國家開發(fā)銀行金融事業(yè)部住宅評(píng)審局副局長 吳振程

??中房網(wǎng)訊 2018年1月11日-12日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)和福建省晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共同主辦的"第九屆中國人居環(huán)境高峰論壇"在福建省晉江市隆重召開。

??論壇深入探討邁進(jìn)新時(shí)代的中國人居環(huán)境建設(shè)的新使命和新方向，展現(xiàn)不同業(yè)態(tài)的人居環(huán)境建設(shè)的新實(shí)踐和新成果，為產(chǎn)業(yè)鏈不同實(shí)施主體搭建起共建與共享的合作交流平臺(tái)，為推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，深化供給側(cè)改革探索，滿足全體人民追求美好生活的需要注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

??住建部、環(huán)保部、發(fā)改委、國家開發(fā)銀行領(lǐng)導(dǎo)以及來自我國人居環(huán)境各領(lǐng)域的知名專家學(xué)者、中國人居環(huán)境共建示范城市代表、房地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)代表以及晉江市政府相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人濟(jì)濟(jì)一堂，圍繞論壇主題"共建與共享--迎接綠色人居新時(shí)代"展開了深入的探討與交流。在本次論壇上，國家開發(fā)銀行金融事業(yè)部住宅評(píng)審局副局長吳振程發(fā)表了《棚戶區(qū)改造：改善人居環(huán)境的有效方式》的主題演講。

??以下為演講實(shí)錄：

??吳振程：各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓朋友大家上午好！很高興參加這次的論壇。

??今天講一下和共享經(jīng)濟(jì)有關(guān)，又是房地產(chǎn)的一個(gè)組成部分棚戶區(qū)改造。

??改善城市人居環(huán)境涉及方面很多，方式方法多種多樣，我認(rèn)為棚戶區(qū)改造是其中一個(gè)最有效的方式之一，因此今天我的題目就是《棚戶區(qū)改造：改善城市人居環(huán)境的有效方式》。

??棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，黨中央國務(wù)院非常重視，通過近年來的棚戶區(qū)改造應(yīng)該是取得非常顯著的成效，今后一段時(shí)期還要繼續(xù)做好這個(gè)工作。

??下面我從5個(gè)方面和大家進(jìn)行分享。

??第一，棚戶區(qū)改造近幾年取得的成效。第二，棚戶區(qū)改造的概念和范圍。第三，棚戶區(qū)改造模式。第四，棚戶區(qū)改造融資模式。第五，當(dāng)前需要關(guān)注的問題。

??棚戶區(qū)改造是改善城市人居環(huán)境的有效方式，為什么這么說？首先和大家看一下近年來棚戶區(qū)改造取得的成效。

??真正意義的棚戶區(qū)改造是開始于2004年遼寧全省棚戶區(qū)改造，2008年棚戶區(qū)改造納入到保障性安居工程范圍，在全國開始大規(guī)模推廣和實(shí)施。那時(shí)候棚戶區(qū)改造初期，劉部長還主導(dǎo)這個(gè)事。

??應(yīng)該說棚戶區(qū)改造在改善城市居民居住條件，完善城市功能，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。首先改善了居民的居住條件，根據(jù)統(tǒng)計(jì)從2008年到2017年10年，實(shí)現(xiàn)了近1億人口搬進(jìn)了新區(qū)。棚戶區(qū)改造這項(xiàng)工作不僅得到廣大群眾的擁護(hù)，也得到國際社會(huì)的贊譽(yù)。

??聯(lián)合國評(píng)價(jià)我國棚戶區(qū)改造實(shí)踐，說這是一個(gè)世界奇跡，中國城市取得的成功足以讓全世界矚目。

??其次，棚戶區(qū)改造在完善城市功能，推動(dòng)城市建設(shè)方面發(fā)揮非常重要的作用。棚戶區(qū)改造一直是和城市建設(shè)，和城市的環(huán)境治理，城市的人居條件改善有機(jī)結(jié)合。通過棚戶區(qū)改造可以說老城區(qū)的環(huán)境發(fā)生了根本性的變化，同時(shí)促進(jìn)新城區(qū)的發(fā)展。

??包頭北梁棚戶區(qū)改造區(qū)，占地面積13平方公里，涉及人口12.4萬人，克強(qiáng)總理兩次到現(xiàn)場考察調(diào)研，本項(xiàng)目300多億，開發(fā)銀行提供了220億的貸款支持，國務(wù)院自治區(qū)，包頭市還有區(qū)里面各級(jí)政府高度重視下，各家經(jīng)營機(jī)構(gòu)支持下，總共15個(gè)月完成拆遷改造任務(wù)。12.4萬棚戶區(qū)居民搬進(jìn)了新區(qū)。同時(shí)通過配套設(shè)施建設(shè)把基礎(chǔ)設(shè)施短板補(bǔ)齊。土地價(jià)值得到提升，投資環(huán)境得到優(yōu)化，為吸收投資創(chuàng)造條件。

??根據(jù)統(tǒng)計(jì)改造前人居住房面積15平米，改造后是50平米。改造前通過引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、棚戶區(qū)社區(qū)功能完善7000人實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。

??新區(qū)已經(jīng)作為東河區(qū)的副中心進(jìn)行打造，目前已經(jīng)引進(jìn)各類項(xiàng)目20多個(gè)，總投資110億元。

??第三個(gè)成效。促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，在商品房市場充足方式主要采取貨幣化安置，2016年全國棚戶區(qū)改造48.5%，消化商品房面積占全國商品房銷售18%。棚戶區(qū)改造在中央的三去一降一補(bǔ)去庫存發(fā)揮非常重要的作用。

??第四個(gè)成效，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。棚戶區(qū)改造不僅帶動(dòng)投資也可以拉動(dòng)消費(fèi)。15年、16、17年三年年均棚戶區(qū)改造都是600萬套以上，把當(dāng)年續(xù)建的項(xiàng)目加上，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)投資超過1萬億，每年一萬億投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用非常大。老百姓到新房里面消費(fèi)信心能力也會(huì)增加，一些積極消費(fèi)，購買家電也會(huì)得到增加。

??棚戶區(qū)改造近年來年均代表前全社會(huì)固定資產(chǎn)投資0.4%，拉動(dòng)GDP2%。

??通過上面的成效可以看出棚戶區(qū)改造不僅改善城市的人居環(huán)境，解決了城市內(nèi)的區(qū)域的發(fā)展不平衡、不充分的矛盾，同時(shí)也對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面性發(fā)展有非常重要的意義。

??棚戶區(qū)改造有很多的成效，未來幾年會(huì)作為一項(xiàng)非常重要的工作扎實(shí)推進(jìn)，什么是棚戶區(qū)改造？棚戶區(qū)改造改造的范圍有哪些？

??2012年住建、發(fā)改、財(cái)政七部委聯(lián)合發(fā)的加快棚戶區(qū)改造通知里面對(duì)城市棚戶區(qū)改造定義進(jìn)行明確，城市棚戶區(qū)就是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的簡易結(jié)構(gòu)較大，使用年限久，房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，配套設(shè)施不完善的區(qū)域，各地做棚戶區(qū)是不是棚戶區(qū)。

??目前棚戶區(qū)改造的范圍，棚戶區(qū)的范圍包括城市棚戶區(qū)，有一個(gè)不斷完善和擴(kuò)大過程。

??勞改棚戶區(qū)改造概念和范圍以后，我們?nèi)绾螀⑴c棚戶區(qū)改造？需要我們了解目前棚改的模式。

??當(dāng)前目前棚戶區(qū)改造模式有幾種，第一政府購買棚改服務(wù)模式，政府主導(dǎo)實(shí)施的棚戶區(qū)改造，由地方政府通過實(shí)施主體提供棚改服務(wù)，根據(jù)協(xié)議向主體支付資金。2016年國務(wù)院37號(hào)文里面關(guān)于政府購買服務(wù)有一個(gè)非常明確的闡述和規(guī)定。結(jié)合近兩年我們支持棚改經(jīng)驗(yàn)和國務(wù)院相關(guān)規(guī)定，棚戶區(qū)改造涉及到幾個(gè)環(huán)節(jié)的工作。

??第一完善配套政策。包括制定棚戶區(qū)改造的購買服務(wù)管理辦法，將棚改納入政府采購的指導(dǎo)性目錄。第二要旅行政府購買服務(wù)程序，包括確定采購主體，一般地方的住建和房管部門。包括評(píng)價(jià)做多大的量。包括公開擇優(yōu)選擇實(shí)施主體，可能是單一的，也可以是公開招標(biāo)方式。第三個(gè)主要是簽訂購買服務(wù)協(xié)議，簽訂合同，按照采購法，采購的規(guī)定需要在指定的媒體上公示。第四納入預(yù)算。

??國企棚改模式，由負(fù)責(zé)國有工礦、林區(qū)國有企業(yè)，為了解決本企業(yè)之間的居住困難問題而實(shí)施的棚戶區(qū)改造，主體就是國有企業(yè)本身。第三種模式，PPP模式，社會(huì)資本通過PPP程序參與棚戶區(qū)改造中，通過項(xiàng)目自身收益還有政府的補(bǔ)貼彌補(bǔ)實(shí)施棚改的投入。PPP做過類似項(xiàng)目的知道，一般要有運(yùn)營環(huán)節(jié)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目運(yùn)營環(huán)境比較難以設(shè)計(jì)，持有運(yùn)營環(huán)境比較難以設(shè)計(jì)，所以這一類方式目前在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中案例不是很多。

??第四模式商業(yè)化開發(fā)模式，主要就是一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)相結(jié)合，通過二級(jí)開發(fā)的收益彌補(bǔ)一級(jí)開發(fā)的成本和投入，目前商業(yè)化開發(fā)模式在地方采取比較多，但是由于國家規(guī)定，土地實(shí)行禁止出讓，不允許毛地出讓，所以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式從法律支撐模式有缺失，政策依據(jù)不是很充分。做這種模式更需要關(guān)注是合規(guī)性的風(fēng)險(xiǎn)。

??介紹完成棚戶區(qū)改造的模式以后，簡單說說棚戶區(qū)改造的融資政策，我做銀行工作，應(yīng)該說棚戶區(qū)資金來源包括方面很多，有中央的專項(xiàng)補(bǔ)貼，也有地方的配套資金，包括通過省級(jí)代發(fā)的地方政府債、企業(yè)債。目前棚戶區(qū)改造資金來源主導(dǎo)地位的依然是國開行，截至2017年底累計(jì)達(dá)到3.7萬億元。

??現(xiàn)在講國開行的信貸政策，借款人就是棚戶區(qū)改造實(shí)施主體，政府通過招標(biāo)確定的實(shí)施主體還有國有企業(yè)本身。支撐內(nèi)容包括棚戶區(qū)的征地，房屋征收和居民安置和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，里面需要注意的是所有棚戶區(qū)項(xiàng)目需要納入國家棚改的計(jì)劃里。

??資本金，目前棚改的項(xiàng)目，包括整個(gè)保障性項(xiàng)目資本金比較最優(yōu)惠20%。最長不超過25年，利率目前開發(fā)銀行棚改專項(xiàng)資金執(zhí)行專項(xiàng)優(yōu)惠利率，具體相當(dāng)于5年期以上基本利率下幅接近10%。銀行做信貸融資還有其他的方面。

??最后利用一點(diǎn)時(shí)間談一下當(dāng)前推動(dòng)棚戶區(qū)需要關(guān)注的問題。未來幾年還需要做好這項(xiàng)工作，國務(wù)院已經(jīng)有所部署，如果大家在各地市有切身體驗(yàn)會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然棚戶區(qū)非常大成就，但是各地存在一些城中村、棚戶區(qū)量還不少，任務(wù)還是很艱巨的。

??需要關(guān)注的談三個(gè)方面，第一關(guān)于棚戶區(qū)改造的建設(shè)內(nèi)容。以往接觸棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的確發(fā)展有一些棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容不是很合規(guī)的問題，可能是有的，比如為了修路做一些村莊的搬遷，有一些純粹是為了征地做城中村拆遷，有的棚改內(nèi)容，但是里面夾雜與棚改不相關(guān)的工程建設(shè)，等等有一些不合規(guī)的問題。為了解決這個(gè)問題，我們一直對(duì)棚改內(nèi)容和部里面非常的重視，近期也下發(fā)了一些文件對(duì)加強(qiáng)棚改管理進(jìn)行明確，主要包括幾個(gè)方面，嚴(yán)禁將棚改以外的工程納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃，不得將與棚改相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施納入棚戶區(qū)改造，對(duì)于規(guī)范范圍內(nèi)的自然村改造要認(rèn)真界定是否符合棚戶區(qū)改造條件。嚴(yán)格核定棚戶區(qū)改造片區(qū)內(nèi)非住宅類的建筑內(nèi)容。有大量企業(yè)、廠房，包括一些占地比較大的辦公用房屋搬遷納入棚戶區(qū)是否合適要甄別。

??第二關(guān)于棚改的安置方式，最近看到一些專家文章，說由于棚改安置導(dǎo)致城市尤其是三四線城市房價(jià)的上漲。棚改在促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展有一定的作用，但是棚改安置，去庫存導(dǎo)致的房價(jià)的快速上漲，我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)不正確，最近我們做了一些專題分析，2016年11月到2017年11月一年房價(jià)同比增長情況，在房價(jià)上漲比較快的十個(gè)城市里面，有一半以上城市基本上沒有棚改的任務(wù)，或者棚改任務(wù)量很少，也有接近一半城市沒有拿到一分錢的棚改房安置貸款。房價(jià)漲幅后面的一些城市，確實(shí)有不少棚戶區(qū)改造安置量很大，但是房價(jià)基本保持平衡得很多。

??由于房價(jià)問題非常復(fù)雜，涉及方方面面，但是為了防范棚戶區(qū)改造獲標(biāo)安置可能對(duì)一些城市房價(jià)影響，近期我們和部里面提出一些要求，要求各地安置方式一定要與各地所在地的商品房庫存，房價(jià)上漲的壓力情況因地制宜的確定，如果庫存量不大，房價(jià)上漲壓力比較大，不能實(shí)行貨幣安置。

??第三個(gè)方面，關(guān)于要結(jié)合地方財(cái)力推進(jìn)棚戶區(qū)改造問題，習(xí)總書記十九大報(bào)告中保障房改善民居的時(shí)候，要關(guān)注人民最關(guān)心最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題，又盡力而為，又量力而行，一年事接著一件事辦，一年接著一年干。所以棚戶區(qū)改造我們提出盡力而為，量力而行，一定在推動(dòng)棚戶區(qū)改造時(shí)候結(jié)合地方財(cái)力狀況，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目自身可平衡。項(xiàng)目自身難以平衡的也要爭取棚改投入和未來的收益平衡。

??棚改政府非常強(qiáng)，關(guān)注問題很大，分享這三個(gè)分析。

??住房問題是民生問題，棚戶區(qū)改造是改善城市的居住條件，改善城市人居環(huán)境，解決城市區(qū)域內(nèi)發(fā)展不平衡、不充分的非常有效方式。

??我們開發(fā)銀行也愿意與社會(huì)各界一起，在黨中央、國務(wù)院的部署下，在住建部門的統(tǒng)一指導(dǎo)下，繼續(xù)做好我們的工作，為棚戶區(qū)改造的實(shí)施，為人居環(huán)境改善貢獻(xiàn)我們的力量。

??謝謝大家！