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??核心內(nèi)容

??1、合約銷售：百強房企 8 月實現(xiàn)銷售操盤金額 2070 億元 

??2、企業(yè)拿地：8 月典型企業(yè)拿地金額環(huán)比腰斬，創(chuàng)近一年新低 

??3、企業(yè)融資：單月總量環(huán)比回落，華潤連續(xù)三個月融資總量第一 

??4、組織動態(tài)：萬科架構(gòu)大調(diào)設 16 地區(qū)公司，保利發(fā)展任命吳蘭玉為副總經(jīng)理

??◎  文 / CRIC研究中心

??01 合約銷售

??百強房企8月實現(xiàn)銷售操盤金額2070億元

??核心觀點：

??1、2025年8月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2070.4億元，環(huán)比降低1.9%，同比降低17.6%，同比降幅相對于7月收窄了6.7個百分點，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計業(yè)績來看，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額20708.8億元，同比降低13.1%，降幅擴大0.6個百分點。

??2、2025年8月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低4.3%至560.6億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低5.9%和9%至149.2億元和89.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻更是降低了23.8%至35.1億元。具體分梯隊來看，2025年前8個月百強房企各梯隊的操盤銷售金額均在降低，TOP21-30梯隊房企的累計銷售規(guī)模降幅相對較小，同比降幅為8.7%，是唯一一個降幅在10%以內(nèi)的梯隊。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2025年8月有33%的百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長，其中21家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅大于30%，包括綠城中國、中海地產(chǎn)、華發(fā)股份、融創(chuàng)中國、保利置業(yè)、中國鐵建等，TOP10房企中有8家的銷售操盤金額環(huán)比有所增長。

??02 企業(yè)拿地

??8月典型企業(yè)拿地金額環(huán)比腰斬
創(chuàng)近一年新低

??核心觀點：

??1、重點監(jiān)測企業(yè)拿地金額環(huán)比“腰斬”，單月投資創(chuàng)近一年新低，在經(jīng)歷6、7月短暫的拿地高峰后，投資出現(xiàn)顯著“降溫”。8月，重點監(jiān)測30家房企單月投資金額（全口徑）約250億元，57%，創(chuàng)下近一年新低。由于去年8月份基數(shù)較低，30家企業(yè)拿地金額同比上漲達41%；拿地面積131萬平方米，環(huán)比下降52%，同比增長116%。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓節(jié)奏放緩之下，8月成交樓板價環(huán)為19034元/平方米，環(huán)比下降9%。

??其中，有18家企業(yè)8月未有新增土地入賬，僅有華潤置地、招商蛇口在深圳聯(lián)合拿地金額超過80億，其余企業(yè)單月拿地金額均不足20億。

??2、聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，投資愈發(fā)理性和謹慎。8月份優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次、出現(xiàn)周期性下降，土拍溢價率等指標隨即回落。但是從個體地塊來看，優(yōu)質(zhì)宅地的熱度仍在繼續(xù)保持，深圳寶安中心宅地、龍華民治宅地等均如期高溢價成交。

??由此來看，企業(yè)拿地呈現(xiàn)出理性和謹慎一面，投資僅專注于核心城市、核心地塊，這也是多數(shù)城市銷售的“基本盤”。我們認為，短期這種“寧缺毋濫”策略仍將延續(xù)，投資力度的回升取決于核心城市土拍的質(zhì)量和頻次。而相較于上半年的企業(yè)競爭的激烈程度，由于當前市場仍處在深度筑底過程中，未來幾個月投資或?qū)⒏永硇浴?/p>

??03 企業(yè)融資

??單月總量環(huán)比回落
華潤連續(xù)三個月融資總量第一

??核心觀點：

??1、融資總量：2025年8月65家典型房企的融資總量為371.39億元，環(huán)比減少23.6%，同比減少31.2%。從全年的累計數(shù)據(jù)來看，1-8月65家典型房企的累計融資總量為2785.18億元，同比減少27.3%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資256.84億元，環(huán)比減少32.4%，同比減少47%；資產(chǎn)證券化融資105.35億元，環(huán)比增加12.7%，同比增加90.3%。此外還有建發(fā)國際完成了配股融資，收獲凈額10.11億港元。

??2、融資成本：2025年1-8月65家典型房企新增債券類融資成本為3%，較2024年提升0.07個百分點，其中境外債券融資成本8.6%，較2024年全年提升4.42個百分點，境內(nèi)債券融資成本2.6%，較2024年全年降低0.31個百分點。單月來看，本月沒有企業(yè)境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)基本都是中海、首開、中交等央國企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比略微提升了0.03個百分點至2.38%，繼續(xù)保持低位。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是華潤置地，企業(yè)在本月發(fā)行了1筆51億元的CMBS，此外還獲得了2筆共33億元人民幣的銀行貸款。從企業(yè)梯隊來看，2025年1-8月TOP10房企平均每家的融資額為169.35億元，是所有梯隊中最多的。TOP51+房企上半年平均每家的融資額為15.33億元，同比減少20.88%，是融資規(guī)模降幅最小的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為2.62%，較2024年全年融資成本降低了0.06pct，比融資成本最高的TOP31-50的房企低1.05pct；TOP11-30梯隊的融資成本同比降低了0.21pct，降幅最大。

??04 組織動態(tài)

??萬科架構(gòu)大調(diào)設16地區(qū)公司
保利發(fā)展任命吳蘭玉為副總經(jīng)理

??核心觀點：

??2025年8月，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢，65家監(jiān)測企業(yè)中，頭部房企成為組織變革與人事變動的核心主體。從整體趨勢來看，組織變革呈現(xiàn)“總部-城市”兩級管控收縮特點，人事變動則是關(guān)鍵崗位人事調(diào)整服務戰(zhàn)略布局。企業(yè)通過精簡管理層級、優(yōu)化人才配置，以提升決策效率、控制運營成本，并為新業(yè)務增長注入動力。具體情況如下：

??1、房企人事調(diào)整集中于高管層與核心業(yè)務部門負責人，變動邏輯緊密圍繞“業(yè)務需求匹配”與“戰(zhàn)略重心傾斜”。

??保利發(fā)展為推進“不動產(chǎn)綜合服務”第二增長曲線，聘任具備14年地產(chǎn)開發(fā)（市場營銷、客戶服務）與物業(yè)管理復合經(jīng)驗的吳蘭玉為副總經(jīng)理，其跨板塊履歷可有效銜接集團“不動產(chǎn)投資開發(fā)+經(jīng)營+綜合服務”三大主業(yè)，填補專業(yè)化人才缺口。

??象嶼地產(chǎn)則通過內(nèi)部提拔，將滬浙區(qū)域總經(jīng)理助理佟文艷升任集團營銷管理中心副總經(jīng)理，強化營銷體系內(nèi)部人才梯隊建設。

??2、房企組織調(diào)整以“撤銷中間層級、強化總部管控與城市端執(zhí)行力”為核心，打破傳統(tǒng)三級架構(gòu)，轉(zhuǎn)向兩級管控。

??萬科作為行業(yè)風向標，在深鐵全面進駐后，于8月28日正式撤銷原“5+2+2”架構(gòu)（5大區(qū)域公司、2個總公司、2個直管公司），重新劃分16個地區(qū)公司，實行“總部-地區(qū)公司”兩級管控，同步設立物業(yè)、商業(yè)、長租公寓等八大事業(yè)部聚焦多元化業(yè)務。人事端同步任命16位地區(qū)公司總經(jīng)理，除李峰兼任集團執(zhí)行副總裁外，其余均為專職城市總且直接向總部匯報，將決策鏈從“三級”壓縮為“兩級”，既提升重點城市（如廣佛、上海）的業(yè)績響應速度，又通過“國資+職業(yè)經(jīng)理人”雙軌治理，適配深鐵入股后的戰(zhàn)略定位。

??在金地集團完成架構(gòu)調(diào)整后，本月金地商置迅速跟進，取消原三級架構(gòu)（總部-區(qū)域-城市），撤銷四大區(qū)域公司平臺，設立華東、東部、華南、華北四大地區(qū)公司，同時進行高管大洗牌，通過“總部強管控+地區(qū)公司實體化”，減少中間環(huán)節(jié)對資源配置的阻礙，聚焦重點區(qū)域（如華東、華南）的商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)業(yè)務協(xié)同。

??綜合來看，當前頭部房企正通過“組織扁平化”與“人才專業(yè)化”的雙輪驅(qū)動，應對行業(yè)深度調(diào)整。