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??【克而瑞物管研究】2026年2月11日，國務(wù)院總理李強(qiáng)簽署第831號國務(wù)院令，正式公布《供水條例》（以下簡稱“新規(guī)”），自2026年6月1日起施行，同時(shí)廢止施行了32年的《城市供水條例》。作為我國供水領(lǐng)域頂層行政法規(guī)的全面修訂，新規(guī)首次實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)供水統(tǒng)籌規(guī)范，核心重構(gòu)了供水“最后一公里”的權(quán)責(zé)邊界，對物業(yè)管理行業(yè)帶來根本性、全局性的影響。新規(guī)落地后，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了兩種截然不同的聲音：多數(shù)物業(yè)人為卸下多年的兜底包袱歡呼，也有部分主體面臨經(jīng)營模式的調(diào)整陣痛。

??據(jù)克而瑞物管對新規(guī)全文、行業(yè)實(shí)踐及配套解讀的深度梳理，本次修訂與物業(yè)企業(yè)直接相關(guān)的新老條例核心差異，集中在六大核心維度：

??新規(guī)對物業(yè)行業(yè)的核心影響：

??減負(fù)為主，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)

??（一）核心利好：徹底卸下非核心兜底責(zé)任，回歸服務(wù)本質(zhì)

??1.合規(guī)與安全風(fēng)險(xiǎn)大幅降低

??二次供水設(shè)施運(yùn)維一直是物業(yè)行業(yè)的核心痛點(diǎn)：物業(yè)既無專業(yè)的水質(zhì)檢測、有限空間作業(yè)資質(zhì)，也無設(shè)施改造的法定權(quán)限，卻長期承擔(dān)水質(zhì)安全、設(shè)備故障、應(yīng)急處置的兜底責(zé)任，極易引發(fā)業(yè)主糾紛、行政處罰甚至民事賠償。新規(guī)明確將運(yùn)維責(zé)任回歸至專業(yè)供水單位，從根本上解決了物業(yè)“無權(quán)管、管不好、賠不起”的行業(yè)困境。

??2.經(jīng)營成本與管理壓力顯著下降

??水箱清洗消毒、水泵巡檢維護(hù)、應(yīng)急搶修、人員配置等相關(guān)成本，以及代收代繳水費(fèi)的壞賬、差額墊付損失，是多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的剛性支出。新規(guī)落地后，新建項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)“零負(fù)擔(dān)”，存量項(xiàng)目逐步減負(fù)，物業(yè)可將相關(guān)人力、資金資源聚焦于基礎(chǔ)服務(wù)提升與核心競爭力打造。

??3.業(yè)主矛盾源頭化解，服務(wù)口碑提升

??過往高層住宅水壓不足、水質(zhì)異常、停水故障等問題，業(yè)主往往第一時(shí)間追責(zé)物業(yè)，物業(yè)長期處于供水單位與業(yè)主之間的矛盾夾心層。新規(guī)明確了責(zé)任主體，業(yè)主可直接對接供水單位解決相關(guān)問題，物業(yè)無需再承擔(dān)非自身責(zé)任的投訴與糾紛，大幅降低客訴壓力，提升業(yè)主滿意度。

??4.下沉市場服務(wù)邊界清晰，拓展更有底氣

??新規(guī)首次實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)供水服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，明確了農(nóng)村規(guī)模化供水的管理規(guī)范，為物業(yè)企業(yè)下沉縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場掃清了供水權(quán)責(zé)模糊的障礙。過往鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目供水設(shè)施不完善、權(quán)責(zé)不清晰的風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，物業(yè)企業(yè)拓展下沉市場的合規(guī)性與安全性顯著提升。

??（二）過渡期挑戰(zhàn)：需重點(diǎn)防范四類風(fēng)險(xiǎn)

??1.存量項(xiàng)目移交的協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)

??對于6月1日前已交付、未完成改造的存量項(xiàng)目，新規(guī)明確由政府組織逐步移交。但移交過程需協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、供水單位三方，涉及設(shè)施現(xiàn)狀確認(rèn)、維修責(zé)任劃分、業(yè)主表決等多個(gè)環(huán)節(jié)，若推進(jìn)不暢，極易出現(xiàn)責(zé)任真空、業(yè)主投訴等問題，對物業(yè)的協(xié)調(diào)能力提出較高要求。

??2.過渡期服務(wù)銜接的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

??在設(shè)施正式移交供水單位前，物業(yè)仍需按現(xiàn)有約定承擔(dān)運(yùn)維責(zé)任，不可盲目“甩手”。同時(shí)需提前對接屬地供水單位，明確移交時(shí)間表、過渡期責(zé)任劃分，避免因政策理解偏差出現(xiàn)合規(guī)漏洞。

??3.相關(guān)增值服務(wù)空間的調(diào)整

??部分物業(yè)企業(yè)布局的智慧水務(wù)、代收代繳增值服務(wù)，將隨新規(guī)落地出現(xiàn)空間收縮，需及時(shí)調(diào)整服務(wù)方向，尋找新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

??4.部分不規(guī)范經(jīng)營模式的陣痛

??新規(guī)終結(jié)了物業(yè)代收代繳水費(fèi)的模式，徹底封堵了部分企業(yè)通過總分表差額分?jǐn)?、公共用水成本轉(zhuǎn)嫁、水費(fèi)資金池周轉(zhuǎn)、水費(fèi)與物業(yè)費(fèi)捆綁催繳等方式獲取的非規(guī)范收益空間。對于長期依賴此類模式的項(xiàng)目與企業(yè)，將面臨現(xiàn)金流與經(jīng)營邏輯的調(diào)整壓力，也是行業(yè)合規(guī)化升級的必然過程。

??物業(yè)企業(yè)應(yīng)對建議

??距離新規(guī)正式施行僅剩3個(gè)月，物業(yè)企業(yè)需快速行動(dòng)，從以下五個(gè)維度做好落地準(zhǔn)備，最大化把握政策紅利，化解過渡期風(fēng)險(xiǎn)：

??1.全面開展項(xiàng)目臺(tái)賬梳理，做到底數(shù)清、責(zé)任明

??立即對在管項(xiàng)目進(jìn)行全量排查，按新建待交付、已改造完成、存量未改造三類標(biāo)準(zhǔn)分類統(tǒng)計(jì)，明確每個(gè)項(xiàng)目的供水設(shè)施產(chǎn)權(quán)、運(yùn)維現(xiàn)狀、責(zé)任邊界、合同約定，建立“一項(xiàng)目一臺(tái)賬”，提前梳理設(shè)施現(xiàn)狀、資料檔案，為后續(xù)移交工作做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。

??2.提前對接屬地主管部門與供水單位，掌握落地節(jié)奏

??新規(guī)為國家頂層制度，各地后續(xù)將出臺(tái)配套實(shí)施細(xì)則與移交時(shí)間表。建議企業(yè)主動(dòng)對接屬地供水主管部門、水務(wù)集團(tuán)，提前了解當(dāng)?shù)氐穆涞卣摺⒁平涣鞒?、改造?jì)劃，避免政策落地后被動(dòng)應(yīng)對。

??3.做好業(yè)主宣貫與溝通引導(dǎo)，平穩(wěn)推進(jìn)過渡期工作

??提前通過公告、社群、業(yè)主大會(huì)等渠道，向業(yè)主宣貫新規(guī)的核心變化，明確責(zé)任主體的調(diào)整，厘清移交后共有設(shè)施與戶內(nèi)設(shè)施的邊界，爭取業(yè)主對設(shè)施移交工作的理解與支持，從源頭減少移交過程中的矛盾與糾紛，同時(shí)做好過渡期的服務(wù)承諾，避免出現(xiàn)服務(wù)真空。

??4.優(yōu)化內(nèi)部資源配置，重構(gòu)核心服務(wù)能力

??提前調(diào)整內(nèi)部相關(guān)崗位設(shè)置、成本預(yù)算與人員配置，將原本投入在供水設(shè)施運(yùn)維、水費(fèi)催繳的人力與資金，轉(zhuǎn)移到基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)提升、業(yè)主增值服務(wù)拓展上，真正實(shí)現(xiàn)回歸物業(yè)服務(wù)本質(zhì)，借政策契機(jī)優(yōu)化服務(wù)流程，提升業(yè)主整體滿意度。

??5.挖掘新的服務(wù)機(jī)遇，拓展業(yè)務(wù)邊界

??新規(guī)并非完全關(guān)閉物業(yè)相關(guān)服務(wù)空間，反而為物業(yè)企業(yè)帶來了新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)：可作為第三方服務(wù)主體，協(xié)助業(yè)主與業(yè)委會(huì)開展供水設(shè)施移交的全流程協(xié)調(diào)、改造前的現(xiàn)狀評估、業(yè)主表決組織等服務(wù)；也可配合供水單位，開展入戶溝通、日常巡檢協(xié)助等配套服務(wù)，在合規(guī)前提下拓展新的收入增長點(diǎn)。

??結(jié)語

??本次《供水條例》的修訂，本質(zhì)是行業(yè)權(quán)責(zé)的理性回歸——讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。供水單位承擔(dān)供水全鏈條的法定責(zé)任，物業(yè)企業(yè)回歸業(yè)主服務(wù)的核心定位，從制度層面解決了困擾行業(yè)數(shù)十年的權(quán)責(zé)錯(cuò)配問題。

??對物業(yè)行業(yè)而言，新規(guī)不是約束，而是減負(fù)；不是挑戰(zhàn)，而是機(jī)遇。它既為規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)卸下了多年的兜底包袱，也推動(dòng)行業(yè)告別非規(guī)范的經(jīng)營模式，走向更合規(guī)、更聚焦服務(wù)本質(zhì)的高質(zhì)量發(fā)展之路。物業(yè)企業(yè)唯有主動(dòng)擁抱政策變化，提前布局、平穩(wěn)過渡，才能真正卸下非核心負(fù)擔(dān)，聚焦核心能力打造，在行業(yè)升級中搶占先機(jī)。

??克而瑞物管也將持續(xù)跟進(jìn)各地配套政策落地情況，為行業(yè)提供全流程的政策解讀、數(shù)據(jù)支撐與策略咨詢服務(wù)。