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??房企化債迎來重要突破。

??9月1日，禹洲集團對外釋放了一個消息，其境外債務重組各項條件已獲滿足并正式生效，整體化解66.8億美元債務風險，成功降債35億美元，成為了全國第5家完成境外債務重組所有流程的房企。

??同日晚間，佳兆業(yè)集團也宣布其境外債務重組計劃已取得關鍵性進展，重組生效日期預計于9月底正式落地，將削債86億美元。

??據相關研究機構統計數據，截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務違約，約60家出險房企公布了債務重組進展，其中20家房企的債務重組方案獲批，化債總規(guī)模突破1.2萬億元。

??目前，融創(chuàng)、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光等房企已完成境內及境外債務重組；禹洲、中梁、當代等房企完成境外債重組；旭輝、佳兆業(yè)、碧桂園、世茂等企業(yè)的境外債重組方案已獲批。此外，新華聯于今年6月完成重整，金科股份、協信遠創(chuàng)的重整方案經法院批準后已進入執(zhí)行階段。

??“這標志著房企風險處置進入快車道，房地產行業(yè)將逐漸從規(guī)模擴張轉向價值創(chuàng)造?！狈康禺a市場人士普遍認為，完成債務重組只是第一步，在樓市新周期里想要活下去，需要的是穩(wěn)健的財務、優(yōu)質的資產和精心的運營。

??從“展期”轉向“削債”

??2025年以來，房企債務重組進程明顯加快。

??8月20日，“21旭輝03”通過了重組方案投票，這使得旭輝境內債重組幾近完成，目前已通過重組方案的6筆境內債存續(xù)規(guī)模合計96億元，僅余“22旭輝01”仍在投票中。

??融創(chuàng)旗下的境內債已于8月11日復牌，并開始陸續(xù)落地各項條款，股票選項申報登記相關工作已完成，選擇股票選項金額為55.9億元。同期融創(chuàng)推出全面?zhèn)D股方案重組95.52億美元債務，將于9月15日在香港高等法院舉行召集聆訊。

??“全力以赴完成境內外公開市場債務風險的化解?！比趧?chuàng)中國董事長孫宏斌在中報中提到，預計將于2025年底前完成境內債重組方案的執(zhí)行和境外債重組相關的所有法庭程序。

??在這一輪化債浪潮中，最核心變化是從“展期”轉向“削債”，多數房企通過債轉股、現金要約、資產抵債等方式實現削債70%左右。

??在禹洲集團的境外債務重組方案中，部分債權人將獲得公司新發(fā)行56.45億股股票，占重組后公司已發(fā)行股份約37.94%。此外，禹洲集團還通過供股籌集近1億港元資金，用于支付重組相關費用及補充集團流動資金。

??禹洲集團方面表示，本次重組方案核心目標在于將集團境外負債規(guī)模調整至合理水平，恢復資本結構的穩(wěn)健與可持續(xù)性，確保集團業(yè)務能夠持續(xù)經營并實現健康蓬勃發(fā)展，同時緩解公司流動性壓力。

??融創(chuàng)中國被視為房企解決債務風險的示范案例，在其發(fā)布的境外債務二次重組方案中，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務重組采用“全額債權轉股權”模式，成為首家將所有美元債券轉換為公司股本的開發(fā)商。若最終順利實施，融創(chuàng)基本實現境外債務清零。

??佳兆業(yè)同樣通過債務展期、債轉股、資產處置等多種方式，對原有債務結構進行系統性優(yōu)化。重組成功后，新票據的票面利率介于5%～6.25%，較歷史債務的利率有所下降。債務平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力。

??相關研究機構人士認為，當下房企流動性困境沒有明顯緩解，高比例削債能大幅減輕企業(yè)償債壓力，避免出現二次違約。對債權人來說，若房企后續(xù)經營改善，股權價值提升，債權人可通過分紅或轉讓股權獲益。

??某房企內部人士表示，唯有活著，償債才有基礎。房地產市場還在底部，沒有新的項目開發(fā)就沒有現金流入，所以只能從源頭上減負，將有限的現金流用于恢復正常經營，債務重組只是手段，經營重構才是目的。

??化債與轉型并行

??房企債務重組提速背后，是緊迫的時間窗口。

??2025年1～8月，TOP100房企銷售總額為23270.5億元，同比下降13.3%，千億規(guī)模房企僅剩5家，銷售額均值為1508.7億元；TOP10房企銷售額占比49.2%，行業(yè)集中度逐步提升。

??單看8月，TOP100房企銷售額環(huán)比增長3%，同比下降11%，這表明市場有所回暖，但遠未恢復到正常水平。

??此外，286家披露業(yè)績的上市房企在2025年上半年累計實現營業(yè)收入1.85萬億元，累計實現凈利潤851.77億元。值得關注的是，189家上市房企總計虧損1912億元，凈利潤為負的房企有89家。

??多家房企掌舵人在半年報中提及，房地產市場仍處在深度筑底期，預計今年總體行業(yè)規(guī)模將下滑5%~10%，信心修復需要時間，企業(yè)經營面臨重要考驗。

??對于出險房企而言，債務重組是企業(yè)自救的關鍵一環(huán)，但要想完全“上岸”，身上的“包袱”依然很重，它們也嘗試通過出售資產、引入戰(zhàn)投和深度轉型尋找突圍之路。

??臨近8月底，寶龍地產將杭州濱江寶龍城擺上貨架，商業(yè)綜合體部分報價28億～35億元，寫字樓報價13.9億元，總價超過40億元。萬科也于8月26日將吉林松花湖國際度假區(qū)開發(fā)有限公司和北京萬冰雪體育有限公司各75%的股權賣了出去。

??“面對當前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要，我們體會到做增量容易，做存量難。”萬科管理層稱。

??孫宏斌也坦言：“公司過去經歷過很多困難和風險，不管是再好的行業(yè)，杠桿高風險就會大，所以降杠桿是必須的?！?/p>

??通過項目出售和債務重組，融創(chuàng)已經實現了杠桿壓降，同時發(fā)展物管、文旅業(yè)務板塊，上半年合計收入超56億元，占比提升至28.3%。另外，融創(chuàng)獲得貝恩投資90億美元資金支持，正在通過“而今管理”尋找優(yōu)質代建項目。

??從重資產向輕資產模式轉變，這是絕大多數出險房企的選擇。

??旭輝控股董事局主席林中表示，距離旭輝控股真正“站起來”，可能還需要3年時間。他提出旭輝要“二次創(chuàng)業(yè)”，走一條“輕資產、低負債、高質量”的新路徑，聚焦“收租、自營開發(fā)、房地產資管”三大核心業(yè)務板塊。

??26億元撬動1470億元債務清零，金科地產完成全國首例千億級房企司法重整，攜手長城資產轉型特殊資產管理，開啟“不良資產+”市場新賽道。

??“目前來看，代建、輕資產運營是房企轉型的主流方向?！币晃环康禺a行業(yè)觀察人士表示，通過“代建+管理輸出”既能獲取穩(wěn)定收益，又能保留地產基因，將過往積累的資源最大限度變現。

??值得一提的是，中國信達于7月16日宣布采取“罰息豁免+債務展期”的組合策略對中民投18.99億元債權實施重組。中國信達主動免除約7923萬元罰息，僅以本金作為重組基數，并將還款期限延長至2025年底。18.2億元債務的“免息展期”無疑是對出險房企積極化債的又一針“強心劑”。

??“現在評判出險房企值不值得出手相救是要看其手上有沒有可盤活的優(yōu)質資產，能不能產生現金回流?！鼻笆瞿撤科髢炔咳耸空f。

??上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，債務重組雖為房企贏得了“時間窗口”，但要真正實現經營回歸良性發(fā)展，還需多重因素協同，穩(wěn)住現金流、提高運營效率、恢復市場信心才是走出困境的關鍵。

??行業(yè)承壓，走在自救和恢復前列的房企，更有機會在行業(yè)恢復后率先走出困境。