中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、綠地控股集團(tuán)有限公司董事長兼總裁 張玉良

  張玉良：尊敬的劉志峰會(huì)長、尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同行、各位朋友，大家上午好！

  今天非常高興有機(jī)會(huì)到天津來學(xué)習(xí)，同時(shí)天津市政府很抬舉我們這個(gè)同行，給了我們很多商機(jī)。早上又看了一下天津推出的不少項(xiàng)目，非常好。既豐富了思想，也能找到商機(jī)，值得來。

  首先，我想按照部長講的要求，其他幾位都講了一些宏觀戰(zhàn)略方面的問題，給我的題目是講百年住宅，其實(shí)是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新當(dāng)中的一個(gè)戰(zhàn)術(shù)問題，但這個(gè)問題很有意義。

  首先我想說百年住宅提出的一個(gè)背景，為什么會(huì)提出這樣一個(gè)命題，在過去二十多年當(dāng)中，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了高速的成長，中國的房地產(chǎn)在這種背景下也有了很好的成長，也取得了很好的成績(jī)。但同樣也暴露了很多問題，我們直接或者間接的已經(jīng)感受到，比如說我們的建設(shè)模式是不是可持續(xù)，我們過去在中心區(qū)建樓，是從一層樓二層樓拆掉堆到一百米，可以搞改造。但是這些房子的理論壽命是五十年，實(shí)際壽命可能只有二三十年。我們?cè)囅胍幌?，這些樓過三十年以后都是一百米高，能不能再全部拆光重來？如果重來的話，是一個(gè)什么樣的結(jié)果？是巨大的浪費(fèi)。

  所以建筑的壽命是非常不可持續(xù)的，這種短命的建筑在國內(nèi)很多城市都能看到，但同樣在全球去看可能就不一樣，大家現(xiàn)在經(jīng)常出國，看看歐洲、美國、澳大利亞的房子，都是上百年的。所以現(xiàn)在這種城市建設(shè)的建筑壽命目前現(xiàn)狀的模式我們覺得不可持續(xù)。

  同時(shí)，建筑能耗問題非常嚴(yán)峻，由于設(shè)計(jì)理念相對(duì)陳舊，生產(chǎn)方式相對(duì)粗糙，建筑裝修使用維護(hù)等各方面都存在著巨大的能耗消耗。有一個(gè)統(tǒng)計(jì)說，過去我們講建筑能耗占了全國所有行業(yè)能耗25%，最近又有很多專家經(jīng)過認(rèn)證提出建筑全社會(huì)能耗占了40%，建筑在全社會(huì)節(jié)能減排當(dāng)中地位非同一般。

  第三，建筑產(chǎn)業(yè)化程度比較低。一方面生產(chǎn)效率比較低，建筑基本上還是靠手工為主體，去看看它的施工現(xiàn)場(chǎng)就知道。在一些發(fā)達(dá)國家和先進(jìn)國家，這種生產(chǎn)力的差距非常大。當(dāng)然，我們也有人海戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)，所以在海外造房子可能三年，在中國一年半就造好了。我們是靠白加黑的工人，靠加班加點(diǎn)。最近我們?cè)诤Ｍ馔卣鬼?xiàng)目比較多，真切感受到在中國想兩年建完的房子，在海外就得三年，他不加班，八小時(shí)上完就結(jié)束，周末照休息，房子的干凈度基本上去拿幕布去擦，可能也沒灰塵，還以為是個(gè)藝術(shù)展示，實(shí)際上是個(gè)塔吊。

  所以這些對(duì)于我們來講都是非常巨大的存在城市建設(shè)發(fā)展當(dāng)中不可持續(xù)的，對(duì)于這些問題，近年來國家、社會(huì)、行業(yè)、企業(yè)實(shí)際上在各個(gè)層面都在探索，都在努力尋求解決它的出路。比如住建部，比如兩年前劉會(huì)長親自牽頭和日本合作，我覺得就是政府提出要求，對(duì)于企業(yè)和社會(huì)都在實(shí)踐。對(duì)于綠地來講，我們?cè)谥袊ㄖ傇航ㄖ?biāo)準(zhǔn)院的全力支持下，特別是劉部長的細(xì)心指導(dǎo)下，探索百年住宅這個(gè)命題，解決我們當(dāng)前城市整個(gè)問題當(dāng)中的一部分，還在實(shí)踐。

  其次是專業(yè)問題，就是什么是“百年住宅”，就是要在使用一百年以上的優(yōu)質(zhì)住宅。根據(jù)具體的試點(diǎn)實(shí)踐，我們認(rèn)為百年住宅主要體現(xiàn)在五個(gè)方面的特點(diǎn)。

  第一是建筑的耐久性，剛才前面講到現(xiàn)在大部分住宅理論上是五十年的使用壽命，我們看看歐洲，都是百年為起點(diǎn)。這種壽命在中國快速發(fā)展階段以后，短命化顯然不合適。我們現(xiàn)在這次命名跟設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的住宅就是由五十年提到一百年，強(qiáng)度都按一百年來設(shè)計(jì)。

  第二是結(jié)構(gòu)與管線的分離，現(xiàn)在所有建筑幾乎都是管線放在墻體里面，中央電視臺(tái)的春晚里面有小品敲墻，敲完下面水就爆出來，這邊敲完那邊要觸電，我們現(xiàn)在管線和建筑體全部是分離的，公共管線，便于裝修，便于移動(dòng)，不會(huì)影響任何事情，而且便于維修。你現(xiàn)在找不到一個(gè)線路，斷了以后尋找很困難，如果保留好的可能會(huì)方便一些，但是保留不好找都找不著?，F(xiàn)在我們的管線都在便捷維護(hù)的保護(hù)線里面，便于更新、便于修繕。

  第三是空間的可變換，我們覺得一個(gè)人在不同年齡段對(duì)住房的戶型大小與他每一間房的需求多少是沒有關(guān)系的，比如30歲可能就是兩間房，如果到40歲有能力的時(shí)候，可能要希望三間，50歲可能希望四間房，買一百或一百二十平米的兩房與三房，可以在不同年齡段按照需要分割內(nèi)部移動(dòng)，可以廳大一點(diǎn)，房間小一點(diǎn)，也可以廳小一點(diǎn)，房間大一點(diǎn)，移動(dòng)式的。這種戶型可變可以解決什么問題？可以讓你不用老是搬房子。所以我我想它的現(xiàn)實(shí)意義是非常大的。

  第四是對(duì)廚房衛(wèi)生間容易發(fā)生質(zhì)量問題的部分全部采用工業(yè)化。當(dāng)然在這方面需要一個(gè)系統(tǒng)工程，我后面會(huì)講。

  第五是經(jīng)濟(jì)的集約性，百年住宅有人會(huì)認(rèn)為增加很多成本，但是從我們的計(jì)算來看，同樣的使用壽命可能略有一點(diǎn)點(diǎn)成本增加，但是把重復(fù)使用壽命跟裝修結(jié)合起來思考的話，那是極大的降低了成本，特別是對(duì)使用者來講。剛才郁亮講互聯(lián)網(wǎng)的思維跟我們的思維有點(diǎn)不一樣，人家的思維是提高了創(chuàng)新，利益讓給消費(fèi)者，我們提高了創(chuàng)新希望增加賣點(diǎn)增加地價(jià)，在這一方面，我們覺得我們也可以這樣做，增加了它的使用功能，也增加了它的性價(jià)比，但是你的售價(jià)并沒有提高。我們?cè)诘谝粋€(gè)項(xiàng)目已經(jīng)嘗試了這種感受，是可以做的。當(dāng)然這需要全社會(huì)的配合。

  所以，從這五個(gè)方面來看，我們覺得住宅創(chuàng)新還是有很大的文章可以做，也是我們提高競(jìng)爭(zhēng)力滿足社會(huì)需要和政府倡導(dǎo)相結(jié)合的一個(gè)非常有益的嘗試。從我們的試點(diǎn)來看是成功的，受到了社會(huì)市場(chǎng)以及與政府政策導(dǎo)向相匹配，它的結(jié)果是實(shí)現(xiàn)了建筑長壽化、品質(zhì)優(yōu)良化、建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、綠色低碳化，當(dāng)然還有我們正在實(shí)施的智能化智慧城市的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)信息的全方位應(yīng)用。

  第三是我們的實(shí)踐，構(gòu)建百年住宅。首先是我們是在劉部長推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)的，從目前來看，我們走了一個(gè)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的道路，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)要?jiǎng)?chuàng)新，研究院希望他們的設(shè)計(jì)領(lǐng)先，所以我們認(rèn)為應(yīng)該依靠設(shè)計(jì)單位和研究單位一起做，讓研究設(shè)計(jì)來領(lǐng)先，當(dāng)然這些設(shè)計(jì)領(lǐng)先我們接下來還要和政府部門溝通，因?yàn)橛幸恍?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)上，有些是絕大部分相符，有些不太相符，我們需要溝通。但是我相信我們的政府都是非常智慧的，凡是代表未來方向的，凡是先進(jìn)的，政府都會(huì)支持，都會(huì)倡導(dǎo)。

  第二是我們現(xiàn)在的試點(diǎn)，我們第一個(gè)項(xiàng)目在上海，現(xiàn)在我們已經(jīng)做到了十二個(gè)項(xiàng)目，在全國都在推。剛才也有新華社問我你是不是認(rèn)為中房協(xié)應(yīng)該在全國來推，我說如果是有生命力，符合行業(yè)發(fā)展尋求的，我們?cè)敢庠谡麄€(gè)行業(yè)推廣。所以我們現(xiàn)在是在全國推十二個(gè)項(xiàng)目，接下來如果成熟了我們還想再展開推，目前我們還在探索當(dāng)中。

  第三是我們形成了一批豐富的產(chǎn)品線，在總品牌下面，我們的技術(shù)部專業(yè)人員又創(chuàng)新了美麗的家、恒久的家、健康的家、百變的家、精納的家，各種各樣充滿其他內(nèi)容的百年住宅，滿足不同消費(fèi)者，滿足不同社會(huì)關(guān)注度需要的產(chǎn)品，增加其他的一些技術(shù)含量和滿足某種生活需求的產(chǎn)品。

  下一步我們將繼續(xù)在中房協(xié)和相關(guān)專業(yè)部門支持下推廣百年住宅的2.0升級(jí)版，當(dāng)然在這個(gè)過程當(dāng)中我們也實(shí)施了產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，上個(gè)月我們?cè)谏虾：炇鹆藥资倚纬砂倌曜≌墓?yīng)鏈產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，昨天晚上劉部長開了一個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)平臺(tái)，很多平臺(tái)公司都是我們的合作伙伴，在此也對(duì)大家表示感謝。我們非常希望與我們這些合作伙伴一起把百年住宅這個(gè)產(chǎn)品能夠做得更好。

  最后，再次感謝劉部長，感謝中房協(xié)，感謝各位，還要感謝天津各個(gè)方面對(duì)我們?cè)谔旖蝽?xiàng)目給予的發(fā)展支持和幫助，謝謝各位！