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導(dǎo)讀

李戰(zhàn)軍：調(diào)控不會(huì)更嚴(yán)厲冬天還將再延續(xù): 房地產(chǎn)行業(yè)的冬天態(tài)勢(shì)在2012年還會(huì)延續(xù)。最主要的原因就是政府的調(diào)控不會(huì)放松，還將堅(jiān)定的執(zhí)行。即便有所放松，也是適度放松和微調(diào)，不可能一下子帶來(lái)交易量和投資量的大幅度增加，以及交易價(jià)格的上升。因此，總的來(lái)講，2012年還是一個(gè)比較冷的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

本期嘉賓

李戰(zhàn)軍，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)，浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任，浦東新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)，浦東新區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃咨詢專家，清華大學(xué)、交通大學(xué)和上海大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)客座教授。曾是上海住房制度改革政策制定的參與人和執(zhí)行者。從事房地產(chǎn)研究工作近二十年。

調(diào)控政策的四大猜想

1、保障房政策調(diào)整表明了放松: 從保障房的角度來(lái)看，今年的任務(wù)已經(jīng)完成了，但是這個(gè)任務(wù)是在非常費(fèi)力的情況下完成的。因此也導(dǎo)致了明年1000萬(wàn)套開工任務(wù)需要調(diào)整，不僅明年，今后5年的3600萬(wàn)套任務(wù)也需要調(diào)整，向下的調(diào)整。下調(diào)已經(jīng)表明，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策在一定程度上不是在加碼，而是在放松。

2、限貸將繼續(xù)，消費(fèi)貸不會(huì)過(guò)緊: 限貸是受制于我們的宏觀經(jīng)濟(jì)，整個(gè)貸款規(guī)模、貨幣發(fā)行量都受到了控制，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)如此，其它行業(yè)的企業(yè)也如此。在第四季度，貸款規(guī)模有所放松，但主要針對(duì)的是國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的重點(diǎn)項(xiàng)目及小微企業(yè)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，信貸規(guī)模不會(huì)放松。我認(rèn)為，明年隨著CPI控制的要求，CPI逐步會(huì)回落，明年的房地產(chǎn)限貸，特別是開發(fā)貸款仍會(huì)繼續(xù)從緊，但對(duì)整個(gè)信貸規(guī)模包括消費(fèi)貸款不會(huì)像今年這么緊，會(huì)有所放松。

3、嚴(yán)格的限購(gòu)政策可能會(huì)出現(xiàn)寬松化的表現(xiàn): 明年各地政府會(huì)繼續(xù)采取相對(duì)寬松的做法，也就是限購(gòu)政策會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，但是限購(gòu)的力度、內(nèi)容會(huì)有所調(diào)整，而且各地的執(zhí)行也會(huì)不完全一致，很有可能有的對(duì)新建商品住宅進(jìn)行限購(gòu)，而對(duì)存量房放寬；有的地方可能會(huì)對(duì)高端住宅實(shí)行限購(gòu)，而對(duì)普通住宅依然實(shí)行限購(gòu)?？傮w來(lái)講，嚴(yán)格的限購(gòu)政策在各地明年可能會(huì)出現(xiàn)寬松化的表現(xiàn)，各地會(huì)根據(jù)本地的實(shí)際情況、房?jī)r(jià)漲幅以及其向國(guó)務(wù)院承諾的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)而做相應(yīng)的調(diào)整，更加嚴(yán)厲的限購(gòu)政策難以執(zhí)行。

4、房產(chǎn)稅半年內(nèi)不具備推廣條件: 至少在明年的上半年內(nèi)，北京和全國(guó)依然不具備借鑒上海和重慶試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)大范圍的推行房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和基礎(chǔ)條件，因?yàn)檫@需要做大量的準(zhǔn)備工作，各地還需要走法律程序。特別是北京，阻力更大。北京的房主來(lái)自全國(guó)各地，還包括大量的小產(chǎn)權(quán)房、央產(chǎn)房，北京擁有多套住房的居民比例在全國(guó)來(lái)說(shuō)也很靠前，所以在推行過(guò)程中的準(zhǔn)備工作和阻力會(huì)比上海和重慶更多更大，局面更復(fù)雜。

難以有新的調(diào)控政策出臺(tái)

關(guān)鍵要看年底的市場(chǎng)數(shù)據(jù): 總體來(lái)看，價(jià)格松動(dòng)的城市越來(lái)越多，下跌的力度也越來(lái)越大，越來(lái)越多的地方出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)和價(jià)格下滑，而且還正在蔓延，但能不能維持還需要考驗(yàn)，需要根據(jù)12月和明年1月的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)決定。一旦下降的趨勢(shì)明顯，我覺(jué)得難以有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，因?yàn)檎咭呀?jīng)取得了效果，隨著降價(jià)局勢(shì)的明顯，政策只會(huì)往松動(dòng)方面走，而不是更嚴(yán)厲。

長(zhǎng)期的限購(gòu)政策應(yīng)該取消: 首先，限購(gòu)不能與憲法相沖突，老百姓拿人民幣購(gòu)買商品，不應(yīng)該受到限制。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)性特別大，比如下半年的鋼鐵市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的不景氣表現(xiàn)，長(zhǎng)期嚴(yán)格的實(shí)行限制措施，會(huì)對(duì)我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響。在一段時(shí)間里，我們先把房?jī)r(jià)打下去，再去解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯甚至倒退的問(wèn)題，這是可以的，但如果長(zhǎng)期推行的話，我們的經(jīng)濟(jì)是受不了的，是不能容忍的。

適度從寬和微調(diào): 保增長(zhǎng)、保復(fù)蘇的壓力，肯定會(huì)讓調(diào)控政策有所放松，但這更多地反應(yīng)在“適度”和“微調(diào)”上面。我個(gè)人認(rèn)為，一個(gè)從緊的政策到了一個(gè)極端后，肯定會(huì)往回走，同理一個(gè)從寬的政策到了一個(gè)極端后也要從緊。現(xiàn)在已經(jīng)到了一個(gè)政策和價(jià)格的底部區(qū)域，因此下一步會(huì)從寬，但主要體現(xiàn)在適度從寬和微調(diào)，而不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)轉(zhuǎn)折性的變化。

2012，房地產(chǎn)冬天還將繼續(xù)

格局：還將延續(xù)冬天態(tài)勢(shì): 冬天的論調(diào)是從開發(fā)商和市場(chǎng)交易量的角度來(lái)看的，當(dāng)前交易價(jià)格和貸款也能看出這個(gè)行業(yè)目前正面臨著冬天。我認(rèn)為，明年這種形勢(shì)還會(huì)延續(xù)。最主要的原因就是政府的調(diào)控不會(huì)放松，還要堅(jiān)定的執(zhí)行。即便有所放松，也是適度放松和微調(diào)，不可能一下子帶來(lái)交易量和投資量的大幅度增加，以及交易價(jià)格的上升。所以，總的來(lái)講，明年還是一個(gè)比較冷的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，這種類似今年下半年的冷的環(huán)境在明年還會(huì)繼續(xù)。至于要延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化和調(diào)控政策的效果來(lái)決定。

企業(yè)：保守防御，獨(dú)立判斷: 對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2012年不應(yīng)該走擴(kuò)張型、發(fā)展型的戰(zhàn)略，而是應(yīng)該保守型、防御型的戰(zhàn)略。也就是少拿地，慎重拿地，對(duì)已經(jīng)在建的項(xiàng)目延長(zhǎng)開發(fā)周期，縮短開發(fā)戰(zhàn)線，要踏準(zhǔn)市場(chǎng)需求的節(jié)奏來(lái)相應(yīng)地做出自己的調(diào)整。至于更詳細(xì)的戰(zhàn)略，比如是否以及何時(shí)去抄底土地，要根據(jù)自身的情況，根據(jù)市場(chǎng)變化的判斷，獨(dú)立自主地做出自己的戰(zhàn)略選擇。

市場(chǎng)：“我看不到什么熱點(diǎn)”: 對(duì)于明年的市場(chǎng)，我看不到熱點(diǎn)。在冷的局面，看不到太多的熱點(diǎn)，除非政策調(diào)整。還是回到此前說(shuō)的問(wèn)題，不是市場(chǎng)本身有什么變化，而是看政策會(huì)有什么變化，政策的變化將決定市場(chǎng)的變化。至于房?jī)r(jià)，從全國(guó)角度來(lái)看，還是一個(gè)全國(guó)平穩(wěn)的情況，維持現(xiàn)狀的水平，過(guò)快的上漲不存在，過(guò)快的下跌也不存在；部分城市下跌，部分城市依然在上漲，但不管是下跌還是上漲，幅度都不不會(huì)太大。

我相信中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)陽(yáng)光明媚，雖然會(huì)有一段時(shí)間處在冬天，但從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，我們依然處在春天和夏天的過(guò)程中，希望大家加油，共同努力。