徐凡淋 付珊珊 2025-12-08 09:15:27 來源：中國房地產網
??因多只公司債券募集資金管理不合規(guī)，鎮(zhèn)江城市建設集團有限公司（以下簡稱“鎮(zhèn)江城建”）日前收到上海證券交易所予以書面警示的決定書。
??警示決定顯示，2020年4月至2022年9月期間，鎮(zhèn)江城建發(fā)行的20鎮(zhèn)城F5、22鎮(zhèn)城02等8只公司債券存在募集資金專戶管理不規(guī)范的情形。
??其中，20鎮(zhèn)城F5、20鎮(zhèn)城F7、22鎮(zhèn)公01和22鎮(zhèn)城02四只公司債券分別存在4.5億元、3億元、7.98億元、6.979億元募集資金轉入發(fā)行人一般戶的情形。發(fā)行人未在2020年至2022年期間的定期報告中如實披露募集資金專戶管理不規(guī)范情況。
??上海證券交易所鑒于違規(guī)行為性質和情節(jié)，根據相關規(guī)定，對鎮(zhèn)江城建做出自律監(jiān)督措施決定，對鎮(zhèn)江城建予以書面警示。
??值得一提的是，鎮(zhèn)江城建被書面警示背后，近年來鎮(zhèn)江城建債務規(guī)模居高不下，目前剛性債務總額仍超800億元，股東權益對剛性債務的保障能力欠佳。
??針對上述書面警示，山海新財經致電鎮(zhèn)江城建了解情況，截至發(fā)稿，尚未收到答復。
??債務規(guī)模超800億元
??公開資料顯示，鎮(zhèn)江城建是江蘇省鎮(zhèn)江市國有獨資企業(yè)，公司成立于1994年，2009年合并中房鎮(zhèn)江公司、房投公司、地產公司等7家事業(yè)單位組建集團。2014年啟動市場化改革，逐步轉型為“城市綜合運營服務商”，確定了“城市資產運營、房地產開發(fā)建設、環(huán)境產業(yè)”三大主業(yè)。目前，已建、在建商品房項目包括“如意江南”、“新城尚府”、“財富廣場”、“朱方大廈”及“桃李云廬”等項目，累計完成城建項目264項。
??2024年，鎮(zhèn)江城建成功發(fā)行“24鎮(zhèn)城04”專項債券，并在資本市場持續(xù)開展中期票據操作。
??根據2025年8月鎮(zhèn)江城建發(fā)布的債券中期報告顯示，2025年1月至6月較2024年同期，營業(yè)收入增長41.05%，營業(yè)成本增加180.88%，毛利率減少78.03%。應收款項251.66億元，較上年末減少20.46%；存貨534.62億元，較上年末增加8.34%。
??對公司毛利率減少大幅減少，鎮(zhèn)江城建方面表示，主要原因為報告期內出售及結算的項目較多，且由于出售房產項目及類型的不同，報告期內出售的項目較去年同期毛利率較低。
??該中期報告顯示，報告期初和報告期末，非發(fā)行人合并范圍口徑，鎮(zhèn)江城建有息債務余額分別為429.83億元和349.19億元，1年內到期有息債務158.21億元；合并報表范圍內公司有息債務余額分別為816.24億元和771.15億元，1年內到期有息債務259.17億元。
??此外，報告期初對外擔保的余額達358.28億元，對外擔保中為控股股東、實際控制人和其他關聯(lián)方提供擔保的金額為124.87億元。
??2025年6月，上海新世紀資信評估投資服務有限公司（以下簡稱“新世紀資信”）出具的跟蹤評級報告顯示，鎮(zhèn)江城建的AA主體信用等級為“穩(wěn)定”，肯定了公司主要優(yōu)勢為鎮(zhèn)江市主要基礎設施建設主體，在項目、資金等方面能獲得政府支持，并擁有水務業(yè)務具有區(qū)域內專營優(yōu)勢。
??與此同時，該報告也明確提示了主要風險，包括公司已積累很大的債務規(guī)模，償債壓力大；資產以項目建設投入、項目回購款和土地為主，變現能力較弱；且對當地其他國有企業(yè)的對外擔保余額大，存在代償風險。
??報告還提到，公司的化工業(yè)務板塊受市場波動影響，因業(yè)務種類繁多，面臨一定的管控及運營壓力。
??現金流連續(xù)三年下降
??償債壓力較大外，鎮(zhèn)江城建經營現金流已連續(xù)3年下降。
??鎮(zhèn)江城建2024年報顯示，截至2024年末，鎮(zhèn)江城建總資產為1696.41億元，同比下降2.55%；流動資產為964.73億元，占比56.87%；非流動資產為731.68億元，占比43.13%；存貨為493.47億元，占比29.09%，同比增長18.1%。主要為開發(fā)用地土地使用權、部分房地產開發(fā)支出及土地成本。
??2022~2024年，鎮(zhèn)江城建經營現金流凈額分別為13.09億元、13.33億元、9.94億元；現金及現金等價物凈額分別減少35.96億元、0.07億元、13.36億元；籌資現金流凈額分別為-123.79億元、-8.94億元、-75.11億元。
??其中，2024年公司經營性現金流9.94億元，較2022年降幅達24%。鎮(zhèn)江城建方面稱，主要是收到較大規(guī)模往來款等，籌資性現金流凈流出75.11億元，主要系公司償還較大規(guī)模的有息債務本息。
??財報顯示，非流動資產主要以投資性房地產為主，2024年公司投資性房地產為450.8億元，占比26.57%，同比下降7.27%；固定資產為60.15億元，占比3.55%，同比下降5.16%。
??負債方面，截至2024年末，鎮(zhèn)江城建負債總額為1032.33億元，剛性債務總額為833.53億元，占總負債總額的80.74%。截至2025年3月末，公司剛性債務總額866.49億元，權益資本與剛性債務比率為76.92%，償債壓力較大。
??鎮(zhèn)江城建最新披露的2025年三季度報告顯示，截至2025年9月30日，公司總資產1726.35億元，總負債為1063.98億元。2025年前三季度，公司實現營業(yè)收入63.62億元，同比下降11.28%；實現凈利潤2.35億元，同比增長2.29%。
??新世紀資信評級報告明確提示公司面臨的主要風險為，公司已積聚很大的債務規(guī)模，償債壓力大，資產以項目建設投入、項目回收款和土地為主，變現能力較弱。
??此次鎮(zhèn)江城建的違規(guī)行為發(fā)生在地方債務化解的大背景下，而募集資金違規(guī)行為一直是滬深交易所債券監(jiān)管的重點。
??事實上，為確保募集資金?？顚Ｓ?，交易所已構筑了嚴密的“防火墻”制度。
??根據上海證券交易所最新發(fā)布的《債券存續(xù)期業(yè)務指南第3號——募集資金管理重點關注事項》中，明確要求發(fā)行人應當通過“募集資金專項賬戶”接收、存儲、劃轉募集資金，并在定期報告中按照債項逐一披露募集資金的實際使用情況、專戶運作情況等。
??上述指南規(guī)定，在募集資金使用完畢以前，募集資金專戶不得存放非本期債券募集資金或者用作其他用途。
??針對鎮(zhèn)江城建這類城市建設企業(yè)，上海證券交易所《審核重點關注事項》還劃定了額外紅線，規(guī)定此類企業(yè)申報發(fā)債“應當符合地方政府性債務管理的相關規(guī)定，不得新增地方政府債務”。
??募集資金不得投向“純公益性項目”，并承諾“不得用于繳納土地出讓金”。
??有市場觀察人士表示，鎮(zhèn)江城建多項債券的違規(guī)行為，反映公司資金管理上的漏洞。同時，債務規(guī)模負債重，償債壓力大，代建項目與土地整理業(yè)務回款存在一定的不確定性。加上對外擔保規(guī)模大，存在區(qū)域互相擔保的情況，關聯(lián)風險進一步加大，有較大的負債加大風險與化債壓力。
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