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??在二手房成交動(dòng)能放緩的情況下，業(yè)主掛牌心態(tài)也發(fā)生轉(zhuǎn)變。

??一線城市北京、上海和深圳，二手房掛牌規(guī)模同比漲幅均在五成以上，業(yè)主出售意愿明顯增強(qiáng)。而杭州波動(dòng)最大，8月二手房掛牌規(guī)模同環(huán)比齊降，業(yè)主掛牌積極性明顯下降。

??進(jìn)一步來(lái)看，掛牌積極性與市場(chǎng)成交基本一致，比如上海8月二手房成交1.76萬(wàn)套，同環(huán)比齊增，相對(duì)應(yīng)的二手房掛牌規(guī)模也迎來(lái)增長(zhǎng)；杭州8月二手房成交環(huán)比下降10.2%，與之相對(duì)應(yīng)的是單月新增掛牌量也縮水近三成。

??透過(guò)新增掛牌房源的結(jié)構(gòu)性變化，結(jié)合成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)供需錯(cuò)配的情況仍然不容忽視。

??二手房源掛牌規(guī)?？梢灾庇^的看出市場(chǎng)信心的變化。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的北京、上海、深圳、杭州四城新增掛牌套數(shù)來(lái)看，8月四城掛牌量季節(jié)性回升，但四大城市的二手房市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的“信心分化”。

??具體城市來(lái)看，8月份北京新增掛牌規(guī)模最大，單月有接近1.8萬(wàn)套二手房上新，同比增長(zhǎng)33%，環(huán)比增長(zhǎng)7%。1-8月新增二手房掛牌14萬(wàn)套。深圳同比漲幅最高，8月新增掛牌5989套，同比增長(zhǎng)94%。上海8月份新增1.55萬(wàn)套二手房掛牌，同比增長(zhǎng)51%。

??四個(gè)城市中，只有杭州一城同環(huán)比齊跌，業(yè)主掛牌積極性自4月份“腰斬式”下跌之后穩(wěn)步回落。

??從走勢(shì)來(lái)看，四個(gè)城市基本一致，即在3月“小陽(yáng)春”迎來(lái)掛牌高點(diǎn)后開(kāi)始下滑，而北京和上海因政策寬松帶動(dòng)，市場(chǎng)信心有所回升，掛牌量有上揚(yáng)趨勢(shì)。而深圳波動(dòng)不大，市場(chǎng)情緒整體穩(wěn)定。 

??從掛牌總價(jià)段來(lái)看，北京、上海、深圳、杭州四城新增掛牌量占比走勢(shì)有著較大的差異化。

??北京500萬(wàn)元以內(nèi)低總價(jià)段剛需剛改房源業(yè)主掛牌積極性回升，新增掛牌量占比環(huán)比持增1.37個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)增幅在各面積段中也較為顯著。

??而對(duì)應(yīng)該總價(jià)段成交端占比變化卻在大幅下滑，北京300-400萬(wàn)成交環(huán)比下降了0.96個(gè)百分點(diǎn)，總價(jià)400-500萬(wàn)成交略有上升。

??同樣，在上海，總價(jià)500萬(wàn)元以下房源掛牌占比上升，環(huán)比增加0.75個(gè)百分點(diǎn)。但買(mǎi)家并沒(méi)有同步增加，成交增幅仍小于掛牌增幅，總價(jià)500萬(wàn)元以下房源成交占比環(huán)比增加0.71個(gè)百分點(diǎn)，而200-500萬(wàn)價(jià)格段成交占比更是下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。

??這一總價(jià)段的業(yè)主掛牌多以“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換客群為主，但現(xiàn)實(shí)是該價(jià)格段供應(yīng)量大，而承接的買(mǎi)家觀望情緒濃厚，從而拉長(zhǎng)去化周期，價(jià)格下行壓力也最大。

??另外，上海600-800萬(wàn)元中改房源掛牌占比顯著回升，8月環(huán)比增長(zhǎng)0.37個(gè)百分點(diǎn)至9.29%，而對(duì)應(yīng)的成交占比只有4.94%，且環(huán)比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)。

??這也進(jìn)一步驗(yàn)證了總價(jià)300-500萬(wàn)市場(chǎng)去化難，進(jìn)一步影響到這部分剛改客群向上置換的鏈條。

??另外，杭州在整體掛牌總量下滑的情況下，總價(jià)300萬(wàn)元以下剛需房源掛牌持續(xù)增加，二手房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)也迎來(lái)分化。

??8月份，杭州總價(jià)300萬(wàn)以下二手房掛牌房源占比增長(zhǎng)1.27個(gè)百分點(diǎn)，與之相對(duì)應(yīng)的是該價(jià)格段成交占比卻下降了2.86個(gè)百分點(diǎn)，主力剛需市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力明顯減弱，相對(duì)來(lái)說(shuō)，杭州總價(jià)300萬(wàn)以下純剛需房源去化壓力較大。

??杭州二手房市場(chǎng)需求向上轉(zhuǎn)移比較明顯，總價(jià)500-1000萬(wàn)中高端業(yè)主掛牌意愿明顯降低，掛牌占比環(huán)比下降1.19個(gè)百分點(diǎn)，而成交占比明顯增長(zhǎng)。

??重點(diǎn)城市低總價(jià)段新增掛牌房源占比持續(xù)上升，剛需市場(chǎng)“買(mǎi)方”特征更為明顯，議價(jià)空間相對(duì)較大，業(yè)主為快速出貨“以價(jià)換量”推動(dòng)二手房?jī)r(jià)下探。

??從新增掛牌房源變化來(lái)看，北京、上海和深圳業(yè)主信心有所恢復(fù)，出售意愿增強(qiáng)，而杭州掛牌積極性回落，市場(chǎng)情緒相對(duì)謹(jǐn)慎。

??基于二手房業(yè)主掛牌心態(tài)轉(zhuǎn)變和各城市二手房成交結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，二手房市場(chǎng)熱度還將進(jìn)一步回落。一方面掛牌量增多，市場(chǎng)供應(yīng)量維持高位；另一方面優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力新房入市將分流部分高端客群。

??在供應(yīng)增加的情況下，掛牌基數(shù)較大的剛需盤(pán)業(yè)主將會(huì)越來(lái)越難，如果沒(méi)有顯著的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，交易周期可能會(huì)進(jìn)一步拉長(zhǎng)，能否快速出貨還要看業(yè)主的讓利幅度。