量資產(chǎn)項目，可能受影響較大，應(yīng)妥善處理在施工項目的轉(zhuǎn)化事宜，建議采取區(qū)分新老項目，對老合同/項目實行簡易征收增值稅，稅率與原營業(yè)稅的稅率保持一致。
- 土地市場成交低迷，地價持續(xù)上漲
- 三季度東部地區(qū)形勢略好于中、西部地區(qū)
- 全國各省市土地成交情況全面下滑
- 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比回落有所放緩
- 到位資金總量保持平穩(wěn)，其他資金有所回升
- 新開工面積同比增速仍為負(fù)增長，但整體下降趨勢緩解
- 三季度商品房銷售增速呈高位趨穩(wěn)態(tài)勢
- 新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅回落，同比漲幅擴大
- 三區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長
- 三區(qū)域新開工面積逐月回升，環(huán)比、同比由負(fù)轉(zhuǎn)正
- 三區(qū)域施工面積同比增速持續(xù)放緩
- 三區(qū)域竣工面積同比有所回升
- 三區(qū)域房產(chǎn)銷售同比增速高位趨穩(wěn)
- 三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資有所下滑，企業(yè)到位資金小幅上漲
- 三季度土地市場成交穩(wěn)定，地價繼續(xù)上漲
- 三季度房屋新開工、竣工面積上漲
- 三季度樓市高位平穩(wěn)，房價持續(xù)上漲
- 房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，一線城市領(lǐng)漲全國
- 1-9月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工685萬套，基本建成625萬套
- 財政部：關(guān)于做好城市棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知
- 地方保障房建設(shè)最新進(jìn)展
- 典型房企拿地意愿抬頭，拿地成本進(jìn)一步走高
- 銷售門檻上升，行業(yè)集中度首次下降
- 2015前三季度主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)
- 房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)匯總
- 2015前三季度40個重點城市房地產(chǎn)指標(biāo)同比情況
- 2015前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜
如需了解報告詳細(xì)信息，或有意見建議及其他相關(guān)問題，請聯(lián)系中房研協(xié)研究中心，駱女士，電話010-88380916或010-68323566-8068