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??核心內(nèi)容

??1、合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企9月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2527.8億元

??2、企業(yè)拿地：個(gè)別地塊帶動(dòng)投資金額大幅提升，整體仍較為謹(jǐn)慎

??3、企業(yè)融資：?jiǎn)卧驴偭凯h(huán)比回升，融資成本保持低位

??4、組織動(dòng)態(tài)：招商、華潤(rùn)、華僑城核心層換防，央企梯隊(duì)升級(jí)路徑各異

??◎  文 / CRIC研究中心

??01 合約銷售

??百?gòu)?qiáng)房企9月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2527.8億元

??核心觀點(diǎn)：

??1、2025年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2527.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)22.1%，同比增長(zhǎng)0.4%，雖然同比變動(dòng)止跌回升，但是單月業(yè)績(jī)規(guī)模整體仍處于歷史較低水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額23236.6億元，同比降低11.8%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??2、2025年9月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低2.3%至625.2億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低8.9%至162.4億元和96.9億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻更是降低了19.4%至40.2億元。具體分梯隊(duì)來(lái)看，2025年前9個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的操盤銷售金額均在降低，TOP21-30和TOP31-50兩個(gè)梯隊(duì)房企的累計(jì)銷售規(guī)模降幅相對(duì)較小，分別同比降低7.5%和9.1%，是唯二降幅在10%以內(nèi)的梯隊(duì)。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2025年9月有72家百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中45家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%，包括華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)鐵建、電建地產(chǎn)、邦泰集團(tuán)、中建東孚等，TOP10房企中有7家的銷售操盤金額環(huán)比有所增長(zhǎng)。

??02 企業(yè)拿地

??個(gè)別地塊帶動(dòng)投資金額大幅提升

??整體仍較為謹(jǐn)慎

??核心觀點(diǎn)：

??1、重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)拿地金額環(huán)比大幅提升，單月投資創(chuàng)近一年新高。9月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）約1262億元，環(huán)比增長(zhǎng)405%，同比增長(zhǎng)294%，創(chuàng)下近一年新高。值得注意的是，本月總規(guī)模的提升主要受到上海徐匯區(qū)東安新村舊改“巨無(wú)霸”地塊的影響，剔除特殊因素影響以外，總規(guī)模趨勢(shì)為同比微漲、但變化不大。30家企業(yè)拿地面積293萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)114%和131%。

??在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓節(jié)奏加速之下，9月成交樓板價(jià)環(huán)為43120元/平方米，環(huán)比增127%，由此可見(jiàn)，高能級(jí)城市仍是企業(yè)投資的主戰(zhàn)場(chǎng)。此外，有13家企業(yè)9月未有新增土地入賬，除中海地產(chǎn)、招商蛇口外，僅有保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、中建智地拿地金額超過(guò)40億元。

??2、短期銷售端回暖對(duì)投資影響滯后且微弱。從第三季度的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)熱點(diǎn)城市有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的時(shí)候，依然能夠引起眾多房企的參拍（尤其是頭部房企）且競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較高，但普通的地塊出讓時(shí)則關(guān)注度大減，但僅靠?jī)?yōu)質(zhì)地塊的出讓并無(wú)法帶動(dòng)市場(chǎng)整體熱度的回升，也無(wú)法帶動(dòng)大部分房企的投資積極性回升，企業(yè)投資仍保持高度謹(jǐn)慎和理性。

??即使銷售端9月份有一定程度的回暖，傳導(dǎo)到投資端仍需要一定的時(shí)間、而且力度較弱，主要有兩方面原因：一方面，目前拿地已經(jīng)過(guò)了年內(nèi)可開(kāi)售的時(shí)間，企業(yè)投資的必要性下降；另一方面，銷售端的回暖也表現(xiàn)為點(diǎn)狀回暖，僅有個(gè)別城市市場(chǎng)情況較好，而個(gè)別城市的土拍對(duì)整體投資的回溫帶來(lái)的影響力度有限。

??03 企業(yè)融資

??單月總量環(huán)比回升

??融資成本保持低位

??核心觀點(diǎn)：

??1、融資總量：2025年9月65家典型房企的融資總量為386.32億元，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比減少33.1%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-9月65家典型房企的累計(jì)融資總量為3171.5億元，同比減少28%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資271.23億元，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比減少39.9%；境外債權(quán)融資46.01億元，上個(gè)月和去年同期則沒(méi)有企業(yè)進(jìn)行境外融資；資產(chǎn)證券化融資39.08億元，環(huán)比減少62.9%，同比減少69.1%。此外還有首開(kāi)向控股股東發(fā)行了30億元的永續(xù)債。

??2、融資成本：2025年1-9月65家典型房企新增債券類融資成本為2.99%，較2024年提升0.06個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.95%，較2024年全年提升4.77個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.57%，較2024年全年降低0.34個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，本月新城控股通過(guò)其子公司發(fā)行了一筆利率高達(dá)11.88%的境外優(yōu)先票據(jù)，進(jìn)一步推高了今年房企的境外債券融資成本；而由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)基本都是華潤(rùn)、招商蛇口、首開(kāi)等央國(guó)企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比僅略微提升了0.02個(gè)百分點(diǎn)至2.4%，繼續(xù)保持低位。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，企業(yè)在本月發(fā)行了1筆35億元的中期票據(jù)和一筆3.45億元的供應(yīng)鏈ABS，此外還獲得了30.1億元人民幣的銀行或機(jī)構(gòu)貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2025年1-9月TOP10房企平均每家的融資額為193.88億元，是所有梯隊(duì)中最多的。TOP11-30房企平均每家的融資額為44.15億元，同比減少23.21%，是融資規(guī)模降幅最小的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.56%；較2024年全年融資成本降低了0.12pct，降幅也是最大的，同時(shí)比融資成本最高的TOP31-50的房企低1.12pct。

??04 組織動(dòng)態(tài)

??招商、華潤(rùn)、華僑城核心層換防

??央企梯隊(duì)升級(jí)路徑各異

??核心觀點(diǎn)：

??9月，65家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企中7家集中“換血”。央企、地方國(guó)企占6席，凸顯“國(guó)資系”加速人事迭代：華潤(rùn)置地、招商蛇口、中交地產(chǎn)、華僑城A完成董事長(zhǎng)/總裁級(jí)交接，王堯、吳秉琪、朱文凱等地產(chǎn)老兵全面接棒；保利置業(yè)龔健到齡退任，董事會(huì)進(jìn)一步年輕化。綠地控股一次性補(bǔ)位5名副總裁，陳軍辭任執(zhí)行總裁。民營(yíng)房企亦借組織擴(kuò)容對(duì)沖流動(dòng)性壓力，雅居樂(lè)黃奉潮退居二線，副總裁職務(wù)保留至年底，為過(guò)渡式退出。具體情況如下： 

??1、招商蛇口內(nèi)部輪換筑牢戰(zhàn)略根基。蔣鐵峰升任招商局集團(tuán)副總經(jīng)理后，仍統(tǒng)籌地產(chǎn)條線，確保集團(tuán)資源與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銜接。原總經(jīng)理朱文凱接任董事長(zhǎng)，其在營(yíng)銷與多元運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的積累，將進(jìn)一步推動(dòng)“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”戰(zhàn)略深化；原招商積余董事長(zhǎng)聶黎明回歸任總經(jīng)理，一線開(kāi)發(fā)與物管的雙重履歷，能強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)落地。 

??2、華潤(rùn)置地郭世清因工作安排離任，郝忠明、趙偉同步補(bǔ)位核心崗。新團(tuán)隊(duì)形成“本土老臣+跨界精英”互補(bǔ)結(jié)構(gòu)——李欣、張大為深耕企業(yè)20年筑牢根基，徐榮（前深圳城市更新辦主任）、郝忠明（政企雙重履歷）則強(qiáng)化政策資源整合能力、趙偉（跨板塊財(cái)務(wù)專家），正是匹配城市更新、REITs等新賽道對(duì)“政策資源+資管能力”的需求。 

??3、華僑城張振高（董事長(zhǎng)）退休、劉鳳喜（副董事長(zhǎng)/總裁）調(diào)動(dòng)，吳秉琪“一肩挑”董事長(zhǎng)與代行總裁。在核心管理層同時(shí)空缺的情況下，華僑城采用“一人代行雙職”模式避免決策斷層，保障企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，同時(shí)為后續(xù)市場(chǎng)化選聘總裁預(yù)留空間。 

??此外，綠地控股單輪新聘5名副總裁，創(chuàng)本月單企聘任數(shù)量之最。綠地控股大規(guī)模補(bǔ)位副總裁團(tuán)隊(duì)，則旨在通過(guò)職能細(xì)分提升運(yùn)營(yíng)效率，應(yīng)對(duì)行業(yè)深度調(diào)整期的管理挑戰(zhàn)。 

??綜合來(lái)看，國(guó)資系房企已成為人事調(diào)整的核心主導(dǎo)力量，調(diào)整方向緊密圍繞戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、治理優(yōu)化與團(tuán)隊(duì)迭代展開(kāi)。從趨勢(shì)上看，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域的復(fù)合型人才（如具備政企資源、資管經(jīng)驗(yàn)者）將成為房企爭(zhēng)奪重點(diǎn)；央企國(guó)企的梯隊(duì)化接班機(jī)制與治理升級(jí)舉措將持續(xù)推進(jìn)，為行業(yè)樹(shù)立規(guī)范；部分民營(yíng)房企或延續(xù) “過(guò)渡式退出”、“職能補(bǔ)位” 等調(diào)整方式，以應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力與運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)。