2026
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500
研究報(bào)告
2026.03.18
主辦單位
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
支持單位
上海易居房地產(chǎn)研究院
研究背景
由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主持、上海易居房地產(chǎn)研究院支持的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”研究工作已連續(xù)開展十八年，研究成果和研究報(bào)告在業(yè)內(nèi)得到認(rèn)可，已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。本次研究采用了《中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力研究標(biāo)準(zhǔn)》中科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威的研究體系，從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)、社會(huì)責(zé)任八大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料、運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、管理創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、綠色環(huán)保、產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新、建筑質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、公益活動(dòng)、榮譽(yù)與信用狀況、負(fù)面事件等25個(gè)二級(jí)指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比等73個(gè)三級(jí)指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。
本次研究報(bào)告同時(shí)發(fā)布2026房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)企綜合實(shí)力TOP30、商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP10、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)TOP10、經(jīng)營(yíng)績(jī)效TOP10、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)TOP10、責(zé)任地產(chǎn)TOP10、創(chuàng)新能力TOP10、外資企業(yè)TOP10、新社區(qū)文化運(yùn)營(yíng)TOP10、城投綜合實(shí)力TOP10、民營(yíng)房企發(fā)展先鋒、區(qū)域龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、城市更新最佳實(shí)踐項(xiàng)目等相關(guān)研究成果。
通過(guò)開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500研究，全面客觀地評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展有著重要的意義：（1）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的研究，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行行業(yè)內(nèi)縱向?qū)Ρ?，可以讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)者更清晰地了解自身在本行業(yè)所處的地位，加深對(duì)企業(yè)決策執(zhí)行效果及行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)向的了解，有利于企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)定位并促進(jìn)企業(yè)全面創(chuàng)新；（2）通過(guò)公開發(fā)布研究結(jié)果，可以客觀反映開發(fā)企業(yè)的有效發(fā)展程度，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)的外部監(jiān)督，提高市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度，有利于增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力并提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌意識(shí)；（3）通過(guò)樹立履行社會(huì)責(zé)任的典型，提高企業(yè)參與社會(huì)公益活動(dòng)、保障性住房投資建設(shè)的積極性，有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任的認(rèn)識(shí)，營(yíng)造重視企業(yè)社會(huì)責(zé)任的良好氛圍；（4）通過(guò)多維度全面展示骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理、運(yùn)營(yíng)等方面的整體狀況，幫助各種機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者能夠有效地判斷相關(guān)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況及在行業(yè)中的地位，有利于機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者進(jìn)行理性投資和消費(fèi)，也有利于政府相關(guān)部門進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控和制定經(jīng)濟(jì)政策。
研究成果
2026房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500
2026房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)研究成果
研究分析
綜合實(shí)力華潤(rùn)第一
排名變動(dòng)率有所提升
2026房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海占據(jù)，其中華潤(rùn)依托商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)建第二增長(zhǎng)曲線，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著，名次上升至第一位，保利發(fā)展、中海分別下降至第二、第三位。招商蛇口、綠城分別保持第四、第五位，越秀、建發(fā)、龍湖、華發(fā)、金茂分列第六至第十位。
2026年，頭部房企排名變動(dòng)率相對(duì)較大，相較于2025年，TOP10變動(dòng)率為20%，TOP50、TOP100、TOP500變動(dòng)率分別為14%、14%、17.2%。排名提升的房企普遍經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，產(chǎn)品力強(qiáng)，建發(fā)、中建壹品、中建東孚等央國(guó)企排名提升幅度相對(duì)較大。
資產(chǎn)規(guī)模降幅擴(kuò)大
房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向安全運(yùn)營(yíng)
2025年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為669.45億元，同比下降12.83%；凈資產(chǎn)均值為167.77億元，同比下降9.49%。2025年房地產(chǎn)行業(yè)總體仍處于縮表進(jìn)程中，TOP500房企總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，且同比降幅較上年有所擴(kuò)大。
2025年房企戰(zhàn)略重點(diǎn)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“風(fēng)險(xiǎn)可控”，通過(guò)債務(wù)處置、項(xiàng)目出售等方式主動(dòng)去杠桿降負(fù)債。銷售端市場(chǎng)信心不足，房企銷售回款困難，投資端房企拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎和聚焦。
融資環(huán)境邊際改善
房企化債進(jìn)程有所突破
2025年融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善，非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。
長(zhǎng)期償債能力方面，TOP500房企2025年資產(chǎn)負(fù)債率均值為58.65%，較上年下降2.07個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為99.98%，較上年下降2.52個(gè)百分點(diǎn)。
短期償債能力方面，2025年TOP500房企流動(dòng)比率均值為1.86，較上年上升0.16；速動(dòng)比率均值為0.78，較上年上升0.03，二者較上年均有小幅增長(zhǎng)，房企短期償債能力有所改善，但仍有超過(guò)七成的房企速動(dòng)比率小于1，可變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)無(wú)法覆蓋流動(dòng)債務(wù)，短期償債壓力較大。
能力
利潤(rùn)空間受到擠壓
ROE降至歷史低位
2025年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.38%，較上年下降了0.03個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為1.10%，較上年下降了0.12個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值為2.77%，較上年下降了0.48個(gè)百分點(diǎn)。
從凈資產(chǎn)收益率構(gòu)成來(lái)看，2025年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率小幅回升，有息負(fù)債增長(zhǎng)受限，大部分企業(yè)加速去杠桿進(jìn)程，權(quán)益乘數(shù)下降，銷售凈利率下降，三個(gè)指標(biāo)共同作用下，凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)下滑。行業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓，盈利能力仍需修復(fù)，房企整體成本費(fèi)用利潤(rùn)率繼續(xù)下滑。
銷售規(guī)模降幅收窄
結(jié)構(gòu)性分化繼續(xù)加深
2025年TOP500房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積同比下降21.30%，降幅較上年縮小9.72個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額同比下降18.60%，連續(xù)五年負(fù)增長(zhǎng)。2025年行業(yè)銷售持續(xù)回落，但降幅有所收窄，進(jìn)入以“止跌回穩(wěn)”為核心、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的新階段。
在市場(chǎng)持續(xù)下行期，頭部房企規(guī)模持續(xù)縮水，企業(yè)間分化現(xiàn)象明顯，民營(yíng)房企同比降幅相對(duì)較高，龍湖銷售金額同比降幅超三成，而越秀、綠城銷售金額同比降幅不超過(guò)10%。
存貨周轉(zhuǎn)率小幅下降
優(yōu)化結(jié)構(gòu)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率回升
2025年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.13，較上年下降0.01；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，與上年持平；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.09，較上年上升0.01。
2025年房企庫(kù)存并沒(méi)有增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求偏弱，房企存貨周轉(zhuǎn)率有小幅下降。受行業(yè)政策調(diào)整及房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化雙重推動(dòng)，房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所回升。
好房子體系標(biāo)準(zhǔn)化
科技賦能產(chǎn)品力提升
在“好房子”理念引領(lǐng)下，房企開發(fā)模式圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，持續(xù)提升住宅產(chǎn)品力。隨著市場(chǎng)步入“質(zhì)量時(shí)代”，房企從增量競(jìng)爭(zhēng)走向存量精耕，時(shí)代開始篩選真正有扎實(shí)基本功的企業(yè)。多家房企建立完整技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，將好房子戰(zhàn)略從定性主張轉(zhuǎn)向參數(shù)管控。
AI浪潮推動(dòng)科技為住宅產(chǎn)品的智能、便捷、舒適、健康等方面賦能，成為房企產(chǎn)品品質(zhì)提升的重要方向。智慧科技的應(yīng)用從被動(dòng)響應(yīng)指令的初級(jí)階段，向主動(dòng)感知、預(yù)判并滿足需求的智能化階段轉(zhuǎn)變。
房企所得稅負(fù)增長(zhǎng)
稅收貢獻(xiàn)同步回落
房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模龐大，房企在多年的高速發(fā)展進(jìn)程中，累積大量社會(huì)財(cái)富，同時(shí)也肩負(fù)了更多社會(huì)責(zé)任。
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，企業(yè)利潤(rùn)受到較大影響，典型房企超六成所得稅負(fù)增長(zhǎng)。2025年，TOP500房企所得稅均值為1.39億元，同比下降5.08%。稅金及附加均值為2.75億元，同比下降7.92%。
研究結(jié)論
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