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??中房網訊（亞晨/文）房地產圈一年一度的重量級發(fā)布會，再次如約而至。

??3月29日，“2022房地產TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產發(fā)展高峰論壇”舉行。會上，中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院聯(lián)合發(fā)布了《2022房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力測評研究報告》，業(yè)內備受關注的“房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評成果正式揭曉（點擊查看完整測評研究成果>>）。這項開展了14年的測評研究工作，已成為全面評判房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??本次發(fā)布的測評研究報告指出，房地產行業(yè)高周轉模式遇到瓶頸，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，短期內大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。隨著房地產行業(yè)發(fā)展邏輯改變，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產品時代。

??過去一年，房地產行業(yè)所面臨的經濟和金融環(huán)境均出現(xiàn)了較大的變化，行業(yè)的發(fā)展模式也正經歷著深刻的變革，房地產及相關企業(yè)的流動性風險也在不斷增加。整個行業(yè)，無論是從預期、需求，還是產品等方面都與以往有了很大的不同。

??那么，對于2022年的房地產市場，行業(yè)格局出現(xiàn)了哪些變化、趨勢？房地產開發(fā)及供應鏈企業(yè)在當前的市場環(huán)境下如何謀求新的發(fā)展？本次高峰論壇邀請的行業(yè)專家、學者，以及企業(yè)領袖都給出了自己的答案。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長 陳宜明

??陳宜明：房地產行業(yè)轉型發(fā)展要從三方面努力

??中國房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳宜明表示，當前房地產行業(yè)面臨著一些困難，這些困難絕大部分是在行業(yè)轉型發(fā)展過程中必然遇到，也是邁不過去的。這些問題歸根到底是行業(yè)在轉型發(fā)展過程中為廣大居住者提供的住房的品質和廣大居住者對住房品質的要求存在著差異，這也是國家經濟社會發(fā)展過程當中廣大人民群眾對美好生活的期望和我們的工作、努力還有差距的一個具體表現(xiàn)。

??當前，對于房地產行業(yè)出現(xiàn)的一些問題，有的企業(yè)持積極的態(tài)度，有的企業(yè)持消極的態(tài)度，我們對這些問題的看法是唯一的出路就在于臥薪嘗膽，提高品質，促進房地產行業(yè)的轉型發(fā)展。我們把房地產行業(yè)的轉型發(fā)展概括為從三個方面加以努力：

??一是，更加遵紀守法。這個法律包括政策規(guī)定和帶有技術法規(guī)性的標準規(guī)范。

??二是，更多地依靠技術進步。房地產行業(yè)或者具體說到住宅、公共建筑，其實是技術含量比較高的產品，特別是在當下智能家居、智能生活的理念為廣大消費者越來越接受，在生活當中已經成了必不可少的基本內容，技術的含量也在不斷地增加。

??三是，要提供更好的項目品質。項目的品質包括兩個基本內容：質量、功能，這兩個問題在當下的發(fā)展當中還有很大的改進和提高的空間。比如說房子的質量，現(xiàn)在困擾行業(yè)多年來發(fā)展的一些質量通病仍然沒有得到杜絕，甚至還有不隔音、尺寸不精準的問題等等，這些問題既是工程質量問題也是社會問題，這些問題引發(fā)了多種矛盾。比如功能，房子的功能是隨著人民群眾生活水平的改善和提高不斷地提高和調整，現(xiàn)代人的生活水平和20年前比大不一樣。所以質量和功能是今后房地產行業(yè)發(fā)展過程中必須要下大力氣加以解決的，在這些問題上，只有堅持老老實實的態(tài)度，秉持臥薪嘗膽的基本精神，一步一個腳印解決自己行業(yè)在發(fā)展當中的問題，下大力氣提高住宅的品質，整個行業(yè)才能健康發(fā)展，才能為社會的進步、為人民群眾生活水平的提高作出應有的貢獻。

上海易居房地產研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：TOP500房企引領行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

??上海易居房地產研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，去年行業(yè)經歷了巨大變革，今年整體榜單變動情況較大。前10強有20%的變動，前50強有26%的變動，而在2021年前10強1家變動，前50強是10%的變動。同時，企業(yè)資產規(guī)模整體增速明顯放緩，同比增長了10%左右；凈資產均值211億元，同比增長18%。增速雖然放緩，但依然還有增長。

??銷售規(guī)模方面，TOP500房企的整體銷售出現(xiàn)了回落，這種趨勢才剛剛開始。從市場情況來看，行業(yè)規(guī)模已經見頂。在接下去的相關年份中，整體行業(yè)規(guī)模將回落。對于企業(yè)來講，企業(yè)在2021年開始重新強調產品，回歸產品，提升品質。特別是要強調人居，強調產品的品質，包括注重健康，消費者越來越重視，房企也越來越重視。

??從本次測評中發(fā)現(xiàn)企業(yè)對內不斷地提升運營管理能力，對外在發(fā)力做營銷。2021年從全年來看，營銷都是關鍵詞，從開年到結尾都在強調營銷。還有一部分企業(yè)提前贖回了債務，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場信心。同時，也欣喜看到一部分企業(yè)到目前還是抵御住了整體現(xiàn)金流的壓力。

??2021年雖然房地產行業(yè)經歷了更多的波折，但是TOP500房企依然是整個行業(yè)的標桿，依然是整個行業(yè)企業(yè)的榜樣，也希望這些企業(yè)能夠繼續(xù)引領中國房地產行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

申萬宏源證券首席經濟學家 楊成長

??楊成長：不管政策松與緊，房企轉型是必然

??申萬宏源證券首席經濟學家楊成長表示，房地產行業(yè)總體保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展，但是確實也面臨巨大壓力。房地產行業(yè)能否穩(wěn)健健康科學有序地轉型，既關系到中國經濟能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也關系到中國金融市場能否保持持久穩(wěn)定。特別是在當前全球大變局，處于急劇動蕩的情況下，也關系中國房地產財產安全，是全國上下高度關注的話題。

??中央經濟工作會議去年底提到守住風險底，疫情期間房地產和資產價格因為流動性影響都出現(xiàn)了上漲，疫情之后風險開始顯現(xiàn)。如果把房地產問題僅僅歸到政府，這是嚴重不科學的，一定要認識到行業(yè)的發(fā)展一定有其自身客觀規(guī)律。

??關于房地產，一是堅持“房住不炒”，降低房地產金融屬性和資本屬性，提高房地產實業(yè)屬性。這是中國房地產，特別是居民住宅的基本方向。二是從長期來看，強化所有權，淡化使用權是必然方向，由此導致的是房地產市場的重構。中國土地制度改革和城市化以及城市群的建設對房地產起著至關重要的方向作用，中國土地制度改革和城市群的發(fā)展模式起到關鍵作用，所以房地產很多問題不能從房地產自身比較。

??中國房地產市場不管后面怎么變，從直接房地產消費到房地產聯(lián)動消費的轉變是不可改變的。無論現(xiàn)在政策松與緊，房地產企業(yè)的轉型都是必然的。但是這個轉型要側重兩個點：一是，房地產未來仍然是中國最重要也是規(guī)模最大的產業(yè)之一，在老百姓消費中占第一位的，而且將來這個趨勢也不會改變的；二是，住房和住房相關的消費，從過去增量向存量，從出售到使用，從數(shù)量向結構的轉變。

國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究部副部長 許偉

??許偉：房地產政策效益?zhèn)鲗У绞袌鲞€需一定時間

??國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究部副部長許偉表示，房地產行業(yè)現(xiàn)在都在保民生，保交樓，所以房地產投資實際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產行業(yè)資金循環(huán)仍然不暢。房地產行業(yè)政策的傳導，在目前大環(huán)境下，其效益?zhèn)鲗У绞袌龅浇洕€需要時間。

??在許偉看來，不同經濟體發(fā)展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不一樣，房地產政策也不太一樣。但房地產消費、建設規(guī)模的變化跟發(fā)展水平關系很類似，到了某一個發(fā)展階段之后，1萬多美元都會走平，2013年開工了1000萬套保障房，那時候比較高，2014年整體是一個振蕩區(qū)域，但這幾年又有回升。購買力強一點，資產配置率更愿意配地產，所以導致去年房地產銷售創(chuàng)新高。但從2013年到現(xiàn)在，進入了平臺期或者緩慢滑落區(qū)間。

??另外，地域分化對未來整個房地產的格局和空間格局影響會比較顯著。如果從階段的變化判斷未來地產投資，也很難期盼地產對經濟投資有非常大的驅動。此外，促進房地產良性循環(huán)，新發(fā)展模式怎么破題，怎么推動，這也需要政府和業(yè)界共同努力。

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席 周忻

??周忻：重識地產行業(yè)，救企業(yè)、幫供應鏈、保交付

??中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻表示，經歷這次大震蕩之后，整個地產行業(yè)的模式需要重新認識、甚至重構。他提出了三點建議：不要僅僅盯著救項目，更要救企業(yè)；不要光關注金融風險，更要去解決房地產上下游供應鏈的問題；不要只看著行業(yè)的問題，更重要的是保交付。

??周忻認為，地產大開發(fā)時代已經發(fā)展了20年，未來十年，中國進入大開發(fā)市場和不動產的大資管時代的折疊時代。盡管當前市場形勢嚴峻，中國房地產行業(yè)特別是很多500強開發(fā)企業(yè)正在經歷陣痛，但信心比黃金更重要，中國房地產一定有未來。

旭輝集團CEO 林峰

??林峰：房企要學會適應行業(yè)正常的變化

??旭輝集團CEO林峰表示，最近大家都覺得房地產行業(yè)非常困難，壓力非常大，因為這個行業(yè)20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起。一家企業(yè)對行業(yè)沒有任何扭轉的能力，但是要學會適應，因為這就是行業(yè)正常的變化。20年來順風順水的發(fā)展總是會有調整，這輪從行業(yè)內部開始調整，是行政調控結合行業(yè)內部過度杠桿化帶來組合內生型的調整。

??盡管當前行業(yè)面臨諸多考驗，但就像疫情一樣，凡殺不死我們的必將使我們更堅強。還是要堅定著對行業(yè)未來的信心，因為14、15萬億的市場還是大海，對于從業(yè)人員而言，更重要的是要理解行業(yè)未來如何變化，以及如何去適應這些變化，才能夠在行業(yè)的新陳代謝和破舊立新中尋找到自己新的生存和發(fā)展之道。

??在林峰看來，需要迎接行業(yè)的5個變化：

??1、拐點：2022年行業(yè)將進入峰值后的拐點，從銷售到投資，從規(guī)模到模式，拐點之后會進入一個新常態(tài)，且這個拐點后更多可能是呈現(xiàn)平穩(wěn)的、緩慢下滑的趨勢。

??2、縮表：整個行業(yè)將會進入縮表期，持續(xù)平穩(wěn)地降杠桿，中期目標企業(yè)平均的杠桿率會降到50%左右，長遠來看優(yōu)秀的企業(yè)會降到30%，現(xiàn)在回看日本和香港的優(yōu)秀企業(yè)，經歷過幾輪市場和金融危機的調整后，都保持著很低的杠桿率。

??3、平穩(wěn)：行業(yè)未來會更加平穩(wěn)，房價和地價觸底回升后也不會出現(xiàn)大起大落。今年后期，主流的一二線城市，整體的地價可能會略有回落，房價相對去年而言也會相對平穩(wěn)，也許局部會有所回調上升，但綜合來說會相對平穩(wěn)。

??4、分化：未來城市、企業(yè)、板塊的分化都會加大，馬太效應會加劇。一二線城市會跟三四線城市拉開明顯的距離。企業(yè)也同樣，這一輪能夠生存下來的企業(yè)，也會跟受政策沖擊影響較大或受財務問題困擾較大的企業(yè)形成鮮明的差距。

??5、變革：唯一不變的就是變化，行業(yè)的導向與模式、管理與創(chuàng)新都要在變革中有所發(fā)展，用變革去迎接各種變化。企業(yè)要從戰(zhàn)略、經營、管理上都做出調整，戰(zhàn)略上更穩(wěn)健，經營上更精細、管理上更提效。

上海樂邁石晶科技有限公司亞洲總裁 陳梅

??陳梅：不能忽視綠色建材對房地產的賦能

??上海樂邁石晶科技有限公司亞洲總裁陳梅表示，當前房地產的形勢，包括低增長、降紅線、新主體、高質量、創(chuàng)多元、減雙碳驅使下，以及整個經濟情況下的發(fā)展，特別是土拍的競品，綠色建筑和裝配式建筑、綠色建材如何賦能房地產，是不能忽視的。從4月1日開始，國家正式實施“雙碳”目標制定強制標準文件執(zhí)行下，包括一直在探討的“雙碳”如何實現(xiàn)。

??降本增效提質是地產行業(yè)發(fā)展的未來，作為一家材料企業(yè)，我們認為材料是行業(yè)的根基。在“雙碳”情況下，作為材料商如何賦能裝配式行業(yè)的發(fā)展及房地產未來的趨勢。

??我們一直在探討高效、節(jié)能、環(huán)保、品質是我們所堅持的。建材行業(yè)的發(fā)展困境，對自然資源的掠奪，很多材料取之于自然，用之于自然。后疫情時代的發(fā)展態(tài)勢，也讓我們思考如何人和自然共生，如何通過高科技的還原自然的環(huán)境。