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??北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村組合地塊順利完成出讓，中建智地與北京未來科學城組成的聯(lián)合體以 26.01 億元底價競得。

??◎  文 / 馬千里

??10月28日，北京昌平區(qū)北七家歇甲莊村地塊出讓，地塊位于天通苑東側，如期由中建智地+未來科學城以26.01億元的底價競得。

??昌平區(qū)天通苑板塊上一次有宅地出讓，還是2017年天通苑北側的共有產權房項目，由未來科學城溢價27%競得，成交樓板價為2.3萬元/平方米。

??歇甲莊村地塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，距離天通苑東站約2公里，是該村莊A、B、C三個組團地塊中首個進入開發(fā)環(huán)節(jié)的地塊。該地塊綜合容積率1.65，共包含6宗子地塊，其中2宗為住宅用地（屬于A地塊規(guī)劃的5個住宅類子地塊中的0038、0046號），容積率分別為2.0和2.1，合計用地面積4.41公頃，規(guī)劃建筑面積9.1萬平方米，建筑限高均為60米；剩余4宗地塊需由競得人完成代建，建成后無償移交相關部門。

??從開發(fā)主體來看，根據2024年12月政府相關部門回復，歇甲莊村土地一級開發(fā)項目原主體為中港公司。經昌平區(qū)政府批準，該項目擬變更主體，其中項目主體調整為昌平區(qū)綜合事務中心，實施主體調整為北京未來科學城置匯建設有限公司。

??該地塊出讓起拍總價為26億元，住宅部分起拍樓板價2.85萬元/平方米。最終由中建智地與未來科學城組成的聯(lián)合體以底價競得，出讓流程順利完成。

??此次出讓后，歇甲莊村A組團仍有3宗住宅類子地塊（0034、0037、0039號）未掛牌。這3宗地塊合計用地面積4.2公頃，對應規(guī)劃建筑面積8.7萬平方米；鑒于路網分布與地塊自然分隔的特點，預計將分三宗獨立地塊進行出讓開發(fā)。

??該地塊距離17號線天通苑東站約1公里，未來可通過換乘18號線，連接望京、西三旗、上地及中關村軟件園等重要就業(yè)區(qū)域，交通通勤便利性較強。教育與商業(yè)配套方面，主要依賴歇甲莊村規(guī)劃新建資源，其中A組團規(guī)劃的教育類地塊位于本次出讓地塊東南側，用地面積2.81公頃，同時也是A組團內面積最大的一宗子地塊。生態(tài)資源上，地塊周邊分布有清河、溫榆河公園等，可滿足居民日常休閑需求；不過需注意的是，地塊周邊城市界面相對老舊，處于歇甲莊拆遷安置房片區(qū)，且東北側瀝青廠雖已著手搬遷，但其原有影響仍需相關部門進一步評估。

??從區(qū)域樓市情況來看，該地塊所處的天通苑以東片區(qū)已超過十年未進行住宅類地塊招拍掛出讓，目前區(qū)域內尚無同質新房在售。距離地塊最近的二手房為2公里外的天通苑小區(qū)，該小區(qū)入市已超30年，屬于超級剛需大盤；結合區(qū)域市場行情，業(yè)內預計該地塊未來新房均價將達到5萬元/平方米左右。

??至于地塊南側及西南側超過2公里處的望京國譽府、潤澤御府均為高端項目，與該地塊定位存在明顯差異，不具備直接可比性，其售價分別約為8萬元/平方米、11萬元/平方米。

??延伸閱讀：2025年北京加速推進城市更新項目

??當前，中央正加快推進城市高質量發(fā)展，在此背景下，2025年以來北京城市更新工作也進入加速推進階段。從城市更新類專項債投資數(shù)據來看，2025年前三季度，北京已有77個城市更新項目獲得專項債融資，融資總額達593億元，這一數(shù)據已超過2024年全年117個項目592億元的融資總量，充分體現(xiàn)出今年北京城市更新項目融資推進的顯著成效。

??從融資項目規(guī)模分布來看，2025年大規(guī)模融資項目數(shù)量也實現(xiàn)了明顯增長。截至目前，2025年單項目融資超過10億元的情況已有26次，對應融資總額合計427億元；而2024年全年單項目融資超過10億元的次數(shù)僅為11次，合計融資總額292億元，兩者對比可見今年北京城市更新項目在規(guī)?；七M上的突出進展。

大量城市更新類項目的持續(xù)推進，也為北京土地市場帶來了積極影響。隨著城市更新工作的深入，眾多棚改相關項目逐步入市，為土地市場補充了大量優(yōu)質增量地塊。以今日出讓的歇甲莊地塊為例，該地塊正是依托歇甲莊村舊改工作，通過土地整備形成的新增一級土地開發(fā)用地，成為城市更新與土地市場良性互動的典型案例。

??從整體項目布局來看，按專項債融資清單統(tǒng)計，2025年北京共有36個百億級城市更新項目正在持續(xù)推進，這些項目涉及總投資額達6900億元，經測算預測總收益約7947億元。此類大體量城市更新項目的推進，不僅對居民生活品質提升起到重要支撐作用，持續(xù)改善居民居住環(huán)境與生活配套；同時也為城市經濟發(fā)展注入了強勁動力，助力經濟實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長；此外，還為北京房地產市場的健康發(fā)展提供了更多穩(wěn)定性，有效降低市場波動風險，并為開發(fā)企業(yè)帶來了一批安全邊際更高的投資機會，推動房地產行業(yè)向高質量發(fā)展轉型。