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??2025年7月，城市發(fā)展工作被提到了更為重要的位置。中共中央時隔十年再度召開城市工作會議，部署城市工作7個方面的重點任務。其后住建部、央行、國資委、政治局會議等進一步落實了會議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，并加力推進存量和閑置用地收儲等工作。作為城市發(fā)展工作的重要資金來源，7月專項債發(fā)行規(guī)模突破6000億元1，創(chuàng)下年內新高，其中房地產(chǎn)類專項債規(guī)模延續(xù)高位。至截稿時，7月房地產(chǎn)類專項債發(fā)行量1020億元，連續(xù)兩月在1000億元以上，其中土儲類專項債發(fā)行714億，連續(xù)兩個月突破500億。 

??本月土儲類債券中用于回收的額度持續(xù)高位，以四川為例，發(fā)行的80.79億土儲類專項債中，至少68.39億用于土地回收，且三分之二的土地回收資金投向了三四線城市，在投向成都的21億額度中，也有超過75%投向了遠郊縣市。土地回收的主要發(fā)力點還是面向低能級縣市，進一步貫徹中央城市工作會議中推進縣域城市化發(fā)展的要求。 

??結合7月末政治局會議的最新表態(tài)來看，接下來還將繼續(xù)高質量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應。土地回收后的調規(guī)再上市，也正在為市場帶來更多高品質土地供應，如7月寧波江北洪塘板塊收儲再上市的商住地塊即是如此，調規(guī)后限高下降、容積率降低，可打造為符合新規(guī)的“四代宅”產(chǎn)品。專項債作為現(xiàn)階段地方政府進行舊改、棚改、土地一級開發(fā)、土地收儲等工作的重要資金來源，接下來將在城市發(fā)展中發(fā)揮更重要的作用，進而成為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

??本月主要視點

??房地產(chǎn)類專項債延續(xù)高位：7月已披露發(fā)行1020億，連續(xù)兩月突破1000億元。

??土儲類占比進一步上升：本月70%房地產(chǎn)類專項債投向土地儲備，占比創(chuàng)年內新高。

??各省份省會首位度分化：浙江本月房地產(chǎn)專項債資金59%投向杭州，安徽則全部投向非省會城市。

??四川持續(xù)落實土地回購：至少68億用于回購土地，優(yōu)化行業(yè)庫存、改善供求預期。

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??本月地產(chǎn)類專項債發(fā)行1020億元

??連續(xù)兩個月突破1000億元

??據(jù)CRIC整理，至截稿時2025年7月全國地方政府新增專項債發(fā)行規(guī)模繼續(xù)上升，環(huán)比6月全月上升17%，城市發(fā)展工作進一步加快推進。就已披露項目明細的專項債來看，7月發(fā)行的專項債中，房地產(chǎn)類占比達到31%，較上月回落14個百分點，但仍是年內第二高位。

??按項目投向統(tǒng)計，其中1020億元投向房地產(chǎn)，連續(xù)兩個月超過1000億元。自2025年5月份以來，房地產(chǎn)專項債發(fā)布頻次明顯加快，額度也有所上升。近3個月，每月房地產(chǎn)相關專項債發(fā)行數(shù)量均超過100只，此前均在80只以下。7月房地產(chǎn)專項債涉及項目數(shù)量超過800個，也創(chuàng)下年內新高。

??按明細項目統(tǒng)計，2025年以來，專項債累計發(fā)行投向房地產(chǎn)領域5120億元，占到投資總額的25%。在同期全國招拍掛土地成交金額已降至1.2萬億的情況下，2025年房地產(chǎn)類專項債已經(jīng)成為地方政府財政資金的重要來源，并通過舊改、棚改、土儲等渠道，為房地產(chǎn)穩(wěn)市場持續(xù)帶來更多優(yōu)質土地供給和舊改安置相關的優(yōu)質住房需求。

??本月中共中央召開了建國以來的第五次中央城市工作會議，上一次召開中央城市工作會議，還是在10年前。此次中央城市工作會議提到了兩個變化——“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段?！睍h提到，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；創(chuàng)新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務熱線等機制，高效解決群眾急難愁盼問題等。作為當前城市發(fā)展工作的重要資金來源，房地產(chǎn)相關專項債正在帶來更多高質量的新增投資和有效住房供給，并進一步挖潛有待釋放的存量住房需求，加快行業(yè)企穩(wěn)進程。月內政治局、央行、國資委等多部委進一步落實了會議精神，如住建部召開理論學習中心組學習（擴大）會議，傳達學習中央城市工作會議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，預計下半年各地將進一步加快城市更新工作的推進力度，利用好當前的專項債資金支持和政策窗口期，為房地產(chǎn)市場帶來更多穩(wěn)市場支持。

??02

       土地儲備專項債發(fā)行714億元房地產(chǎn)類中占比70%、創(chuàng)年內新高

??本月專項債共有714億元投向土地儲備，在房地產(chǎn)各類專項債中占比最高，達到70%，占比最高。本月浙江土儲類專項債發(fā)行規(guī)模最高，達到199億元，涉及71個項目，山東其次128億元，涉及62個項目。廣東、四川、福建、安徽、湖南等省份投資額雖然不及浙江、山東，涉及土儲類項目也都在40個以上。

??保障安居類投資占比16%位居第二，本月共發(fā)行165億元，主要來自浙江、四川和寧夏，三省合計發(fā)行101億元，其中浙江省最高42.3億元，涉及杭州、臺州等地的36個項目，大多數(shù)投向城中村安置、共有產(chǎn)權房等項目，其中麗水遂昌縣一處投資標的為收購存量閑置商品房用作保障性住房，項目總投資5500萬元，本次融資4400萬元。

??2025年以來，土儲類專項債累計發(fā)行2639億元，在房地產(chǎn)類專項債中累計占比為51%，7月共發(fā)行712億元，為年內第二高點。土儲類專項債累計涉及項目共1112個，在房地產(chǎn)類項目中占比31%。

??03

??浙江省房地產(chǎn)專項債發(fā)行266億、高居首位

??投向杭州資金占比接近六成

??2025年7月，共有浙江、山東、湖南等7個省份房地產(chǎn)類專項債投資額超過50億元，其中浙江省以266億排在首位，涉及具體項目131個。山東省以146億元排在第二，涉及項目87個。四川省以131億排在第三，涉及具體項目153個。

??從各省份投資的省會首位度來看，各省份之間差異明顯，浙江接近六成的房地產(chǎn)類專項債投向了杭州，合計156億元，其中絕大部分投向了土地儲備，共計143億元。作為2025年土地成交金額最高、土拍競爭最熱的二線城市，杭州市7月份發(fā)行的專項債主要還是投向一級收儲，從項目名稱來看并沒有明確涉及回購土地，西湖區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)、濱江區(qū)投資金額均超過15億元，且不乏西興單元、雙橋單元、未來科技城、江南科技城等熱點板塊的土儲項目，預計將持續(xù)為杭州土地市場帶來優(yōu)質宅地入市。

??在本月專項債發(fā)行規(guī)模超過50億元的省份中，除山東濟南的省會首位度達到46%之外，其余城市均不高于30%，同樣發(fā)行超百億的四川和廣東省會首位度分別只有26%和24%，安徽省更是全部投向了非省會城市。本月安徽省共有66個房地產(chǎn)類項目獲得專項債融資，其中57個為土儲類項目，至少25個項目涉及土地回收，98.5%的相關資金用于支持省內三四線土地儲備相關工作，這也在側面印證了近年來合肥市政府在房地產(chǎn)庫存管理方面的良好運作，省會對于專項債支持土地收儲的資金需求反而相對較低。

??2025年7月，共有120個城市的相關項目獲得了房地產(chǎn)專項債的融資，TOP20城市合計獲得融資577億元，占到融資總量的57%。杭州以156億的絕對優(yōu)勢排在首位，濟南以66億排在第二，其余城市均不足50億元。在TOP5城市中，杭州、濟南的專項債資金絕大多數(shù)都投向土地儲備，占比超過90%，成都占比也達到了67%，而重慶的資金則全部投向了保障安居、舊改等方面。

??04

??重點關注：四川發(fā)行80.8億元土儲類專項債

??至少68.4億元明確用于土地回購

??本月四川省發(fā)行的2025年第26-28期專項債主要投向土地儲備，其中土儲項目合計發(fā)債規(guī)模80.8億，涉及18個城市、58個項目。排在第一的是成都市，發(fā)行規(guī)模23.5億元，占四川省土儲類專項債規(guī)模總量的29%，其余城市均在10億元以下。

??從投向的具體項目名稱來看，至少47個項目、68.4億元用于土地回購，占四川7月土儲類專項債融資額的85%,其中德陽、宜賓、達州、廣安等城市土儲類專項債更是全部用于存量或閑置土地收儲，成都的收儲類土地資金占比也達到92%。從收儲項目所處區(qū)域來看，或是有利于庫存壓力改善，如成都岷江新城、濛陽板塊、金堂大學城等板塊回收閑置用地，或是促進中高流速板塊的供求預期平衡，如成都都江堰城區(qū)、崇州城區(qū)土地收儲等。

??在2025年5月末的四川土儲類專項債發(fā)行中，同樣以回收土地為主，收回、收購存量閑置土地項目58個、金額78.79億元，金額占到當期土儲類專項債總額的95.6%。利用土地儲備類專項債券盤活存量閑置土地的做法，已在四川省成熟落地。這一舉措不僅有效促進了城市功能的完善、保障了重點項目的用地需求，更是在落實年內中央部委指示，助力城市高質量發(fā)展加速推進，支持房地產(chǎn)市場加快實現(xiàn)穩(wěn)市場目標。