??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)?cè)鏊倩厣?，目?biāo)完成率94.3%】2021年，朗詩(shī)出品簽約銷(xiāo)售額為471.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%，完成500億元年度銷(xiāo)售目標(biāo)的94.3%。但在市場(chǎng)行壓力下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)向好，增速明顯回升。其中美國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售額70.6億元，達(dá)到2015年以來(lái)最高。

??【新增開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型物業(yè)59個(gè)，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備權(quán)益占比31.8%】全年共獲取59個(gè)項(xiàng)目，均為開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型物業(yè)，總計(jì)新增可售面積271.9萬(wàn)平方米。截至2021年12月31日，朗詩(shī)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積為538.5萬(wàn)平方米，按權(quán)益計(jì)算，應(yīng)占項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積為171.3萬(wàn)平方米，平均權(quán)益占比31.8%。

??【營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)虧損6.96億元】報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收80.76億元，同比減少10.2%。毛利潤(rùn)16.70億元，同比減少2.3%，毛利率為20.7%，凈利潤(rùn)則虧損6.96億元。截至2021年末，企業(yè)已售未結(jié)物業(yè)面積為249.8萬(wàn)平方米，金額約為408.6億元。未來(lái)隨著交付、結(jié)算跟進(jìn)，預(yù)期會(huì)帶來(lái)收入增長(zhǎng)，但是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)主要還是要取決于成本控制、項(xiàng)目溢價(jià)以及經(jīng)營(yíng)管理調(diào)整等。

??【保持“黃檔”，融資成本7%略有下降】從“三條紅線”指標(biāo)來(lái)看，現(xiàn)金短債比為1.1，凈負(fù)債率為76.5%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率76.6%，仍踩中“一條紅線”，保持“黃檔”。融資方面，期末加權(quán)平均融資成本為7.0%，低于2020年末7.6%。整體來(lái)說(shuō)，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健，但仍要重視現(xiàn)金流管理，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??【深耕綠色差異化能力，更名為“朗詩(shī)綠色管理有限公司”】截至2021年底，朗詩(shī)已在全國(guó)36個(gè)城市打造超過(guò)150個(gè)綠色住宅項(xiàng)目，綠色住宅開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2500萬(wàn)平方米。新一代產(chǎn)品“自由方舟”綠色健康住宅也已迅速在全國(guó)16個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了落地，共推出超過(guò)8279套住宅。2022年是朗詩(shī)完成產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型跨越的決定性一年，公司決定更名為“朗詩(shī)綠色管理有限公司”以更準(zhǔn)確的體現(xiàn)綠色開(kāi)發(fā)服務(wù)商的戰(zhàn)略定位，步入行業(yè)發(fā)展新階段。

??01

??銷(xiāo)售

??業(yè)績(jī)?cè)鏊倩厣?/strong>

??目標(biāo)完成率94.3%

??2021年，朗詩(shī)出品簽約銷(xiāo)售額為471.5億元，簽約建筑面積為263.5萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)14.5%、12.9%。盡管未能完成500億元年度銷(xiāo)售目標(biāo)，但在市場(chǎng)行壓力下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)向好，增速明顯回升。同時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)權(quán)益項(xiàng)目簽約銷(xiāo)售額達(dá)215.6億元，占比45.7%，同比下降近11個(gè)百分點(diǎn)，這也表明在輕型化模式下，朗詩(shī)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)逐步倚重代建項(xiàng)目。

       朗詩(shī)權(quán)益項(xiàng)目的布局主要集中在國(guó)內(nèi)二線城市以及美國(guó)市場(chǎng)。2021年權(quán)益項(xiàng)目銷(xiāo)售額中44.6%來(lái)自二線城市，22.1%來(lái)自三四線城市，0.6%來(lái)自一線城市。此外，還有32.7%來(lái)自美國(guó)市場(chǎng)，美國(guó)因疫情蔓延及供應(yīng)短缺，房?jī)r(jià)攀升，總計(jì)為企業(yè)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額70.6億元，達(dá)到2015年以來(lái)最高。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下，美國(guó)市場(chǎng)對(duì)整體業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)起到了很好的補(bǔ)充和平滑作用。

??02

??投資

??新增開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型物業(yè)59個(gè)

??項(xiàng)目?jī)?chǔ)備權(quán)益占比31.8%

??2021年，朗詩(shī)共獲取59個(gè)項(xiàng)目，均為開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型物業(yè)，總計(jì)新增可售面積271.9萬(wàn)平方米。其中擁有權(quán)益項(xiàng)目47個(gè)，可售面積為118.6萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目12個(gè)，可售面積為153.3萬(wàn)平方米。在市場(chǎng)不確定性高、土地成本壓力大的背景下，權(quán)益項(xiàng)目與代建項(xiàng)目并舉不僅有利于拓展企業(yè)項(xiàng)目資源、控制成本，同時(shí)也有利于平滑整體利潤(rùn)率，提升穿越周期能力，朗詩(shī)開(kāi)發(fā)代建服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率可達(dá)40%，優(yōu)勢(shì)比較顯著。

??截至2021年12月31日，朗詩(shī)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積為538.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約984.3億元。按權(quán)益計(jì)算，應(yīng)占項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積為171.3萬(wàn)平方米，平均權(quán)益占比31.8%。

??從儲(chǔ)備可售面積分布來(lái)看，中國(guó)境內(nèi)占比62.5%，集中在二線城市和三四線城市，其中成都、中山、南京、蘇州儲(chǔ)備較為豐富，可售面積均超過(guò)30萬(wàn)平方米。此外，美國(guó)占比37.5%，而2020年末僅為12.5%，權(quán)重顯著提升。

       03盈利

??營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng) 

       凈利潤(rùn)虧損6.96億元

??不同于銷(xiāo)售增速回彈，報(bào)告期內(nèi)朗詩(shī)營(yíng)收與利潤(rùn)均負(fù)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收80.76億元，同比減少10.2%。毛利潤(rùn)16.70億元，同比減少2.3%，毛利率為20.7%。凈利潤(rùn)則虧損6.96億元，主要原因在于：銷(xiāo)管費(fèi)用顯著增加，其中由于美國(guó)收購(gòu)SPAC導(dǎo)致管理費(fèi)用大幅增加41.2%，此外還受到認(rèn)股權(quán)證的公允值變動(dòng)、稅務(wù)、匯兌損失影響。

??截至2021年12月31日，朗詩(shī)已售未結(jié)物業(yè)面積為249.8萬(wàn)平方米，金額約為408.6億元，未來(lái)隨著交付、結(jié)算跟進(jìn)，預(yù)期會(huì)帶來(lái)收入增長(zhǎng)，但是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)主要取決于成本控制、項(xiàng)目溢價(jià)以及經(jīng)營(yíng)管理調(diào)整上。整體來(lái)看，盈利能力面臨挑戰(zhàn)，后期需加以重視。

??04

??債務(wù)

??保持“黃檔”

??融資成本7%略有下降

??截至報(bào)告期末，總有息負(fù)債84.9億元，短期債務(wù)占比分別為45.2%、54.8%，持有現(xiàn)金（包含受限制資金）42.2億元。從“三條紅線”指標(biāo)來(lái)看，現(xiàn)金短債比為1.1，凈負(fù)債率為76.5%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率76.6%，仍踩中“一條紅線”，保持“黃檔”。

??融資方面，期末加權(quán)平均融資成本為7.0%，低于2020年末7.6%。整體來(lái)說(shuō)，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健，但在行業(yè)流動(dòng)性整體收緊的背景下，朗詩(shī)仍要重視現(xiàn)金流管理，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??05

??戰(zhàn)略

??深耕綠色差異化能力

??更名為“朗詩(shī)綠色管理有限公司”

??多年來(lái)，朗詩(shī)持續(xù)深耕綠色差異化能力，培育自綠色品牌力。截至2021年底，已在全國(guó)36個(gè)城市打造超過(guò)150個(gè)綠色住宅項(xiàng)目，綠色住宅開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2500萬(wàn)平方米。并在國(guó)內(nèi)獲得綠建認(rèn)證98個(gè)，其中綠建三星認(rèn)證過(guò)半數(shù)，達(dá)52個(gè)，其中上海、南京、杭州、蘇州等9個(gè)城市的首個(gè)綠建三星項(xiàng)目認(rèn)證均由朗詩(shī)獲得，此外還擁有包括BREEAM、LEED在內(nèi)的國(guó)際超級(jí)綠建認(rèn)證21個(gè)。

??新一代產(chǎn)品“自由方舟”綠色健康住宅也已迅速在全國(guó)16個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了落地，共推出超過(guò)8279套住宅。2021年朗詩(shī)又分別于天津、重慶、武漢、蘇州、西安及中山等城市共獲取15個(gè)項(xiàng)目，新增可售面積約177萬(wàn)平方米，可售貨值約為314.5億元。

??2022年，是朗詩(shī)完成產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型跨越的決定性一年，公司將集中精力處理問(wèn)題資產(chǎn)，向核心優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)聚焦，還將推出針對(duì)管理層和核心團(tuán)隊(duì)的期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，充分激發(fā)團(tuán)隊(duì)的積極性。同時(shí)，公司決定更名為“朗詩(shī)綠色管理有限公司”，以更準(zhǔn)確的體現(xiàn)綠色開(kāi)發(fā)服務(wù)商的戰(zhàn)略定位，步入行業(yè)發(fā)展的新階段。