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??9月11日晚，恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“恒大物業(yè)”，06666.HK）發(fā)布公告，透露中國恒大的清盤人已收到針對該公司的非約束性收購意向。

??據(jù)了解，截至目前，中國恒大及CEG Holdings仍為恒大物業(yè)的控股股東，持有其已發(fā)行股本的51%。而中國恒大的清盤人一直在找機(jī)會出售這51%的股權(quán)，因?yàn)楹愦笪飿I(yè)是中國恒大旗下最具價(jià)值的資產(chǎn)之一，2024年的收入近128億元，截至9月11日的市值亦超過99億港元。

??公告顯示，相關(guān)股權(quán)交易還處于初步階段，清盤人未與任何有意方進(jìn)行談判，但市場傳言有意競購的企業(yè)包括中國海外集團(tuán)及華潤集團(tuán)子公司。

??9月12日，中國海外發(fā)展相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前不掌握競購恒大物業(yè)的相關(guān)情況。而華潤置地方面則回應(yīng)稱相關(guān)傳言“不屬實(shí)”。

??受收購消息刺激，9月12日，恒大物業(yè)股價(jià)的早盤漲幅一度超過30%。

??控制權(quán)或?qū)⒆兏?/strong>

??自中國恒大出險(xiǎn)后，恒大物業(yè)已多次傳出將易主的消息。例如，2021年10月，中國恒大及合生創(chuàng)展透露曾就恒大物業(yè)的股權(quán)收購事項(xiàng)簽訂了協(xié)議，轉(zhuǎn)讓股權(quán)約54.16億股，占恒大物業(yè)已發(fā)行股份的50.1%，總交易代價(jià)約為200.4億港元。但因雙方在一些關(guān)鍵條款上無法達(dá)成一致意見，這次收購被終止。

??最近一次是今年8月份，有市場消息稱中國恒大的清盤人已聘請瑞銀集團(tuán)和中信證券，為恒大物業(yè)尋找潛在買家。在清盤人看來，恒大物業(yè)在債權(quán)人資產(chǎn)追回中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，該公司將獲得“最高優(yōu)先”的關(guān)注。

??從本次公告的信息來看，上述消息所言非虛。恒大物業(yè)表示，該公司于2025年9月10日收到中國恒大集團(tuán)（清盤中）及CEG Holdings（BVI） Limited（清盤中）的共同及個別清盤人發(fā)出的接洽函。就潛在交易，清盤人已與相關(guān)有意方訂立保密協(xié)議，并于9月9日收到部分有意方不具約束力的指示性要約。清盤人計(jì)劃在11月前后邀請經(jīng)挑選的有意方就潛在交易提交最終建議書，磋商最終交易文件條款。要約期于9月11日開始。

??2020年12月，恒大物業(yè)在港交所上市，發(fā)行價(jià)8.8港元，以發(fā)行價(jià)計(jì)算，市值約為951.36億港元。2021年2月，該公司股價(jià)創(chuàng)下19.74港元的歷史新高，市值突破2000億港元。但在中國恒大陷入流動性危機(jī)后，恒大物業(yè)的股價(jià)也承受了巨大的壓力，截至9月11日，收盤價(jià)只有0.92港元，市值已縮水至99.46億港元。

??截至2024年末，恒大物業(yè)的在管面積為5.79億平方米，位列行業(yè)第4，全年?duì)I業(yè)收入則排在行業(yè)的第8位。無論是哪家企業(yè)競得恒大物業(yè)的控制權(quán)，都將大幅增強(qiáng)其在物業(yè)管理行業(yè)的競爭力。

??資金鏈持續(xù)承壓

??今年上半年，恒大物業(yè)的營收、利潤整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，波動均在個位數(shù)。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約66.47億元，同比增長6.9%，股東應(yīng)占凈利潤約4.72億元，同比下降6%，毛利率、凈利率分別為18%、7.4%，同比分別下降2.2個百分點(diǎn)、0.6個百分點(diǎn)。

??關(guān)聯(lián)方帶來的連鎖反應(yīng)依然是恒大物業(yè)面臨的最大不確定因素。該公司表示，關(guān)聯(lián)方持續(xù)產(chǎn)生的負(fù)面影響，對經(jīng)營基本面造成顯著壓力。據(jù)介紹，恒大物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方約1.5億平方米已簽約的合約項(xiàng)目轉(zhuǎn)化進(jìn)程陷入停滯，且未來能否有效轉(zhuǎn)化存在重大不確定性。關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)處置可能導(dǎo)致該公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)（如停車場經(jīng)營）商業(yè)模式變更及利潤下降。同時，關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)嚴(yán)重削弱了其在外部市場（如招投標(biāo)、新客戶拓展及現(xiàn)有客戶續(xù)約等方面）的品牌信任度與議價(jià)能力。“公司對關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)的化解仍需要較長時間。”

??截至6月底，恒大物業(yè)的貿(mào)易應(yīng)收賬款原值約58.83億元，累計(jì)計(jì)提壞賬損失約30.42億元，減值率高達(dá)51.7%。其中，22億元的應(yīng)收賬款減值來自關(guān)聯(lián)方。該公司表示，由于物業(yè)服務(wù)客戶包括全體業(yè)主并涉及社區(qū)的各個方面，其作為一個整體具有整體性及不可分割性，將中國恒大從向該等閑置物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)中撇除并不可行。因此，該公司繼續(xù)向中國恒大提供物業(yè)管理服務(wù)，截至6月底的金額約為2.28億元，但并未就這些交易確認(rèn)收入，未來計(jì)劃采取合理的措施向相關(guān)方追收應(yīng)收款項(xiàng)。

??持續(xù)保持高位的應(yīng)收賬款給現(xiàn)金流管理帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。截至6月底，恒大物業(yè)的貨幣資金較2024年末減少了約4億元，且仍處于凈流動負(fù)債狀態(tài)，凈流動負(fù)債約為5.18億元。為應(yīng)對償債壓力，該公司表示已與若干債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，在負(fù)債到期時不要求立即償還，并與業(yè)務(wù)合并應(yīng)付對價(jià)的債權(quán)人積極磋商，修訂還款計(jì)劃。

??以恒大物業(yè)當(dāng)前的基本面，收購方能給予其多少估值目前尚不得而知。但有投資者認(rèn)為，該公司的出售價(jià)格，將帶動整個物管行業(yè)上市公司的估值重估。