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??存貨去化壓力仍在，拿地力度大幅提升，財(cái)務(wù)情況有所優(yōu)化。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【存貨去化壓力仍未好轉(zhuǎn)，銷售均價(jià)創(chuàng)新高】2025上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額267億元，合約銷售面積96.1萬平方米，分別同比減少6%和13.7%；合約銷售均價(jià)達(dá)到了27763元/平米，再創(chuàng)近年來的新高。2025年中期企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨貨值相較于期初增長了3.2%至466.9億元，對存貨貨值的占比由36%提升至37.4%，企業(yè)的存貨去化壓力仍未好轉(zhuǎn)。

??【拿地銷售比大幅提高至1.26，重點(diǎn)布局上海杭州廣州三個(gè)核心城市】2025上半年保利置業(yè)在上海、廣州、杭州、濟(jì)南和威海新增了9個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)建面為118.3萬平方米，權(quán)益比例為74%。拿地總價(jià)約337億元，按金額計(jì)算的拿地銷售比為1.26，企業(yè)的拿地力度大幅提高，且在上海、杭州和廣州三個(gè)核心城市的投資占比達(dá)到了88%。截至2025年中期，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1308萬平方米，相較于期初減少了0.6%。

??【毛利率有所回升，盈利能力有待改善】2025上半年保利置業(yè)的營業(yè)收入為184.4億元人民幣，同比增長48.1%；毛利潤同比增長了81.3%至32.2億元，毛利率同比提升了3.2個(gè)百分點(diǎn)至17.5%。凈利率同比下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)至1.3%；歸母凈利率同比下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)至1.1%。歸母核心凈利潤為0.29億元，同比減少92.3%，歸母核心凈利率也同比下降了2.8個(gè)百分點(diǎn)至0.2%。歸母核心凈利率也同比下降了2.8個(gè)百分點(diǎn)至0.2%，整體盈利能力有待改善。

??【融資成本持續(xù)下行，三條紅線指標(biāo)首次達(dá)到綠檔】保利置業(yè)在2025上半年完成了3筆共40億元公司債券的發(fā)行，票面利率均低于2.7%，推動(dòng)企業(yè)平均融資成本相較于期初繼續(xù)下降了0.48個(gè)百分點(diǎn)至2.9%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金相較于期初減少了17.9%至284.7億元人民幣，短期有息負(fù)債減少了10.5%至174.8億元，非現(xiàn)金短債比降至1.62。同時(shí)企業(yè)的凈負(fù)債率相較于期初提升了8.4個(gè)百分點(diǎn)至85.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了0.9個(gè)百分點(diǎn)至69.5%，三條紅線指標(biāo)首次達(dá)到綠檔，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況仍在優(yōu)化。

??01 銷售

??存貨去化壓力仍未好轉(zhuǎn)
銷售均價(jià)創(chuàng)新高

??2025上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額267億元，合約銷售面積96.1萬平方米，分別同比減少6%和13.7%。企業(yè)的銷售額跌幅同比優(yōu)于百強(qiáng)房企平均水平，在克而瑞《2025上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》上全口徑銷售額排名相較于2024年底提高2名至第15名。

??值得注意的是，2025年中期企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨貨值相較于期初增長了3.2%至466.9億元，對存貨貨值的占比由36%提升至37.4%，企業(yè)的存貨去化壓力仍未好轉(zhuǎn)。

??2025上半年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了27763元/平米，相較于2024年提升了8.7%，再創(chuàng)近年來的新高。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)在上海的銷售金額占比達(dá)到了22.8%，長三角地區(qū)整體的銷售額占比達(dá)到了54.8%，也是近年的新高，從而拉高了整體的銷售均價(jià)。

??02 投資

??拿地銷售比大幅提高至1.26
重點(diǎn)布局上海杭州廣州三個(gè)核心城市

??2025上半年保利置業(yè)在上海、廣州、杭州、濟(jì)南和威海新增了9個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)建面為118.3萬平方米，權(quán)益比例為74%。拿地總價(jià)約337億元，按金額計(jì)算的拿地銷售比為1.26，企業(yè)的拿地力度大幅提高，且在上海、杭州和廣州三個(gè)核心城市的投資占比達(dá)到了88%。

??截至2025年中期，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1308萬平方米，相較于期初減少了0.6%，其中在建面積512萬平方米，待建面積約796萬平方米。從土地分布來看，保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備中長三角和大灣區(qū)的建面占比為45%，和期初持平；一線城市的占比達(dá)到30%，相較于期初提升了1個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)總土儲(chǔ)的平均土地成本達(dá)到了11076元/平方米，繼續(xù)保持在近年來的高位。

??03 盈利

??毛利率有所回升
盈利能力有待改善

??2025上半年保利置業(yè)的營業(yè)收入為184.4億元人民幣，同比增長48.1%；毛利潤同比增長了81.3%至32.2億元，毛利率同比提升了3.2個(gè)百分點(diǎn)至17.5%，高于全口徑銷售金額TOP20上市未暴雷房企的中間值。

??但是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的部分項(xiàng)目土地增值稅偏高，合聯(lián)營業(yè)績由正轉(zhuǎn)負(fù)，疊加銷售費(fèi)用同比增長93%至8.3億元，企業(yè)凈利潤同比減少 6.5%至 2.32 億元，歸母凈利潤下降至 2.08 億元。凈利率同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至1.3%，歸母凈利率同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至1.1%。歸母核心凈利潤為0.29億元，同比減少92.3%，歸母核心凈利率也同比下降了2.8個(gè)百分點(diǎn)至0.2%，盈利能力有待改善。

??04 償債

??融資成本持續(xù)下行
三條紅線指標(biāo)首次達(dá)到綠檔

??在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，保利置業(yè)在2025上半年完成了3筆共40億元公司債券的發(fā)行，票面利率均低于2.7%，其中有1筆3+2年期的票面利率低至2.46%。推動(dòng)企業(yè)平均融資成本相較于期初繼續(xù)下降了0.48個(gè)百分點(diǎn)至2.9%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。期后又發(fā)行了兩筆共15億元的中期票據(jù)，票面利率也都低于2.8%，企業(yè)未來的融資成本可能還能繼續(xù)降低。

??期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金相較于期初減少了17.9%至284.7億元人民幣，短期有息負(fù)債減少了10.5%至174.8億元，現(xiàn)金短債比降至1.62。企業(yè)的短期償債壓力仍然較低，但考慮到受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金也占據(jù)一部分比例，未來企業(yè)仍需進(jìn)行穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理。

??從未來的有息債務(wù)到期情況來看，在一年后但兩年內(nèi)到期的規(guī)模約為170.7億元（占比25%）、在兩年后但五年內(nèi)到期規(guī)模為250.3億元（占比36.7%）、在五年后到期規(guī)模為86.2億元（占比12.7%）。兩年內(nèi)有息負(fù)債占比50.6%，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。

??2025年中期企業(yè)的總有息負(fù)債同比減少3.2%至682億元，凈負(fù)債率相較于期初提升了8.4個(gè)百分點(diǎn)至85.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了0.9個(gè)百分點(diǎn)至69.5%，三條紅線指標(biāo)首次達(dá)到綠檔，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化。