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??9月23日，由克而瑞主辦的“全球視野·中東機遇——2025中東不動產投資高峰論壇”在上海舉辦。論壇上，克而瑞集團董事長丁祖昱先生發(fā)布最新研究成果《2025上半年阿聯酋住宅市場趨勢報告》，報告簡版內容如下：

??PART 01

??政策、經濟與規(guī)劃三重紅利疊加，阿聯酋市場充滿機遇

??1.多元化引擎驅動增長，非石油產業(yè)成核心支柱

??阿聯酋經濟在2024年展現出強勁韌性，實際GDP同比增長4%至1.78萬億迪拉姆，增速高于央行年初預測的3.9%。盡管2025年6月央行將今明兩年增長預期下調0.3個百分點至4.4%和5.4%，但非石油經濟的持續(xù)發(fā)力為市場注入信心——2024年非石油產業(yè)GDP達1.34萬億迪拉姆，占比攀升至75.5%，創(chuàng)歷史新高。

??這一數據背后，是阿聯酋多年來“去石油化”戰(zhàn)略的顯著成效：制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等板塊齊頭并進，其中旅游業(yè)表現尤為亮眼，2024年貢獻GDP的13%（2573億迪拉姆），國際游客消費超2170億迪拉姆，中國游客占比回升至5%，成為重要增長極。

??《2031國家投資戰(zhàn)略》進一步明確經濟升級路徑：目標將FDI存量提升至2.2萬億迪拉姆，非石油出口占比超75%（2025年一季度已提前達標），旅游業(yè)對GDP貢獻突破4500億迪拉姆，為未來經濟發(fā)展奠定基調。

??2.外籍涌入+青壯年主導，人口紅利持續(xù)釋放

??根據第三方數據研究機構GMI估算值，截至2024年阿聯酋總人口數量已達到1250萬人，較2023年增長233萬人，增幅達23%。外籍的持續(xù)涌入是人口高速增長的關鍵因素，當前外籍人口1106萬占比為88.5%，遠遠超過阿聯酋本土人口的144萬。

??在年齡結構上， 25-54歲的青壯年人口占比高達68.62%成為絕對主力，為其提供充足勞動力的同時，年輕群體普遍擁有較強的消費意愿，為城市的經濟發(fā)展做出較大貢獻。

??3.政策環(huán)境保持寬松，國際資金投資涌入阿聯酋 

??在持續(xù)鞏固全球核心投資目的地地位的過程中，阿聯酋進一步優(yōu)化簽證政策以增強吸引力。2025 年2月，阿聯酋降低黃金簽證門檻，取消黃金簽證最低首付100萬迪拉姆要求，允許通過合并房產或期房投資（需支付 50% 首付或銀行擔保）申請簽證。

??根據聯合國貿易和發(fā)展會議發(fā)布的《2025 年世界投資報告》顯示，阿聯酋在2024年躋身全球第十大外國直接投資（FDI）主要目的地，當年實現吸引海外直接投資達1676 億迪拉姆，上年大幅增長 48%。即便在全球經濟形勢復雜多變的背景下，阿聯酋依然穩(wěn)固了其作為全球核心投資目的地的地位。

??4.中阿合作的深化，在建設、投資、貿易、科技和旅游等方面進行合作 

??2024年5月，中國和阿聯酋兩國元首簽署多項協(xié)議和諒解備忘錄，旨在促進“一帶一路”建設、投資、貿易、科技、旅游、衛(wèi)生、文化、統(tǒng)計、高等教育、漢語教學、知識產權、和平利用核能、包容共存等領域雙邊合作。進入2025年，兩國合作更為頻繁和深入，根據商務部發(fā)布的相關資訊統(tǒng)計，2025年上半年達成各項合作22起，特別是第二季度，合作頻次達17次。這種高頻次的合作互動，在戰(zhàn)略引領下逐步聚焦關鍵領域。阿聯酋發(fā)布《2031 年國家投資戰(zhàn)略》后，中阿合作迅速向金融、制造、物流、能源、科技和建設等核心領域延伸落地。

??PART 02

??重點市場—阿布扎比

??1.非油產業(yè)添動力，經濟展現出強勁的發(fā)展韌性

??阿布扎比工商會數據顯示，2025年第一季度阿布扎比酋長國GDP達2910億迪拉姆，同比增長3.4%，展現出強勁的發(fā)展韌性。非石油部門實現了6.1%的高速增長，在GDP總量中占比提升至56.2%，其中制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產業(yè)和貿易等關鍵非石油行業(yè)表現尤為突出，不僅成為經濟增長的主要驅動力，更為經濟結構優(yōu)化提供了持續(xù)動能。

??2.文旅資源不斷提升，交通提效助發(fā)展

??今年5月阿布扎比Miral公司與華特迪士尼公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在阿聯酋阿布扎比亞斯島打造一座全新的迪士尼主題樂園度假區(qū)。這一項目將融合迪士尼標志性的故事與角色，與當地文化和風土人情相結合，并融合現代建筑與尖端技術，這也是全球第七座迪士尼主題樂園度假區(qū)。迪士尼樂園的落地，進一步提高了亞斯島國際娛樂島嶼的價值。

圖：迪士尼公司與阿布扎比沉浸式體驗開發(fā)商Miral簽約儀式

??作為區(qū)域經濟活力提升的重要引擎，交通網絡升級意義重大；2025 年，阿布扎比在內外交通連接規(guī)劃上便實現了重大進步。 

??2025年5月阿聯酋鐵路公司計劃開通阿布扎比－迪拜高鐵，這一重要交通規(guī)劃將提升兩大酋長國間聯通效率，重塑區(qū)域經濟格局，進一步激發(fā)旅游等產業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，特別是對高鐵途經的艾莉姆島、薩迪亞特島和亞斯島而言，將迎來新的發(fā)展機遇。 

??為推進國際交通便利性建設，阿聯酋航空公司與中國國際航空公司攜手開通北京－阿布扎比航線，既精準匹配中阿間持續(xù)增長的經濟、文化交流需求，也為兩地人員往來搭建了更便捷的空中橋梁。 

??3.期房成增長引擎，售價創(chuàng)三年新高 

??2025 年上半年，阿布扎比地區(qū)住宅市場交易保持活躍態(tài)勢，整體成交金額達 218.53 億迪拉姆，成交套數為 6616 筆，兩項指標同比分別增長30%與11%。對比 2024 年上半年該區(qū)域住宅成交金額20%、成交套數18% 的同比漲幅，2025年上半年成交金額漲幅較上年同期提升10個百分點。

??2025年上半年，期房成交金額達 149.70 億迪拉姆，同比上漲 25%；成交套數為 4045 筆，同比上漲4%。對比 2024 年上半年該類產品14% 的成交金額同比漲幅、3% 的成交套數同比漲幅，2025 年上半年期房成交金額漲幅較上年同期提升11個百分點，成交套數漲幅則較上年同期微增 1 個百分點。

??2025年上半年，阿布扎比地區(qū)住宅價格達到近3年最高，為330萬迪拉姆/套，2023年上半年和2024年上半年的住宅價格分別為278萬迪拉姆/套和283萬迪拉姆/套；同比看，2025年上半年阿布扎比地區(qū)住宅價格上漲17%，漲幅高于2024年上半年住宅價格同比漲幅約15個百分點。

??4.主島及周邊島嶼成核心，亞斯島迪士尼、薩迪亞特高端資源引關注 

??綜合阿布扎比統(tǒng)計中心（SCAD）、阿布扎比房地產中心（DARI），以及相關權威機構（Property Finder）發(fā)布的2025年上半年數據和熱點追蹤情況來看，阿布扎比地區(qū)的熱點區(qū)域集中在阿布扎比主島及周邊島嶼，包括亞斯島、薩迪亞特島和艾莉姆島等，熱點區(qū)域的搜索熱度高、投資價值大、標桿房企進駐多；城市界面看，政府重點發(fā)展，基建完善且持續(xù)優(yōu)化，未來發(fā)展?jié)摿^大，區(qū)域地位在各區(qū)域中具有戰(zhàn)略性和獨特優(yōu)勢；市場表現看，住宅成交活躍，售價和租金穩(wěn)步增加。

??亞斯島：娛樂之都，迪士尼落地引爆預期

??亞斯島是阿布扎比的娛樂之都，一個充滿活力的目的地，無縫融合了世界  級的景點、住宅社區(qū)和活躍的社交場景。亞斯島位于城市大陸附近，距離扎耶德國際機場僅16分鐘車程，距離市中心約30分鐘車程。今年上半年住宅交易量穩(wěn)中有增，期房占市場70%以上，迪士尼官宣后咨詢量激增。

??薩迪亞特島：文化地標+濱海資源，高端客群聚集地

??薩迪亞特島是阿布扎比最負盛名的住宅目的地之一，提供獨特的文化、奢華和自然美景。以其白色沙灘和綠松石色的海水聞名，島上感覺像度假勝地，但距離市中心僅幾分鐘路程。島上的住宅選擇多樣且高端，從現代公寓到寬敞的別墅和聯排別墅。許多房產享有阿拉伯灣或薩迪亞特海灘高爾夫俱樂部的景色，并可享受高級設施和海濱生活。

??艾莉姆島：金融外溢+現房優(yōu)勢，區(qū)域價值再提升

??艾莉姆島是阿布扎比購買公寓的首選地區(qū)之一。它是一個位于阿布扎比東北海岸600米的天然島嶼，從阿布扎比分岸可通過兩座橋輕松到達。這個充滿活力的濱水社區(qū)融合了住宅、商業(yè)和休閑設施?，F房交易活躍，今年上半年公寓價格漲幅明顯，經濟型公寓主導。今年上半年經濟型公寓ROI接近7%，承接金融區(qū)外溢剛需，租金穩(wěn)定。

??5.阿布扎比房市升溫，Aldar領跑市場 

??2025年上半年，阿布扎比房地產市場在強勁的宏觀經濟環(huán)境與持續(xù)優(yōu)質投資推動下盡顯活力，憑借財政穩(wěn)健性與發(fā)展機遇吸引全球目光，國際買家與本地需求共同催生市場熱度。在此背景下，本土領軍企業(yè) Aldar集團，交出了一份亮眼的銷售成績單，開發(fā)項目銷售額達183億迪拉姆，同比增長31%。這一領先表現的背后，是其在阿布扎比房地產市場無可替代的獨特優(yōu)勢支撐。

??銷售勁增的直接動力來自市場供需兩端的旺盛活力。一方面，現有項目庫存迎來了強勁的市場需求；另一方面，Aldar在阿聯酋成功推出多個全新開發(fā)項目，特別是在阿布扎比的華爾道夫酒店公寓、Fahid Island項目和燈塔生活Ⅲ項目等，豐富的供給進一步激活了市場潛力。

??外籍客戶是企業(yè)主要購買客戶，其中中國買家的青睞更是成為銷售增長的關鍵推手。上半年中國買家銷售額達17億迪拉姆，已超過2024年全年總額（15億迪拉姆）。 

??從企業(yè)背景與阿布扎比的戰(zhàn)略地位來看，Aldar 的穩(wěn)健發(fā)展深深植根于堅實的本地根基。作為集團第一大股東，阿布扎比主權財富基金穆巴達拉的資本實力堪稱全球翹楚。依托如此強勁的股東背景，Aldar 在本地市場占據舉足輕重的地位，其開發(fā)項目累計收入已達623億迪拉姆，其中534億迪拉姆來自阿聯酋本土市場，為銷售持續(xù)增長筑牢了根基。

??PART 03

??重點市場—迪拜

??1.經濟發(fā)展展現韌性，旅游業(yè)增長顯著

??國際貨幣基金組織（IMF）預測，迪拜2025年GDP預計增長3.3%，2026年將提高至3.5%。

??經濟呈現高速增長的背后，是轉型的持續(xù)深入。旅游業(yè)成為迪拜經濟重要增長驅動，根據迪拜經濟和旅游局（DET）最新發(fā)布的旅游表現報告，在2025上半年，迪拜總共接待了988萬國際過夜游客，比2024年同期增長6%。同時，酒店平均入住率達到80.6%，高于去年同期的78.7%，平均每日房價增長5%至584迪拉姆。

??2.交通日益完善，城市吸引力持續(xù)增強 

??迪拜政府與特斯拉旗下The Boring公司合作開發(fā)，將打造全球首個地下智能交通網絡。計劃通過高速隧道連接機場、酒店等核心區(qū)域，緩解地面交通壓力。該系統(tǒng)借鑒拉斯維加斯環(huán)線經驗，遠期目標覆蓋全城100多個站點，預計顯著提升通勤效率。 

??另中國中車聯合體中標的藍線已在4月正式啟動建設，線路全長30公里，設14座車站，將連接迪拜國際機場、硅綠洲區(qū)域，建成后將緩解紅線和綠線壓力，日均運力達 32 萬人次。地鐵黃金線也在招標中，線路從伯爾迪拜（Bur Dubai）的Al-Ghubaiba站延伸至商業(yè)灣、邁丹（Meydan）等新興區(qū)域，旨在緩解紅線壓力并提升新舊城區(qū)連通性。

圖：迪拜酋長國行政區(qū)域及近期地鐵交通規(guī)劃示意

??3.住宅量價齊創(chuàng)新高，半年成交破3000億 

??2025年上半年，盡管全球和地區(qū)政治局勢持續(xù)表現不穩(wěn)定，但迪拜房地產市場創(chuàng)下有史以來最高的交易量和交易值。根據專業(yè)機構Property Finder數據，共記錄了98726筆房地產銷售交易，同比增長22%。2025 年上半年創(chuàng)新高，以 3269 億迪拉姆的成交額收官，較 2020 年上半年增長超 10 倍，市場發(fā)展動力顯著。

??根據第三方房地產監(jiān)測機構Cavendish Maxwell（卡文迪什·麥克斯偉）公布的迪拜住宅價格數據看，在強勁的銷售推動下，2025年上半年住宅銷售均價較24年下半年增長7.8%、較去年同期增長16.6%。這一持續(xù)上漲趨勢反映出本地以及國際投資者以及終端住戶的旺盛需求。

??為進一步支持住宅市場并提高購買積極性，迪拜土地局與經濟發(fā)展和旅游部于今年7月聯合推出“首套房購房者計劃”。該計劃面向18歲以上、無迪拜自由產權房產的阿聯酋居民及外籍人士，購房/投資價值不超過500萬迪拉姆（1000萬元人民幣）。參與者可享受新開發(fā)項目優(yōu)先選購權、優(yōu)惠價格，還能獲得定制化抵押貸款方案，DLD注冊費免息分期支付等福利。該舉措有望通過降低準入門檻和鼓勵購房刺激需求釋放，有助于不同收入的群體和家庭長期居住，從而建立一個多樣和包容的住房市場。

??4.核心區(qū)抗跌+新興區(qū)高增長，板塊價值雙線爆發(fā) 

??綜合迪拜土地局（DLD）及相關權威機構（Property Finder、DXB Interact）發(fā)布的2025年上半年數據看，五大熱點區(qū)域憑借差異化的競爭優(yōu)勢脫穎而出，它們在搜索熱度、投資價值、市場活躍度、未來發(fā)展?jié)摿Φ确矫婢胁凰妆憩F，這些區(qū)域分別是：迪拜市中心、商業(yè)灣、迪拜碼頭、迪拜南部和Al Yelayis1（耶萊斯1區(qū)）。

圖：迪拜酋長國行政區(qū)域及近期地鐵交通規(guī)劃示意

??信息整合：CRIC

??核心三角：稀缺資源支撐長期價值 

??迪拜市中心：哈利法塔、迪拜購物中心等地標加持，土地資源稀缺性推高抗跌性。上半年豪宅成交頻繁，吸引高盛、博楓等國際資本重倉。區(qū)域月均搜索量超12萬次，短租市場因旅游業(yè)復蘇租金同比上漲18%。

??商業(yè)灣：作為“中東曼哈頓”，聚集花旗銀行、普華永道等企業(yè)，寫字樓空置率僅8%。上半年期房銷量居首，中小開發(fā)商聚焦短租公寓集群，如Damac的Aykon City項目，主打“職住一體”概念，首付僅需10%即吸引超千組客戶認購。 

??迪拜碼頭：濱水豪宅標桿區(qū)域，Sobha、Damac等房企主導開發(fā)，海景公寓搜索占比超65%。冬季旅游旺季短租日租金達2000-3000迪拉姆，投資回報率超7%，中國買家偏好兩居室戶型用于度假與投資組合配置。

??新興增長極：規(guī)劃紅利催生價值洼地 

??迪拜南部：依托世博會遺產與阿勒馬克圖姆機場擴建，上半年成交近5000套，占全市成交量的5%。Emaar South項目推出聯排別墅與公寓，首付5%+分期政策吸引首次購房者。 

??耶萊斯1區(qū)（Al Yelayis1）：以低密度別墅區(qū)為特色，中東投資者占比超六成。區(qū)域強調“社區(qū)歸屬感”，配套泳池、健身房與綠地，家庭客群占比達72%。 

??5.市場競爭激烈，EMMAR在迪拜占據領先 

??2025 年上半年，迪拜房地產市場呈現供需兩旺的繁榮態(tài)勢，房地產企業(yè)積極加大供應力度，市場競爭異常激烈。在此背景下，龍頭企業(yè)伊瑪爾（EMMAR）憑借強勁的綜合實力占據市場領先地位，在迪拜市場中脫穎而出。 

??伊瑪爾 2025 年上半年的銷售表現尤為亮眼，房地產銷售額達約460億迪拉姆，較2024年同期大幅增長46%，創(chuàng)下歷史新高。此外，伊瑪爾自身的綜合實力也為銷售強勁提供了堅實支撐。公司在產品質量、設計和社區(qū)生活方面保持卓越，持續(xù)提升客戶滿意度；標普全球和穆迪先后上調其信用評級，展望均為穩(wěn)定，印證了其戰(zhàn)略實力、運營卓越性和持續(xù)業(yè)績表現。

??PART 04

??結束語

??2025年阿聯酋住宅市場正處于“政策紅利釋放+經濟結構轉型+人口持續(xù)流入”的黃金周期，迪拜與阿布扎比雙核驅動，核心區(qū)與新興板塊形成差異化投資機會。盡管存在全球經濟與地緣政治的不確定性，但阿聯酋開放的市場環(huán)境、穩(wěn)健的增長預期，使其仍是2025年值得關注的市場之一。