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??近期全國(guó)10地區(qū)土地要素市場(chǎng)化配置改革政策中，“市場(chǎng)化”無(wú)疑是最核心用詞。土地本身屬于價(jià)值量較高的資產(chǎn)，市場(chǎng)化之路合乎情理。但實(shí)際過(guò)程中，還是出現(xiàn)了很難市場(chǎng)化的操作，尤其是閑置土地的處置工作。這里從兩個(gè)角度進(jìn)行分析。

??一、“人房地錢(qián)”視角看堵點(diǎn)

??一是人的問(wèn)題，即土地方情況。舉個(gè)例子，現(xiàn)在很多地方用專(zhuān)項(xiàng)債來(lái)收購(gòu)閑置土地，這本身是很好的事，但是會(huì)遇到一個(gè)尷尬問(wèn)題。很多土地的使用權(quán)人是國(guó)有企業(yè)。其實(shí)一些國(guó)有企業(yè)是迫切希望低價(jià)轉(zhuǎn)讓名下土地的。但如果低價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)涉及到國(guó)有資產(chǎn)流失的問(wèn)題。所以說(shuō)對(duì)國(guó)企的考核機(jī)制若不變，那即便有很多專(zhuān)項(xiàng)債愿意收購(gòu)這個(gè)土地，國(guó)企高管也不敢低價(jià)出售。

??二是房的問(wèn)題?！胺俊奔赐恋氐墓δ芎陀猛?。當(dāng)前土地管理中，土地用途的嚴(yán)格限制導(dǎo)致了一系列問(wèn)題。以工業(yè)用地為例，其往往會(huì)嚴(yán)格劃分為傳統(tǒng)工業(yè)用地、研發(fā)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等特定類(lèi)型，其使用功能和邊界是非常清晰的。然而，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變和市場(chǎng)需求的變化，這種清晰邊界的土地用途劃分已顯得不合時(shí)宜。就比如說(shuō)現(xiàn)在一些新型制造業(yè)不斷興起，已經(jīng)具有了研發(fā)或類(lèi)商業(yè)的用途，但由于土地用途的限制，這種需求就不能進(jìn)入到工業(yè)用地市場(chǎng)上。一些廠房的企業(yè)主希望利用現(xiàn)有廠房進(jìn)行研發(fā)活動(dòng)，卻因土地用途不符合而無(wú)法實(shí)施，導(dǎo)致客戶(hù)流失和土地閑置。土地用途的僵化限制，不僅浪費(fèi)了土地資源，也阻礙了產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

??三是地的問(wèn)題。比如說(shuō)土地權(quán)屬不清晰和規(guī)劃不符合也是導(dǎo)致土地閑置和利用效率低下的重要原因。一些土地因權(quán)屬爭(zhēng)議或規(guī)劃不合理而無(wú)法得到有效利用。例如，某些國(guó)有企業(yè)名下的土地，因企業(yè)改制或歷史遺留問(wèn)題，導(dǎo)致權(quán)屬不清晰了。此時(shí)即便有投資者有意開(kāi)發(fā)或接手，也因權(quán)屬問(wèn)題而難以推進(jìn)。最簡(jiǎn)單的例子就是，這個(gè)企業(yè)原先的職工或管理層都找不到了，土地資料也缺失了，甚至原來(lái)的審批單位都撤銷(xiāo)了，這就造成了土地方面的各類(lèi)瑕疵問(wèn)題，影響了土地的流動(dòng)。

??四是錢(qián)的問(wèn)題。土地盤(pán)活離不開(kāi)資金的支持。當(dāng)前，各地在積極探索通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債等資金來(lái)支持土地的盤(pán)活。然而，資金問(wèn)題仍然是制約土地盤(pán)活的重要因素之一。收購(gòu)?fù)恋鼗虮P(pán)活都需要資金。若是外部資金進(jìn)入了，也會(huì)考慮收益率的問(wèn)題。哪怕企業(yè)自己進(jìn)行改造，項(xiàng)目改造也需要資金。類(lèi)似問(wèn)題都會(huì)困擾土地的盤(pán)活和流動(dòng)。

??二、市場(chǎng)化盤(pán)活的路徑思考

??在市場(chǎng)化盤(pán)活策略方面，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等模式逐漸受到關(guān)注。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種較為直接且有效的盤(pán)活方式。就今年創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，通過(guò)帶押過(guò)戶(hù)等創(chuàng)新方式，可以解決土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的土地抵押?jiǎn)栴}，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和利用效率提高。換句話說(shuō)，這可以繞過(guò)傳統(tǒng)需解押的前提條件，真正讓下家來(lái)購(gòu)置土地。

??而租賃模式則適用于短期租賃需求或作為過(guò)渡性的策略。一些地方嘗試的零租金模式，本身就是租賃模式的一種創(chuàng)新，旨在吸引更多投資者或企業(yè)參與土地盤(pán)活。最典型的如深圳等地方提出了免租金來(lái)使用工業(yè)用地，其可以激活大家對(duì)工業(yè)用地使用的興趣。土地自然就利用起來(lái)了，所謂招商引資也就合乎情理了。

??此外，作價(jià)出資入股和合作開(kāi)發(fā)等模式雖然目前應(yīng)用量不大，但也可以作為土地盤(pán)活的一種補(bǔ)充方式，當(dāng)然各地也已經(jīng)有試點(diǎn)。尤其是新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，土地畢竟既是空間要素，本身也是一類(lèi)重要的大宗實(shí)體資產(chǎn)，其完全可以參與到各類(lèi)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展中。所以要發(fā)揮好土地的資產(chǎn)屬性。

??當(dāng)然，在土地盤(pán)活過(guò)程中，土地用途或功能的豐富化是一個(gè)重要趨勢(shì)。隨著市場(chǎng)需求的變化和城市發(fā)展，土地用途應(yīng)更加多元化和靈活。直白來(lái)說(shuō)，土地上面允許設(shè)置的功能要更豐富和更靈活，才會(huì)有人買(mǎi)單。比如說(shuō)近期上海在商務(wù)樓宇更新中允許增加科創(chuàng)、商業(yè)、酒店以及文化養(yǎng)老等功能，此類(lèi)多元化的土地用途設(shè)置，有助于提升土地的利用效率和價(jià)值。另外，土地續(xù)期問(wèn)題也是土地盤(pán)活中需要關(guān)注的重要內(nèi)容。此次國(guó)家層面提及商業(yè)用地使用權(quán)年限到期的續(xù)期一事，很重要。在續(xù)期過(guò)程中，應(yīng)合理確定補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和方式，確保土地資源的可持續(xù)利用。若是商業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)年限設(shè)定更清晰，將激發(fā)企業(yè)收購(gòu)一些閑置商辦土地，真正促進(jìn)土地資源的再利用，這就是“市場(chǎng)化”的重要體現(xiàn)。