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??8月28日新華社發(fā)布《中共中央國務院關于推動城市高質量發(fā)展的意見》，該文件是中國城市發(fā)展進入新階段的綱領性文件，標志著中國城鎮(zhèn)化從“大規(guī)模增量擴張”轉向“存量提質增效”的新時代。其核心思想是以人為本，通過內涵式發(fā)展和城市更新，全面建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

??《意見》共七部分，二十三條具體工作要求。從城市發(fā)展角度，《意見》明確了一個總體目標是，到2035年基本建成現(xiàn)代化人民城市，2030年取得重要進展。兩大核心轉變：一是發(fā)展理念轉變，從追求規(guī)模和速度轉向更加注重質量、效率、公平和可持續(xù)性。二是發(fā)展動力轉變，從依賴土地、資源等傳統(tǒng)要素轉向依靠創(chuàng)新、文化、治理等新動能。

??經(jīng)過多年的城市化探索，我國也涌現(xiàn)出了一大批具有發(fā)展特色的城市群和城市。在快速發(fā)展時期，城市發(fā)展效率處于優(yōu)先級地位，相應的規(guī)劃、協(xié)調、平衡、體系建設方面就是未來更加注重的領域?！兑庖姟芬步o出了三大關鍵抓手，一是優(yōu)化城市體系，構建“城市群-都市圈-中心城市-中小城市-縣城”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)格局，促進大小城市協(xié)調發(fā)展。二是推進城市更新，作為推動高質量發(fā)展的主要手段，重點改造老舊小區(qū)、城中村、活化利用存量建筑和低效用地，而非大拆大建。三是提升治理能力，推動城市治理的智慧化和精細化，實現(xiàn)“一網(wǎng)通辦、一網(wǎng)統(tǒng)管、一網(wǎng)通享”?？梢灶A見，未來城市發(fā)展會更加有序，盲目攤大餅式的及無序競爭式的發(fā)展方式將受到遏制。

??從房地產(chǎn)市場發(fā)展的角度看，《意見》第五條“激活城市存量資源潛力”，第八條“系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設“的內容，與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關，明確了未來發(fā)展圖景。

??文件第八條是系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。實施物業(yè)服務質量提升行動。穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，建設創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務社區(qū)。加快建設完整社區(qū)，完善城市社區(qū)嵌入式服務設施，構建城市便民生活圈?？茖W制定實施城市更新專項規(guī)劃，一體化推進城市體檢和城市更新，創(chuàng)造宜業(yè)、宜居、宜樂、宜游的良好城市環(huán)境，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。

??這是中央對城市工作中房地產(chǎn)相關工作的具體要求。需要地方政府具體落實相關工作，也是未來行業(yè)發(fā)展面臨的新情況新局面。具體看，各地城市政府可以從多角度來落實相關工作。

??一是構建住房供給新體系，從“有沒有”轉向“好不好”。明確住房供給重點，優(yōu)先滿足剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。大力推進“好房子”建設，其標準是安全、舒適、綠色、智慧。這意味著要從設計、建造、材料、工藝到后期服務進行全面升級。實施質量提升行動，堅決杜絕豆腐渣工程，做到全鏈條提升，監(jiān)管和規(guī)范住房的設計、建造、維護和服務各個環(huán)節(jié)。

??二是分類推進存量更新改造，從“大拆大建”轉向“精細織補”。其中城中村改造，要穩(wěn)步推進，注重社會綜合治理與空間重塑相結合。危舊房改造，要優(yōu)先保障安全，支持采取“自主更新、原拆原建”等新模式，尊重居民意愿。持續(xù)推動老舊小區(qū)改造，從基礎類（水電氣路）改造向完善類（加裝電梯）和提升類（公共服務）延伸。

??三是建設完整便民社區(qū)，將房子從單一的“居住空間”轉向多功能的“生活單元”。這就要做到，補齊服務設施短板，加快建設“完整社區(qū)”，標配養(yǎng)老、托育、便利店、菜市場、早餐店、郵政快遞站等嵌入式服務設施。構建“城市便民生活圈”，讓居民在步行15分鐘內能滿足大部分生活需求。促進功能混合與平衡，建設創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務社區(qū)，推動“產(chǎn)城融合、職住平衡”，減少通勤壓力，激發(fā)社區(qū)活力。避免建設功能單一、鐘擺式交通的“睡城”。

??《意見》第五條是“激活城市存量資源潛力”。全面摸清城市房屋、設施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設施等存量房屋，建立與建筑功能轉換和混合利用需求相適應的規(guī)劃調整機制。加強和規(guī)范存量城市基礎設施資產(chǎn)管理，提高運行效能。優(yōu)化產(chǎn)權歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地。這項工作要求地方政府從“城市規(guī)劃管理者”和“資產(chǎn)運營者”的雙重身份出發(fā)，具體落實相關工作。

??一是摸清家底，建立“資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫”。開展全域范圍內的不動產(chǎn)資源普查，全面摸清轄區(qū)內老舊廠房、低效樓宇、閑置商業(yè)設施、閑置或低效利用土地的位置、面積、產(chǎn)權、建筑狀況、利用現(xiàn)狀等底數(shù)。建立城市存量資產(chǎn)資源“一張圖”數(shù)字化平臺，實現(xiàn)動態(tài)更新與管理。

??二是創(chuàng)新規(guī)劃，打破“制度枷鎖”。建立與建筑功能轉換和混合利用需求相適應的規(guī)劃調整機制。這是最關鍵的一步，意味著要修訂僵化的控制性詳細規(guī)劃（“控規(guī)”），允許土地用途和建筑使用功能的兼容與轉換（如工業(yè)用地轉為民用商業(yè)或文創(chuàng)用地，商業(yè)辦公轉為租賃住房等）。簡化規(guī)劃調整的審批流程，為存量改造項目開辟“綠色通道”。制定新的建筑設計規(guī)范和安全標準，以適應老舊建筑改造后的新功能需求。

??三是提升效能，盤活“基礎設施”。要對現(xiàn)有的市政管網(wǎng)、交通樞紐、公共空間等存量基礎設施進行效能評估和數(shù)字化管理，通過改造升級、智慧化運維（如接入物聯(lián)網(wǎng)傳感器）提升其運行效率和服務能力，避免重復建設和浪費。

??四是優(yōu)化政策，疏通“產(chǎn)權堵點”。應出臺專門政策，解決盤活存量資源中最棘手的產(chǎn)權問題。鼓勵分散產(chǎn)權的業(yè)主通過成立合作社、委托統(tǒng)一運營等方式，將零散產(chǎn)權歸集，便于整體改造和開發(fā)。簡化產(chǎn)權置換流程，為“原拆原建”項目中的產(chǎn)權重新登記提供便利。明確歷史遺留建筑的產(chǎn)權認定辦法，實現(xiàn)確權登記。

??五是分類施策，靶向盤活“低效用地”。識別不同類型的低效用地（如“僵尸企業(yè)”占地、廢棄礦區(qū)、閑置站場等），制定差異化的盤活方案，如收儲再出讓、協(xié)議置換、轉型升級等，將其轉化為有價值的城市空間。

??《意見》的出臺對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也具有深遠影響。這一政策導向進一步顛覆并改變房地產(chǎn)行業(yè)原有的游戲規(guī)則，即從“增量擴張”的“開發(fā)商”邏輯轉向“存量運營”的“城市服務商”邏輯。

??首先，市場重心從“增量市場”到“存量市場”。城市核心區(qū)域的土地招拍掛市場的“面粉”（新增建設用地）會減少且更昂貴。房企的主戰(zhàn)場將轉向存量物業(yè)的收并購、改造、運營。這意味著，城市更新、存量改造、不良資產(chǎn)處置將成為未來十年的核心業(yè)務賽道。

??其次，商業(yè)模式從“開發(fā)銷售”到“持有運營”。高周轉、高負債的住宅開發(fā)模式早已不再是行業(yè)發(fā)展主流，未來也不大可能回歸。成功的房企需要具備長期持有、精細化運營、資本耐心的能力，通過改造提升資產(chǎn)價值，并依靠租金、服務費、資產(chǎn)增值（REITs退出）來獲得回報。資產(chǎn)管理能力將成為企業(yè)的核心競爭力。

??再次，專業(yè)能力要求從“建造商”升級到“綜合服務商”。房企需要具備的新能力包括：規(guī)劃設計能力，需精通既有建筑改造、功能重塑、文脈保護；產(chǎn)業(yè)導入與運營能力，能將改造后的空間與文創(chuàng)、科創(chuàng)、商業(yè)、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)結合，為其注入持續(xù)活力；金融與資本運作能力，需熟悉與存量改造周期長、前期投入大特點相匹配的融資工具（如并購貸、類REITs、CMBS等）；更強的政策解讀與談判能力，需善于與政府溝通，利用好新的規(guī)劃和政策工具。

??總而言之，相關政策為地方政府下達了“摸家底、改規(guī)劃、通產(chǎn)權”的明確指令，為盤活存量掃清障礙。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這無異于一聲發(fā)令槍，宣告了一個以運營為核心、以價值提升為導向的“后開發(fā)時代”正式來臨。能否成功轉型，將決定未來十年房企的生死存亡。