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??“正在走施工審批流程，很快就可以進(jìn)場(chǎng)施工了。”

??8月3日，上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)馨雅名筑一名物業(yè)公司工作人員表示，終于舒了一口氣，小區(qū)外墻脫落隱患總算有了根治方案，這得益于全體業(yè)主、物業(yè)、街道辦及政府的齊心協(xié)力。

??2025年2月，上海市奉賢區(qū)馨雅名筑第一屆業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“馨雅名筑業(yè)委會(huì)”），因7幢高層住宅外墻大面積空鼓、開(kāi)裂、脫落，將開(kāi)發(fā)商與建設(shè)單位訴訟至上海市奉賢區(qū)人民法院。

??訴訟歷時(shí)一年多，近日，上海市奉賢區(qū)人民法院作出一審判決，因房屋施工存在質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商被判賠付維修費(fèi)及維權(quán)費(fèi)用共計(jì)1842萬(wàn)余元。判決生效后，所有賠款?？顚Ｓ茫糜谛^(qū)外墻翻新改造工程。

??對(duì)于案件的審理，馨雅名筑代理律師上海市錦天城律師事務(wù)所宋安成律師對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商和建設(shè)單位以超過(guò)5年質(zhì)保期為由拒絕，但保修期屆滿和竣工驗(yàn)收合格，并不當(dāng)然免除開(kāi)發(fā)商對(duì)施工缺陷的責(zé)任。在類似房屋質(zhì)量糾紛中，法院并不會(huì)僅以“已過(guò)?！薄耙羊?yàn)收”作為建設(shè)單位免責(zé)的依據(jù)，而是更關(guān)注質(zhì)量問(wèn)題是否真實(shí)存在，是否源于交付時(shí)即存在施工缺陷，以及施工缺陷與損害后果之間是否有因果關(guān)系。

??上海市奉賢區(qū)人民法院民事庭庭長(zhǎng)林慶強(qiáng)表示，該案的成功審理，既為全國(guó)同類群體性房屋質(zhì)量糾紛提供了可復(fù)制推廣的解決模式，也解決了長(zhǎng)期困擾居民的維修資金的缺口問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主的安居權(quán)益。

??外墻脫落

??“剛開(kāi)始只是零星小塊，后來(lái)是多幢樓外墻大面積脫落，每到大風(fēng)、暴雨天氣，外墻碎石、涂料等高空墜落，對(duì)行人和停放車輛都存在很大安全隱患?！避把琶幻麡I(yè)主表示。

??8月3日下午，記者在馨雅名筑小區(qū)看到，多幢樓因外墻脫落，露出的內(nèi)墻裸露在空氣中。

??據(jù)現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主說(shuō)，2021年開(kāi)始，馨雅名筑高層住宅樓陸續(xù)出現(xiàn)外墻滲水、開(kāi)裂、大面積空鼓、飾面層脫落等問(wèn)題，剛開(kāi)始請(qǐng)物業(yè)修補(bǔ)漏水，清理松動(dòng)墻皮，后來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題越發(fā)嚴(yán)重，已影響小區(qū)居民安全問(wèn)題。

??馨雅名筑所在的名悅社區(qū)居委會(huì)相關(guān)人員表示，隨著時(shí)間推移，外墻開(kāi)裂的地方越來(lái)越多，整個(gè)小區(qū)有7棟樓均出現(xiàn)類似情況，漏水的情況日益嚴(yán)重。

??公開(kāi)資料顯示，馨雅名筑建設(shè)單位上海卓翰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有限公司（簡(jiǎn)稱“卓翰公司”），卓翰公司為上海鑫金圓置業(yè)有限公司全資子公司（簡(jiǎn)稱“馨金圓置業(yè)”）。

??2014年12月26日，馨雅名筑竣工驗(yàn)收合格；2015年1月30日小區(qū)通過(guò)竣工驗(yàn)收備案；2015年2月12日取得上海市新建住宅交付使用許可證后，陸續(xù)向業(yè)主交付。

??業(yè)主們多次與開(kāi)發(fā)商及建設(shè)單位溝通修繕事宜，均被以房屋已超過(guò)5年質(zhì)保期為由拒絕，或僅愿意進(jìn)行零星修補(bǔ)，無(wú)法根治先天施工遺留問(wèn)題，安全隱患長(zhǎng)期存在。

??面對(duì)業(yè)主們的反復(fù)投訴，社區(qū)居委會(huì)意識(shí)到背后原因或許沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

??于是，居委會(huì)請(qǐng)來(lái)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)紅外線無(wú)人機(jī)對(duì)整個(gè)小區(qū)漏洞進(jìn)行掃描，結(jié)果顯示，肉眼看上去正常的墻面，內(nèi)部也已大面積空鼓，表皮隨時(shí)有墜落傷人風(fēng)險(xiǎn)。

??2022年，受上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)城市建設(shè)管理事務(wù)中心委托，上海市建筑科學(xué)研究院房屋質(zhì)量檢測(cè)站（以下簡(jiǎn)稱“上海建科院”）對(duì)馨雅名筑7幢高層住宅樓，外墻損壞原因進(jìn)行檢測(cè)，并對(duì)存在問(wèn)題出具相應(yīng)處理建議。

??同年12月29日，上海建科院出具外墻面排查檢測(cè)報(bào)告，顯示馨雅名筑1~7號(hào)樓，均出現(xiàn)房屋外墻及飾面層存在溫度異常，多處空鼓、開(kāi)裂、表面涂料局部脫落，主要分布于窗洞周圍墻面、陽(yáng)角墻面、檐口、女兒墻等部位，局部存在掉落傷人的安全隱患。

??另外，房屋外墻面無(wú)基保溫砂漿和抗裂砂漿厚度不滿足設(shè)計(jì)要求；房屋陽(yáng)角、窗角周邊處網(wǎng)絡(luò)布未進(jìn)行交錯(cuò)搭接及加強(qiáng)處理，外墻面分隔縫設(shè)置不滿足要求。以上均不滿足上海市工程建設(shè)規(guī)范的相關(guān)要求。

??上海建科院建議，應(yīng)及時(shí)委托有成熟經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)和施工單位采取可靠措施對(duì)外墻、外保溫系統(tǒng)進(jìn)行修繕，修繕后定期委托專業(yè)單位對(duì)外墻外保溫系統(tǒng)進(jìn)行安全檢查。維修前，應(yīng)采取可靠措施防止外墻外保溫體系高空墜落傷人事故的發(fā)生。

??檢測(cè)報(bào)告顯示，多項(xiàng)施工質(zhì)量缺陷表明，建設(shè)單位未按照設(shè)計(jì)要求及建筑技術(shù)規(guī)范進(jìn)行施工并交付質(zhì)量合格的房屋，7幢樓均不滿足上海市工程建設(shè)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，房屋測(cè)點(diǎn)的粘結(jié)強(qiáng)度及破壞部位同樣不滿足上海市工程檢測(cè)規(guī)范的相關(guān)要求。

??檢測(cè)報(bào)告認(rèn)為，小區(qū)外墻在合理使用年限內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，已經(jīng)影響業(yè)主正常使用并危及人身、財(cái)產(chǎn)安全，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

??這份檢測(cè)報(bào)告，引起上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)政府及上海奉賢區(qū)住房保障和房屋管理局的高度重視，也為后續(xù)的司法訴訟推進(jìn)提供了合理且有力證據(jù)。

??政府督促

??2023年，上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)政府對(duì)馨雅小區(qū)進(jìn)行日常巡查。

??同年7月20日，南橋鎮(zhèn)政府向卓翰公司發(fā)出《敦促函》。敦促函顯示：“我單位在日常巡查中發(fā)現(xiàn)，奉賢區(qū)馨雅名筑小區(qū)房屋多處外墻出現(xiàn)不同程度的滲水，裂縫及脫落現(xiàn)象。外墻面存在脫落風(fēng)險(xiǎn)及掉落傷人的安全隱患，且隨著時(shí)間推移，損壞范圍和程度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。上述安全問(wèn)題已對(duì)物業(yè)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)及公共安全構(gòu)成極大的安全隱患，不及時(shí)消除上述安全隱患，極易造成人身、財(cái)產(chǎn)的安全事故?！?/p>

??上海南橋鎮(zhèn)政府明確要求，建設(shè)單位的卓翰公司應(yīng)提高安全意識(shí)，立即組織力量采取安全防護(hù)措施，實(shí)施維修工作，完全消除安全隱患。否則，因此而造成安全事故的責(zé)任人將依法承擔(dān)法律責(zé)任。

??卓翰公司簽收該敦促函。

??2023年8月17日，上海建科院出具《奉賢區(qū)馨雅名筑房屋外墻外保溫系統(tǒng)專項(xiàng)檢測(cè)補(bǔ)充報(bào)告》，報(bào)告顯示，綜合考慮各房屋外墻飾面粘結(jié)層、抗裂層級(jí)保溫砂漿層等系統(tǒng)缺陷和損壞發(fā)展趨勢(shì)，馨雅名筑各棟房屋外墻外保溫系統(tǒng)質(zhì)量技術(shù)狀況評(píng)定分布于C級(jí)-D級(jí)，應(yīng)采取整體修復(fù)措施。修復(fù)應(yīng)委托有成熟經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)及施工單位按照本市相關(guān)管理規(guī)定實(shí)施。

??2023年11月22日，上海市奉賢區(qū)住房保障和房屋管理局向卓翰公司發(fā)出《告知書(shū)》，告知書(shū)顯示“馨雅名筑自2021年7月以來(lái)，多幢房屋陸續(xù)出現(xiàn)外墻開(kāi)裂、脫落及不同程度的滲水、裂縫現(xiàn)象。南橋鎮(zhèn)及時(shí)采取應(yīng)急保護(hù)措施，在涉及高墜風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)位安裝防護(hù)架，保證居民人身安全。同時(shí)，委托上海市建科院對(duì)馨雅名筑開(kāi)展房屋外墻質(zhì)量檢測(cè)工作，出具《房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告》、《馨雅名筑外墻加固修繕技術(shù)方案》?！?/p>

??根據(jù)告知書(shū)，奉賢區(qū)住房保障和房屋管理局已組織相關(guān)部門(mén)及小區(qū)開(kāi)發(fā)商就外墻維修事宜召開(kāi)多次協(xié)調(diào)會(huì)議，并與南橋鎮(zhèn)政府多次約談和書(shū)面發(fā)函等形式督促卓翰公司盡快對(duì)外墻高墜問(wèn)題進(jìn)行維修，但卓翰公司至今未落實(shí)維修責(zé)任。

??為保障居民的人身財(cái)產(chǎn)安全，奉賢區(qū)住房保障和房屋管理局明確表示，如卓翰公司不履行維修責(zé)任，將暫停其馨雅名筑地下車庫(kù)的銷售。

??該告知書(shū)同樣由卓翰公司簽收。

??然而，任由居委會(huì)、物業(yè)、業(yè)主以及南橋鎮(zhèn)政府和奉賢區(qū)住房保障和房管局的多次約談及書(shū)面發(fā)函，卓翰公司及鑫金圓置業(yè)始終不為所動(dòng)，以“外立面5年質(zhì)保期已過(guò)”為由拒絕擔(dān)責(zé)。

??與開(kāi)發(fā)商多次協(xié)商未果，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算外墻修復(fù)預(yù)算高達(dá)2400萬(wàn)元，小區(qū)維修資金僅900萬(wàn)元。

??面對(duì)開(kāi)發(fā)商的推諉不作為，走司法訴訟，將卓翰公司及鑫金圓置業(yè)訴訟至法院，成了唯一路徑。

??2024年初，在社區(qū)黨組織的引導(dǎo)下，馨雅名筑正式組建首屆業(yè)主委員會(huì)。2024年12月30日，馨雅名筑業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)起訴開(kāi)發(fā)商一事進(jìn)行全民表決，表決同意率高達(dá)98.4%，由此正式啟動(dòng)司法維權(quán)程序，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)律師起訴建設(shè)單位卓翰公司及鑫金圓置業(yè)。

??一審勝訴

??2025年2月5日，馨雅名筑業(yè)委會(huì)起訴建設(shè)單位卓翰公司及鑫金圓置業(yè)在上海市奉賢區(qū)人民法院正式立案。

??根據(jù)馨雅名筑業(yè)委會(huì)訴訟請(qǐng)求，第一，被告卓翰公司賠償原告小區(qū)外墻維修費(fèi)用2029.58萬(wàn)元；第二，被告卓翰公司承擔(dān)原告支付的律師費(fèi)5萬(wàn)元，保全保險(xiǎn)費(fèi)1.4萬(wàn)元；第三，被告鑫金圓置業(yè)對(duì)卓翰公司承擔(dān)連帶責(zé)任，由兩被告承擔(dān)本案鑒定費(fèi)及訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。

??立案后，上海市奉賢區(qū)人民法院依法組成合議庭審理，分別于2025年2月8日、2025年10月23日、2026年4月16日組織證據(jù)交換，并于2026年4月24日公開(kāi)開(kāi)庭審理。

??庭審中，馨雅名筑業(yè)委會(huì)認(rèn)為，卓翰公司作為開(kāi)發(fā)商與施工建設(shè)單位在房屋建造過(guò)程中沒(méi)有按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造施工，導(dǎo)致業(yè)主在合理使用年限內(nèi)已無(wú)法正常使用房屋，馨雅名筑有權(quán)向被告卓翰公司主張賠償責(zé)任。鑫金圓置業(yè)作為卓翰公司唯一股東，無(wú)法證明與卓翰公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，應(yīng)對(duì)卓翰公司的賠償義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

??卓翰公司、鑫金圓置業(yè)在庭審中辯稱，卓翰公司與馨雅名筑業(yè)主存在合同關(guān)系，依照合同約定，房屋交付已超5年保修期，不再負(fù)有維修義務(wù)，外墻滲水、脫落等問(wèn)題可能是房屋建筑自然老化、風(fēng)化產(chǎn)生的現(xiàn)象。

??此外，卓翰公司、鑫金圓置業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)提供的檢測(cè)報(bào)告及維修報(bào)價(jià)亦不予認(rèn)可，認(rèn)為檢測(cè)依據(jù)不是房屋建造時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。

??案件審理階段，開(kāi)發(fā)商拒不承認(rèn)房屋存在先天施工質(zhì)量缺陷。對(duì)此，法院?jiǎn)?dòng)第三方司法鑒定。

??值得一提的是，第三方司法鑒定需要超40萬(wàn)元鑒定費(fèi)用，這一度讓維權(quán)進(jìn)程停滯，馨雅名筑物業(yè)上海營(yíng)巢物業(yè)公司主動(dòng)站出來(lái)表示愿意承擔(dān)費(fèi)用，并毫不猶豫墊付鑒定款項(xiàng)，確保了訴訟程序的順利推進(jìn)。

??第三方鑒定機(jī)構(gòu)中冶檢測(cè)認(rèn)證（上海）有限公司對(duì)馨雅名筑小區(qū)7幢高層住宅樓外墻維修方案進(jìn)行鑒定，該機(jī)構(gòu)出具的《鑒定意見(jiàn)書(shū)》同樣顯示，涉案7棟房屋各立面外墻存在多處空鼓、開(kāi)裂、脫落情況，且受損情況正在不斷加劇，存在安全隱患，建議對(duì)外墻整體進(jìn)行修復(fù)處理，并給出具體維修意見(jiàn)做法。

??上海正弘建設(shè)工程顧問(wèn)有限公司對(duì)中冶檢測(cè)認(rèn)證（上海）有限公司就馨雅名筑小區(qū)7幢高層住宅樓外墻出具的維修方案進(jìn)行造價(jià)鑒定，造價(jià)費(fèi)用合計(jì)需2046萬(wàn)元。

??案件審理中，上海奉賢區(qū)人民法院審理認(rèn)為，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)是小區(qū)的外墻滲水、裂縫、脫落等現(xiàn)象開(kāi)發(fā)商是否負(fù)有法律責(zé)任，如有具體的責(zé)任形式如何確定，以及原告主張的各項(xiàng)費(fèi)用金額如何認(rèn)定。

??庭審法官認(rèn)為，卓翰公司作為馨雅名筑小區(qū)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主交付符合工程設(shè)計(jì)要求及建筑技術(shù)規(guī)范的房屋?，F(xiàn)有檢測(cè)報(bào)告顯示，馨雅名筑小區(qū)7幢高層住宅樓均存在多項(xiàng)施工質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致外墻滲水、開(kāi)裂、空鼓、脫落等情況，且相關(guān)問(wèn)題與外墻保溫砂漿、抗裂砂漿厚度不足，陽(yáng)臺(tái)及窗洞周邊網(wǎng)絡(luò)處理不符合要求，外墻分格縫設(shè)置不滿足規(guī)范，粘結(jié)強(qiáng)度不符合技術(shù)要求等因素有關(guān)。

??卓翰公司雖抗辯稱外墻問(wèn)題可能系自然老化、風(fēng)化造成，并主張檢測(cè)報(bào)告使用標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)，但未能提交充分相反證據(jù)推翻檢測(cè)結(jié)論；提交的竣工驗(yàn)收、備案及交付許可等文件，不足以證明外墻不存在施工質(zhì)量缺陷。對(duì)保修期屆滿為由拒絕承擔(dān)責(zé)任的抗辯，法院不予采納。

??對(duì)于具體修繕金額，結(jié)合鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見(jiàn)、雙方無(wú)爭(zhēng)議金額、爭(zhēng)議款項(xiàng)的認(rèn)定，最終，法院認(rèn)定維修費(fèi)1787萬(wàn)余元，加律師費(fèi)5萬(wàn)元及部分訴訟、鑒定費(fèi)，判決被告合計(jì)賠付1842萬(wàn)余元。

??質(zhì)保已過(guò)，不等于免責(zé)

??已過(guò)質(zhì)保期，不是開(kāi)發(fā)商免責(zé)的擋箭牌。

??對(duì)于一審勝訴，馨雅名筑代理律師宋安成表示，首先，保修期屆滿和竣工驗(yàn)收合格，并不能免除開(kāi)發(fā)商對(duì)施工缺陷的責(zé)任。

??其次，建設(shè)工程通過(guò)竣工驗(yàn)收、備案并取得交付許可證，通?？梢宰C明項(xiàng)目在交付時(shí)完成了行政意義上的驗(yàn)收程序，但該類文件并不能排除房屋在實(shí)際使用過(guò)程中暴露出的隱蔽質(zhì)量缺陷。尤其是外墻保溫系統(tǒng)、抗裂層、網(wǎng)格布搭接、粘結(jié)強(qiáng)度等問(wèn)題，具有隱蔽性和滯后顯現(xiàn)特點(diǎn)，普通業(yè)主在收房時(shí)難以發(fā)現(xiàn)。

??根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十一條、第四十二條，建設(shè)工程在超過(guò)合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。

??宋安成表示，保修期屆滿并不意味著建設(shè)單位可以在交付時(shí)即存在施工質(zhì)量缺陷免責(zé)，合理使用年限內(nèi)的原始缺陷責(zé)任不會(huì)隨著保修期限屆滿而消失。

??歷時(shí)一年多的訴訟，馨雅名筑業(yè)委會(huì)一審勝訴，小區(qū)物業(yè)相關(guān)人員表示，開(kāi)發(fā)商方面已決定不再上訴，所有賠款?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于小區(qū)外墻翻新改造工程。目前，小區(qū)施工隊(duì)即將進(jìn)場(chǎng)，7幢樓高層外墻將整體鏟除重做。

??記者發(fā)現(xiàn)，近年以來(lái)，高層建筑外墻脫落的情況各地都有出現(xiàn)，僅2026年就發(fā)生多起。

??在江西南昌紅谷灘區(qū)，融創(chuàng)紅城投贛江府7棟、9棟、12棟、15棟外墻均出現(xiàn)開(kāi)裂、脫落、空鼓情況，部分樓棟仍在質(zhì)保期內(nèi)，部分已超出質(zhì)保期，維修責(zé)任存在爭(zhēng)議。在江西九江錦城銀座小區(qū)，外墻也頻繁發(fā)生脫落，并發(fā)生砸人事件，業(yè)主多次反映隱患始終無(wú)人處理。在江蘇南京江北新區(qū)的香溢紫郡花園，共有8棟住宅樓先后發(fā)生外墻脫落現(xiàn)象。

??此外，南京秦淮區(qū)君外花園、棲霞區(qū)望燕名居、禧樂(lè)苑，海門(mén)中南錦苑在今年以來(lái)均有不同樓棟發(fā)生外墻脫落現(xiàn)象。

??以江蘇海門(mén)中南錦苑為例，項(xiàng)目于2016年交付，2017年開(kāi)始外墻保溫層空鼓開(kāi)裂，業(yè)主們苦等9年，直到今年7月臺(tái)風(fēng)“巴威”出現(xiàn)才將問(wèn)題推向公眾視野。經(jīng)媒體曝光后，相關(guān)部門(mén)緊急介入，搭安全通道、拉警示線、請(qǐng)專家勘察，但業(yè)主們期盼的根治方案始終沒(méi)有到來(lái)。

??對(duì)上述外墻脫落現(xiàn)象，在5年質(zhì)保期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商尚會(huì)維修；超過(guò)5年質(zhì)保，開(kāi)發(fā)商拒絕維修，只能通過(guò)申請(qǐng)物業(yè)維修資金進(jìn)行處理，且過(guò)程較為復(fù)雜。

??在實(shí)際維權(quán)中，“已過(guò)保修期”成了開(kāi)發(fā)商逃避工程質(zhì)量責(zé)任最常用的擋箭牌，無(wú)數(shù)小區(qū)被這句話堵死在維權(quán)路上。

??宋安成表示，馨雅名筑案的裁判思路具有較強(qiáng)的務(wù)實(shí)參考意義。案件關(guān)鍵在于原告能否通過(guò)專業(yè)檢測(cè)、鑒定意見(jiàn)及維修證據(jù)證明質(zhì)量問(wèn)題的存在、原因、修復(fù)必要性及合理性。對(duì)建設(shè)單位而言，單純以過(guò)保質(zhì)期、驗(yàn)收合格或自然老化抗辯，缺乏專業(yè)反證，難以有效免除責(zé)任承擔(dān)，該案是司法實(shí)踐中界定商品房先天質(zhì)量缺陷與質(zhì)保期責(zé)任的典型判例，為同類維權(quán)案件提供了極具價(jià)值的司法樣本。