- 投資案例分析
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可以看出，中國(guó)“出?！狈科笾饕獮閲?guó)內(nèi)一線房企，這些企業(yè)均位于2012年中國(guó)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)排行榜的前列。而對(duì)于海外投資項(xiàng)目可以分為三類：
1、以萬(wàn)科、鑫苑置業(yè)為代表的房企，投資方向?yàn)樽≌?。他們鎖定移民潮與海外置業(yè)需求，這部分人群由中產(chǎn)階級(jí)構(gòu)成，多數(shù)為中高端職業(yè)人員，主要集中在美國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞等華人密集地區(qū)。
2、以萬(wàn)達(dá)、中建、綠地為代表的房企，投資方向?yàn)榫频昙奥糜味燃夙?xiàng)目。他們順應(yīng)近年來(lái)出現(xiàn)的境外旅游熱，為滿足中國(guó)游客而涉足國(guó)外旅游市場(chǎng)，主要集中在澳大利亞、迪拜、韓國(guó)等旅游資源豐富的地區(qū)。
3、以SOHO中國(guó)、總部基地為代表的房企，投資方向?yàn)樯虅?wù)辦公樓。隨著中國(guó)制造在國(guó)際市場(chǎng)走俏，國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛在海外發(fā)展業(yè)務(wù)，他們?yōu)檫@些“走出去”的國(guó)內(nèi)企業(yè)提供辦公場(chǎng)地，主要集中在美國(guó)紐約、英國(guó)倫敦等經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。
國(guó)內(nèi)房企投資海外，最終瞄準(zhǔn)的是走出國(guó)門(mén)的中國(guó)人居住、旅游和商務(wù)用房需求。相對(duì)比而言，外資來(lái)中國(guó)投資房地產(chǎn)，其目標(biāo)對(duì)象是中國(guó)人，而非對(duì)應(yīng)的外國(guó)人。目前房企出海的投資目的和對(duì)象既有其現(xiàn)實(shí)性，也有對(duì)海外市場(chǎng)不夠了解的局限性。
繼碧桂園、首創(chuàng)、保利等企業(yè)在去年明確了海外發(fā)展的方向之后，進(jìn)入2013年，中國(guó)房企的海外開(kāi)發(fā)步伐突然加快，中國(guó)建筑、總部基地、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、SOHO中國(guó)、中海外等中國(guó)一線房企也相繼邁出國(guó)門(mén)，在海外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。
- 市場(chǎng)需求
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隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來(lái)越多的人在外留學(xué)、旅游、工作，海外生活、教育、養(yǎng)老環(huán)境的明顯優(yōu)勢(shì)吸引了大批中國(guó)海外置業(yè)者。但由于政策法規(guī)、金融環(huán)境等差異使得這些人在置業(yè)過(guò)程中遇到很多問(wèn)題，國(guó)內(nèi)企業(yè)海外投資反哺國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，滿足了這部分人的實(shí)際需求。
- 戰(zhàn)略布局
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這些在海外投資的企業(yè)基本是國(guó)內(nèi)的品牌開(kāi)發(fā)商，國(guó)內(nèi)布局已基本完成，拓展海外市場(chǎng)能在國(guó)際打響知名度，并使企業(yè)布局國(guó)際化。企業(yè)進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)，不僅增加了企業(yè)在海外的資產(chǎn)儲(chǔ)備，也是提高其海外融資和開(kāi)發(fā)能力的重要舉措。
- 規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)
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針對(duì)目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，被調(diào)控抑制的這部分投資需求轉(zhuǎn)向海外，開(kāi)辟新的利益渠道。另一方面，相對(duì)國(guó)內(nèi)持續(xù)的信貸、融資緊縮，海外的融資成本低、渠道多，更降低了企業(yè)的拿地成本。
如需了解報(bào)告詳細(xì)信息，或有意見(jiàn)建議及其他相關(guān)問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系中房研協(xié)研究中心，電話010-88380916 。
- 開(kāi)發(fā)模式
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中國(guó)房企的開(kāi)發(fā)模式與香港基本一致，與海外國(guó)家相比，無(wú)論是土地制度、金融環(huán)境、政策法規(guī)還是銷售模式都存在較大差異。這需要“出?！逼髽I(yè)因地制宜突破固有的模式，發(fā)展出適合海外生存的新模式，如萬(wàn)科就采取與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式。
- 現(xiàn)金支撐
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從企業(yè)海外投資動(dòng)態(tài)表中可以看出，企業(yè)在海外投資金額都較大，折合人民幣幾億到幾十億不等，這需要企業(yè)有資金實(shí)力及融資能力來(lái)支撐，以應(yīng)對(duì)國(guó)際市場(chǎng)變化。可以看出，進(jìn)軍海外市場(chǎng)的中國(guó)房企綜合實(shí)力都是非常雄厚的，萬(wàn)科、綠地、保利在2012年的銷售額均超過(guò)千億，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)作為其進(jìn)軍海外的后盾。
- 海外市場(chǎng)研究
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進(jìn)軍海外首先要對(duì)所在地的市場(chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)、稅費(fèi)制度及文化差異等進(jìn)行徹底研究，初期最好選擇和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，在本地有一定知名度及影響力之后再進(jìn)行獨(dú)立開(kāi)發(fā)。
- 斟酌海內(nèi)外投資比例
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海外市場(chǎng)看似龐大，但真正能投資的并不多，不僅受到與中國(guó)之間的國(guó)際關(guān)系影響，當(dāng)?shù)氐臅r(shí)局也是需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)，房企不可盲目的擴(kuò)張，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，做好海內(nèi)外投資比例。
- 充分預(yù)估海外投資風(fēng)險(xiǎn)
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投資海外市場(chǎng)需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能抱有像在中國(guó)市場(chǎng)上贏得“暴利”的期望，要充分考慮到匯率及經(jīng)濟(jì)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
- 產(chǎn)品與服務(wù)形式的創(chuàng)新
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盡管目前“出?！狈科竽繕?biāo)客戶仍在國(guó)內(nèi)，也得到了國(guó)內(nèi)置業(yè)者的肯定，但長(zhǎng)期來(lái)看勢(shì)必會(huì)擴(kuò)展到當(dāng)?shù)乜蛻?，如何因地制宜打破自己固有的產(chǎn)品模式并形成自有的特色，滿足當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨?，這條道路是值得探索的。
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