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據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月份一線城市新建商品房住宅價(jià)格同比上漲14.7%，漲幅明顯高于其他各線城市，尤其深圳房價(jià)同比漲幅高達(dá)38.3%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來北京五環(huán)內(nèi)新建商品住宅成交均價(jià)已超5萬/平。而土地市場面粉貴過面包的情況普遍出現(xiàn)，土地高溢價(jià)再現(xiàn)，助推了房價(jià)上漲預(yù)期。企業(yè)在拿地的時(shí)候還要理性的判斷，不能出現(xiàn)更多的高溢價(jià)的樓盤。

一線城市房價(jià)高漲的原因，一方面是人口和資金因素，更直接的因素是土地供應(yīng)稀缺導(dǎo)致的地價(jià)暴漲。越是房價(jià)上漲，越要限制土地供應(yīng)，而正常邏輯是房價(jià)上漲要增加土地供應(yīng)。

據(jù)建設(shè)部對(duì)90個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測，三四線城市商品住宅庫存消化周期達(dá)19個(gè)月(8月末調(diào)研數(shù)據(jù))，比一線二線城市高出了5個(gè)月，這些城市去庫存的壓力依然較大。從市場銷售數(shù)據(jù)看，今年三四線城市商品房銷售面積增幅也明顯低于一二線城市。商品住宅交易面積與去年同期相比增加6.5%，與一二線城市相比，同比增幅要低4個(gè)百分點(diǎn)。

近年來盡管行業(yè)在質(zhì)量上、品質(zhì)上有了長足的進(jìn)步，但是部分項(xiàng)目的質(zhì)量和功能水平還不夠高，甚至引發(fā)了不少住戶的投訴，包括一些基本的質(zhì)量問題、環(huán)境問題。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展這么多年了這樣一些通常的質(zhì)量問題還存在實(shí)屬不該。從發(fā)展的角度看，應(yīng)該用更高的標(biāo)準(zhǔn)為消費(fèi)者提供舒適宜居、綠色低碳、節(jié)能環(huán)保的高品質(zhì)住宅，過去住房相對(duì)短缺，主要以增加數(shù)量為主，但通過二三十年的發(fā)展要在保障供給的同時(shí)更應(yīng)該在住房品質(zhì)、綠色、環(huán)保上下功夫。

今年以來部分城市商品房的銷售當(dāng)中90到140平米套型的銷售比例占50%以上，中大戶型是當(dāng)前及今后我國房地產(chǎn)市場需求的主流。這是因?yàn)槲覈鴳艟》刻讛?shù)基本達(dá)到1套的情況下，基本住房需求都得到了滿足，但改善住房需求還有很大的發(fā)展空間。尤其是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和收入水平的提高，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期的外地人口家庭、已有一套小房子但有新家庭成員出生等都需要改善住房面積。這與住房供應(yīng)緊缺時(shí)期，居民需要中小戶型解決應(yīng)急住房困難的情況不可同日而語。因此，目前繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)中小套型住房、盲目規(guī)?；ㄔO(shè)不合需求的保障房的做法應(yīng)該有所調(diào)整了。

今年以來出臺(tái)的系列寬松政策效應(yīng)逐步釋放，住房需求得以保障，商品房銷售有望再創(chuàng)新高。未來改善需求還將逐步釋放，銷售量不會(huì)大幅回落；商品房價(jià)格上漲壓力依然較大；市場對(duì)保障房、商業(yè)營業(yè)用房的需求在下降，有關(guān)企業(yè)應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)。

一方面我國宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面依然向好，李克強(qiáng)總理在大連的達(dá)沃斯論壇指出，我國經(jīng)濟(jì)是形有波動(dòng)，勢仍向好，去年我國GDP增長7.3，今年前三個(gè)季度仍然是7%左右，放眼世界主要經(jīng)濟(jì)體來看，這樣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)增速也是名列前茅。另一方面，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程還在加快，新型城鎮(zhèn)化著重要解決的三個(gè)一億人問題，包括促進(jìn)約一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶進(jìn)程，改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，這三類人群的城鎮(zhèn)化就為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了巨大的持久的區(qū)間和空間。

1、堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，因城施策，繼續(xù)出臺(tái)有利市場健康發(fā)展的政策。保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，確保已經(jīng)出臺(tái)的信貸、稅收、土地等政策進(jìn)一步的落實(shí)到位；除了已經(jīng)出臺(tái)的降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等政策，建議央行、建設(shè)部、財(cái)政部應(yīng)繼續(xù)統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)相關(guān)政策，放松銀根、下調(diào)首套房首付比例到20%，取消滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)，并重啟購房貼息等措施等。通過財(cái)稅轉(zhuǎn)移或減免的辦法穩(wěn)定住房消費(fèi)，降低還貸成本，進(jìn)而促進(jìn)消費(fèi)的擴(kuò)大升級(jí)，穩(wěn)定住房市場；強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任，探索適度擴(kuò)大地方政府實(shí)施相關(guān)政策的主動(dòng)權(quán)。現(xiàn)在的市場在分化，要因城施策，因地施策，分類指導(dǎo)，更多發(fā)揮各地政府對(duì)房地產(chǎn)的主體責(zé)任，給予他們更多權(quán)限和一些調(diào)控政策。

2、利用存量的商品住房安置棚戶區(qū)改造居民。中央近幾年逐步加大棚戶區(qū)改造的力度，今年6月國務(wù)院下發(fā)了37號(hào)違建，全面啟動(dòng)了三年棚改1800萬套的工作計(jì)劃，今年580萬，明年600萬，后年680萬套，在這樣的棚改過程當(dāng)中，各地應(yīng)積極地推動(dòng)棚改貨幣化安置，直接在市場上購買存量商品房安置棚戶區(qū)改造居民。這可以起到一箭多雕的作用，棚戶區(qū)改造的進(jìn)度大大加快，周轉(zhuǎn)費(fèi)用大大減小，而且可以消化庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時(shí)建議國家政策性銀行，如國開行向各地放款融資貸款的時(shí)候，應(yīng)把貨幣化安置比例（達(dá)到50%以上）作為放款的考核線。

3、有針對(duì)性的解決三四線市場庫存問題。對(duì)于存量過高、中長期庫存壓力較大的三四線城市，地方政府應(yīng)該主動(dòng)控制土地供應(yīng)規(guī)模，減少城市綜合體、商業(yè)、辦公遠(yuǎn)郊區(qū)商品房用地供應(yīng)；減少保障房的大量建設(shè)，通過回購庫存商品房用作保障用途，從實(shí)物保障為主向建設(shè)和租賃、補(bǔ)貼并舉的形式轉(zhuǎn)化，促進(jìn)當(dāng)?shù)卮媪可唐贩康娜セ?；企業(yè)的重點(diǎn)依然要消化庫存，供應(yīng)過剩的問題雖然在短期內(nèi)難以解決，但還是要抓住空白領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，在提升產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)上下功夫。

5、大力發(fā)展新建住房的租賃市場，健全住房供應(yīng)體系。發(fā)展租賃市場是完善住房供應(yīng)體系的重要方面，目前我國新建住房租賃市場還處在準(zhǔn)備或待起步階段，明顯滯后于銷售市場。從土地、規(guī)劃、融資等方面給予政策支持，鼓勵(lì)企業(yè)和機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)租賃住房，形成一手房租賃市場；鼓勵(lì)社會(huì)租賃機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)將持有的存量房向社會(huì)出租，發(fā)展規(guī)?；淖赓U經(jīng)營；利用社會(huì)資金積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金“REITS”的試點(diǎn)工作。

6、充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，合理制定營改增的稅收方案。具體包括土地成本和利息成本抵扣問題、成本與收入周期背離問題等?！盃I改增”后，已開工、開盤的存量資產(chǎn)項(xiàng)目，可能受影響較大，應(yīng)妥善處理在施工項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化事宜，建議采取區(qū)分新老項(xiàng)目，對(duì)老合同/項(xiàng)目實(shí)行簡易征收增值稅，稅率與原營業(yè)稅的稅率保持一致。