- 投資案例分析
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可以看出，中國“出?！狈科笾饕獮閲鴥?nèi)一線房企，這些企業(yè)均位于2012年中國五百強(qiáng)企業(yè)排行榜的前列。而對于海外投資項(xiàng)目可以分為三類：
1、以萬科、鑫苑置業(yè)為代表的房企，投資方向?yàn)樽≌?。他們鎖定移民潮與海外置業(yè)需求，這部分人群由中產(chǎn)階級(jí)構(gòu)成，多數(shù)為中高端職業(yè)人員，主要集中在美國、新加坡、馬來西亞等華人密集地區(qū)。
2、以萬達(dá)、中建、綠地為代表的房企，投資方向?yàn)榫频昙奥糜味燃夙?xiàng)目。他們順應(yīng)近年來出現(xiàn)的境外旅游熱，為滿足中國游客而涉足國外旅游市場，主要集中在澳大利亞、迪拜、韓國等旅游資源豐富的地區(qū)。
3、以SOHO中國、總部基地為代表的房企，投資方向?yàn)樯虅?wù)辦公樓。隨著中國制造在國際市場走俏，國內(nèi)企業(yè)紛紛在海外發(fā)展業(yè)務(wù)，他們?yōu)檫@些“走出去”的國內(nèi)企業(yè)提供辦公場地，主要集中在美國紐約、英國倫敦等經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。
國內(nèi)房企投資海外，最終瞄準(zhǔn)的是走出國門的中國人居住、旅游和商務(wù)用房需求。相對比而言，外資來中國投資房地產(chǎn)，其目標(biāo)對象是中國人，而非對應(yīng)的外國人。目前房企出海的投資目的和對象既有其現(xiàn)實(shí)性，也有對海外市場不夠了解的局限性。
繼碧桂園、首創(chuàng)、保利等企業(yè)在去年明確了海外發(fā)展的方向之后，進(jìn)入2013年，中國房企的海外開發(fā)步伐突然加快，中國建筑、總部基地、萬科、萬達(dá)、綠地、SOHO中國、中海外等中國一線房企也相繼邁出國門，在海外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。
- 市場需求
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隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來越多的人在外留學(xué)、旅游、工作，海外生活、教育、養(yǎng)老環(huán)境的明顯優(yōu)勢吸引了大批中國海外置業(yè)者。但由于政策法規(guī)、金融環(huán)境等差異使得這些人在置業(yè)過程中遇到很多問題，國內(nèi)企業(yè)海外投資反哺國內(nèi)市場，滿足了這部分人的實(shí)際需求。
- 戰(zhàn)略布局
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這些在海外投資的企業(yè)基本是國內(nèi)的品牌開發(fā)商，國內(nèi)布局已基本完成，拓展海外市場能在國際打響知名度，并使企業(yè)布局國際化。企業(yè)進(jìn)軍國際市場，不僅增加了企業(yè)在海外的資產(chǎn)儲(chǔ)備，也是提高其海外融資和開發(fā)能力的重要舉措。
- 規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)
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針對目前國內(nèi)市場限購、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，被調(diào)控抑制的這部分投資需求轉(zhuǎn)向海外，開辟新的利益渠道。另一方面，相對國內(nèi)持續(xù)的信貸、融資緊縮，海外的融資成本低、渠道多，更降低了企業(yè)的拿地成本。
如需了解報(bào)告詳細(xì)信息，或有意見建議及其他相關(guān)問題，請聯(lián)系中房研協(xié)研究中心，電話010-88380916 。
- 開發(fā)模式
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中國房企的開發(fā)模式與香港基本一致，與海外國家相比，無論是土地制度、金融環(huán)境、政策法規(guī)還是銷售模式都存在較大差異。這需要“出?！逼髽I(yè)因地制宜突破固有的模式，發(fā)展出適合海外生存的新模式，如萬科就采取與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)合開發(fā)的模式。
- 現(xiàn)金支撐
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從企業(yè)海外投資動(dòng)態(tài)表中可以看出，企業(yè)在海外投資金額都較大，折合人民幣幾億到幾十億不等，這需要企業(yè)有資金實(shí)力及融資能力來支撐，以應(yīng)對國際市場變化。可以看出，進(jìn)軍海外市場的中國房企綜合實(shí)力都是非常雄厚的，萬科、綠地、保利在2012年的銷售額均超過千億，國內(nèi)市場作為其進(jìn)軍海外的后盾。
- 海外市場研究
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進(jìn)軍海外首先要對所在地的市場環(huán)境、政策法規(guī)、稅費(fèi)制度及文化差異等進(jìn)行徹底研究，初期最好選擇和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)合開發(fā)，在本地有一定知名度及影響力之后再進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)。
- 斟酌海內(nèi)外投資比例
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海外市場看似龐大，但真正能投資的并不多，不僅受到與中國之間的國際關(guān)系影響，當(dāng)?shù)氐臅r(shí)局也是需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)，房企不可盲目的擴(kuò)張，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，做好海內(nèi)外投資比例。
- 充分預(yù)估海外投資風(fēng)險(xiǎn)
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投資海外市場需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能抱有像在中國市場上贏得“暴利”的期望，要充分考慮到匯率及經(jīng)濟(jì)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
- 產(chǎn)品與服務(wù)形式的創(chuàng)新
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盡管目前“出?！狈科竽繕?biāo)客戶仍在國內(nèi)，也得到了國內(nèi)置業(yè)者的肯定，但長期來看勢必會(huì)擴(kuò)展到當(dāng)?shù)乜蛻簦绾我虻刂埔舜蚱谱约汗逃械漠a(chǎn)品模式并形成自有的特色，滿足當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨螅@條道路是值得探索的。
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