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??3年前接手的城中村改造項(xiàng)目給科學(xué)城(廣州)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“科學(xué)城集團(tuán)”）埋了一顆雷。

??7月30日，科學(xué)城集團(tuán)披露了子公司涉及重大訴訟的公告，透露兩家下屬公司近期被告上法庭，廣州農(nóng)商行要求其對(duì)兩筆本息共7.57億元的舊改貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

??2023年4月，這兩家公司接手了時(shí)代中國(guó)退出的崗貝村、雙井村改造項(xiàng)目，以前期服務(wù)企業(yè)的身份暫行處理民企退出后的遺留問(wèn)題，由此引發(fā)了此次的債務(wù)糾紛。

??科學(xué)城集團(tuán)是廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)的最大國(guó)企，也是開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)核心的城市更新主體，總資產(chǎn)超1700億元。近幾年，該公司承接了多個(gè)民企退出的舊改項(xiàng)目，在履職過(guò)程中形成了較大的債務(wù)壓力，標(biāo)普信評(píng)在最新的評(píng)級(jí)報(bào)告中直言其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)“很高”。與此同時(shí)，該公司的盈利能力也備受考驗(yàn)，2024年、2025年及2026年一季度合計(jì)虧損了115.22億元。

??8月5日，科學(xué)城集團(tuán)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司將依法積極處理并保障自身的合法權(quán)益，訴訟事項(xiàng)不影響相關(guān)項(xiàng)目的正常推進(jìn)。

??銀行追債7.57億元

??此次案件的源頭最早可追溯至2022年3月。當(dāng)時(shí)，時(shí)代中國(guó)發(fā)出的《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》自廣州業(yè)內(nèi)流出，其中提到，該公司在廣州公開(kāi)招商的舊村改造項(xiàng)目中已獲取9個(gè)舊村項(xiàng)目的合作身份。但由于多方位政策疊加調(diào)控、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限、項(xiàng)目銷(xiāo)售回款顯著下滑等因素，該公司的現(xiàn)金流穩(wěn)定性受到嚴(yán)重影響?；谶@些舊改項(xiàng)目沉淀了大量資金，為了順利度過(guò)當(dāng)前階段性困難，時(shí)代中國(guó)懇請(qǐng)廣州市政府協(xié)調(diào)退回從化、增城3個(gè)項(xiàng)目的舊改履約保證金，以及協(xié)調(diào)返還黃埔區(qū)5個(gè)項(xiàng)目的前期投入資金。

??黃埔區(qū)的5個(gè)城中村改造項(xiàng)目分別為崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村，當(dāng)時(shí)已完成拆遷工作，但由于政策變化，項(xiàng)目無(wú)法正常推進(jìn)。其中，僅崗貝村、雙井村兩個(gè)項(xiàng)目，時(shí)代中國(guó)投入的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用就達(dá)12.5億元。該公司希望能由黃埔區(qū)政府指定的單位或國(guó)企承接這5個(gè)項(xiàng)目，并退還其前期投入的資金。

??2023年4月，科學(xué)城集團(tuán)全面承接崗貝村、雙井村的改造工作，并于當(dāng)年12月開(kāi)工建設(shè)。今年4月份，崗貝村宏崗片區(qū)的復(fù)建AZ-02地塊正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)可提供1180套安置房。6月份，雙井村復(fù)建安置區(qū)的AG0224016地塊進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)施工階段，計(jì)劃建設(shè)3棟高層回遷住宅及3棟公建配套。

??工程進(jìn)度在順利推進(jìn)，但項(xiàng)目的債務(wù)隱患卻開(kāi)始暴露出來(lái)。根據(jù)科學(xué)城集團(tuán)的公告，廣州農(nóng)商行曾為這兩個(gè)村的項(xiàng)目公司——廣州市時(shí)嶺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“時(shí)嶺公司”）提供了兩筆舊改貸款?？茖W(xué)城集團(tuán)接手后，其子公司科學(xué)城(廣州)城市更新集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城更集團(tuán)”)和時(shí)嶺公司簽訂了一份《合作框架協(xié)議》，其中約定“確認(rèn)承接時(shí)嶺公司在涉案借款合同項(xiàng)下未歸還的銀行借款本息”。孫公司廣州科慧投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“科慧公司”)與崗貝、雙井兩個(gè)經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的《前期服務(wù)協(xié)議》也約定了承接總交易價(jià)款“包括但不限于時(shí)嶺公司的銀行貸款投入”。因此，廣州農(nóng)商行認(rèn)為城更集團(tuán)、科慧公司應(yīng)對(duì)時(shí)嶺公司的7.57億元貸款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

??廣州市中級(jí)人民法院已在7月份受理該案件，并定于8月17日開(kāi)庭?？茖W(xué)城集團(tuán)在公告中表示，案件尚未開(kāi)庭審理，暫未對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況及償債能力造成重大不利影響。

??公開(kāi)信息顯示，科學(xué)城集團(tuán)涉及舊改項(xiàng)目的司法案件不止廣州農(nóng)商行這一宗。2024年9月，中航信托因科學(xué)城集團(tuán)的舊改項(xiàng)目合作方——廣東奧譽(yù)城市運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司未能如期清償債權(quán)，對(duì)科學(xué)城集團(tuán)、城更集團(tuán)等企業(yè)提起代位權(quán)訴訟，要求這些被告共同償還10.09億元的欠款。目前案件正在二審審理中，尚未判決。

??拆出來(lái)的財(cái)務(wù)困局

??作為區(qū)屬?lài)?guó)企，科學(xué)城集團(tuán)的業(yè)務(wù)覆蓋城市更新、股權(quán)投資、物業(yè)、工程建設(shè)等領(lǐng)域，承擔(dān)了多項(xiàng)重要的城市運(yùn)營(yíng)和發(fā)展職能。根據(jù)評(píng)級(jí)報(bào)告，城市更新占到了該公司總資產(chǎn)的28.3%，僅次于物業(yè)的31.1%。

??城市更新的業(yè)務(wù)規(guī)模在很大程度上是被動(dòng)擴(kuò)大的。2021年以前，黃埔區(qū)的大部分舊村改造項(xiàng)目是民營(yíng)房企在參與，但此后，受城市更新政策變化以及地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊張的影響，大量民營(yíng)房企被迫退出。為了保障出險(xiǎn)項(xiàng)目的村民安置復(fù)建和社會(huì)穩(wěn)定，科學(xué)城集團(tuán)出面承接了不少項(xiàng)目。

??據(jù)中誠(chéng)信統(tǒng)計(jì)，截至3月末，科學(xué)城集團(tuán)的城市更新在建項(xiàng)目有16個(gè)，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備量及項(xiàng)目整體投資規(guī)模頗大。

??標(biāo)普信評(píng)表示，在傳統(tǒng)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式下，城中村改造項(xiàng)目的前期拆遷資金壓力較大，且二級(jí)開(kāi)發(fā)受地產(chǎn)價(jià)格下行影響存在較高不確定性，導(dǎo)致此類(lèi)業(yè)務(wù)天然具有高杠桿屬性。這使得科學(xué)城集團(tuán)在承擔(dān)緊急社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，也形成了較大的資金壓力和回款壓力，還因部分民企舊改項(xiàng)目的后續(xù)事宜，面臨一些訴訟與糾紛。

??由于項(xiàng)目建設(shè)、股權(quán)投資等支出較多，科學(xué)城集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)也較快。截至3月末，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為83.11%，總資本化比率為85.91%，財(cái)務(wù)杠桿已處于高位且呈逐年升高趨勢(shì)。財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用不斷攀升侵蝕經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，疊加城市更新項(xiàng)目墊款和存量債權(quán)、對(duì)外投資計(jì)提減值損失等因素，2024年、2025年及2026年第一季度，該公司的利潤(rùn)總額分別為-30.95億元、-69.36億元和-13.2億元。盈利能力的下降，導(dǎo)致其2025年的息稅前利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流均無(wú)法覆蓋利息支出。

??基于債務(wù)負(fù)擔(dān)重、杠桿水平高、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)盈利能力弱等風(fēng)險(xiǎn)因子，標(biāo)普信評(píng)預(yù)計(jì)未來(lái)1年至2年，科學(xué)城集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將維持“很高”水平。

??為緩解資金壓力，科學(xué)城集團(tuán)開(kāi)始探索城中村改造的新模式。新模式采取“依法征收、凈地出讓”的方式，總投資金額的20%為自籌資金，其余80%由國(guó)家政策性銀行提供支持，在土地一級(jí)整備完后以?xún)舻爻鲎?、政府收?chǔ)實(shí)現(xiàn)資金平衡。2024年以來(lái)，該公司已有包括崗貝村、雙井村在內(nèi)的9個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)轉(zhuǎn)為新模式。不過(guò)，其中的大部分項(xiàng)目還未推進(jìn)到政府收儲(chǔ)這一步。

??舊模式項(xiàng)目的資金回籠壓力也不容小覷。根據(jù)中誠(chéng)信的報(bào)告，科學(xué)城集團(tuán)從雪松實(shí)業(yè)手中收購(gòu)的何棠下改造項(xiàng)目，光是收購(gòu)對(duì)價(jià)就達(dá)到了93.47億元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資更是高達(dá)474億元。截至3月末，除了收購(gòu)款外，科學(xué)城已投資超過(guò)50億元用于建安成本和拆遷安置。該項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)住宅銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金平衡，2025年，其融資區(qū)商品房?jī)H錄得約14.9億元的銷(xiāo)售金額。