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??研究視點(diǎn)

??為平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系，近年來(lái)土地成交規(guī)模持續(xù)下滑，地方債已成為補(bǔ)充地方財(cái)政缺口、支持城市發(fā)展的重要資金來(lái)源。2025年初政府工作報(bào)告明確，年內(nèi)擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元，較上年增加5000億元，增量資金重點(diǎn)投向房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)領(lǐng)域，其中暫停5年的土地收儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債再度啟動(dòng)，成為特殊專(zhuān)項(xiàng)債類(lèi)型。 

??當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，人口結(jié)構(gòu)、土地利用等新問(wèn)題亟待解決。2026年，全國(guó)老城區(qū)和老街區(qū)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查將全面推進(jìn)，為“十五五”城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃提供依據(jù)，政策端也將打通資金、要素卡點(diǎn)堵點(diǎn)，推動(dòng)城市更新順暢落地。這些舉措既能優(yōu)化城市布局、提升民生保障、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更能為房地產(chǎn)市場(chǎng)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”筑牢基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)多贏。 

??2025年下半年以來(lái)，城市高質(zhì)量發(fā)展在中央部委穩(wěn)地產(chǎn)表述中地位凸顯。中央城市工作會(huì)議后，住建部、國(guó)資委等多部門(mén)均表態(tài)推進(jìn)專(zhuān)項(xiàng)債支持城市更新、土地回收、保障房建設(shè)等工作。專(zhuān)項(xiàng)債相關(guān)項(xiàng)目正為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)多重利好：棚戶(hù)區(qū)改造、保障房建設(shè)穩(wěn)定需求側(cè)；存量閑置用地回收加快去庫(kù)存，改善供求關(guān)系；城市更新與土地收儲(chǔ)提升土地要素效率，增加優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，助力“好房子”發(fā)展。 

??研究中心針對(duì)2025年專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行變化，梳理了近800支地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債、5500個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投向，結(jié)合各地供求情況評(píng)測(cè)其對(duì)穩(wěn)樓市的推動(dòng)作用，核心觀點(diǎn)如下： 

??1.專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模與地產(chǎn)類(lèi)投放雙創(chuàng)新高，土儲(chǔ)類(lèi)重啟成穩(wěn)地產(chǎn)核心動(dòng)力。地方專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)近六年新高，地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債同比大幅增長(zhǎng)150%。土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債時(shí)隔五年重啟，成為規(guī)模增長(zhǎng)關(guān)鍵。其超量發(fā)行盤(pán)活閑置土地，有效推動(dòng)房地產(chǎn)供求關(guān)系企穩(wěn)。 

??2.央地聯(lián)動(dòng)構(gòu)建專(zhuān)項(xiàng)債穩(wěn)地產(chǎn)政策閉環(huán)，資金落地成效顯著。中央明確專(zhuān)項(xiàng)債投向并簡(jiǎn)化流程，搭建頂層政策框架。地方超800次穩(wěn)市政策與專(zhuān)項(xiàng)債投向高度契合。全年地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債預(yù)計(jì)撬動(dòng)1.1萬(wàn)億元收益，為市場(chǎng)企穩(wěn)提供核心支撐。 

??3.地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債占比升至近年新高，投向結(jié)構(gòu)聚焦三大核心領(lǐng)域。專(zhuān)項(xiàng)債投向房地產(chǎn)占比達(dá)29%，為2020年以來(lái)最高水平。土地儲(chǔ)備、城中村改造、保障房是主要投向，各品類(lèi)收益規(guī)模與兌現(xiàn)周期差異顯著。城中村改造成為短期內(nèi)收益兌現(xiàn)比例最高的領(lǐng)域。 

??4.地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債空間分布貼合發(fā)展規(guī)律，呈現(xiàn)東密西疏與頭部集聚特征。專(zhuān)項(xiàng)債投放與城市“人地房錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)，超四成資金流向華東區(qū)域。頭部城市集聚效應(yīng)明顯，TOP10城市發(fā)行占比達(dá)35%，北京發(fā)行規(guī)模斷層式領(lǐng)先。 

??5.不同能級(jí)城市專(zhuān)項(xiàng)債投向各有側(cè)重，三四線(xiàn)棚戶(hù)區(qū)改造占比更高。三四線(xiàn)城市地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行占比過(guò)半，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)力區(qū)域。從結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，一線(xiàn)城市側(cè)重城中村改造，二線(xiàn)城市聚焦土地儲(chǔ)備，三四線(xiàn)以棚戶(hù)區(qū)改造占比最高，適配各能級(jí)發(fā)展需求。 

??6.地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債長(zhǎng)期收益潛力巨大，穩(wěn)市場(chǎng)效能向頭部城市高度集聚。專(zhuān)項(xiàng)債相關(guān)項(xiàng)目預(yù)測(cè)總收益超9.2萬(wàn)億元，超全年商品房銷(xiāo)售規(guī)模。年內(nèi)融資預(yù)計(jì)撬動(dòng)1.1萬(wàn)億元?jiǎng)討B(tài)收益，其中48%集聚TOP20城，成為頭部城市市場(chǎng)企穩(wěn)的重要支撐。 

??7.土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債是地產(chǎn)類(lèi)投放核心，兼具優(yōu)化庫(kù)存與供給提質(zhì)作用。土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債占地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模的59%，撬動(dòng)收益規(guī)模居各品類(lèi)之首。其重點(diǎn)收儲(chǔ)閑置用地，既優(yōu)化房地產(chǎn)廣義庫(kù)存結(jié)構(gòu)，又為市場(chǎng)注入優(yōu)質(zhì)新增住宅用地。 

??8.專(zhuān)項(xiàng)債是重塑地產(chǎn)供求生態(tài)的關(guān)鍵抓手，需多舉措釋放效能建長(zhǎng)效機(jī)制。專(zhuān)項(xiàng)債當(dāng)前有效化解地產(chǎn)存量風(fēng)險(xiǎn)，為行業(yè)帶來(lái)新增投資與穩(wěn)定預(yù)期。未來(lái)還需從盤(pán)活存量、深化城市更新、政策協(xié)同等五方面發(fā)力。通過(guò)規(guī)范管理與多元運(yùn)作，筑牢房地產(chǎn)長(zhǎng)效企穩(wěn)根基。

??01專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模創(chuàng)新高，政策落地助力穩(wěn)地產(chǎn)

??2025年，地方專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)超過(guò)5000億元，主要投向了年內(nèi)重啟的土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。中央通過(guò)擴(kuò)容限額、明確投向、簡(jiǎn)化流程搭建政策框架，地方以多元舉措承接資金落地，最終通過(guò)巨量的長(zhǎng)期預(yù)期收益，為市場(chǎng)帶來(lái)更多確定性，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。 

??1. 2025年專(zhuān)項(xiàng)債限額再創(chuàng)新高，重啟土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債成穩(wěn)地產(chǎn)關(guān)鍵 

??2025年，地方專(zhuān)項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行規(guī)模達(dá)4.6萬(wàn)億元，如期刷新歷史新高。104.4%的發(fā)行完成率，位列2022年之后的歷史第二高位。需要注意的是，2022年的發(fā)行額度包含對(duì)2020—2021年未完成項(xiàng)目的補(bǔ)發(fā)資金，從這一角度考量，2025年專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行的推進(jìn)力度實(shí)際處于歷史最高水平。專(zhuān)項(xiàng)債在現(xiàn)階段地方財(cái)政來(lái)源中的重要性正在快速提升。 

??聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，2025年相關(guān)項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行了785支，涉及具體項(xiàng)目約5500個(gè)，涉及發(fā)行金額合計(jì)9212億元，同比增長(zhǎng)150%，發(fā)行金額已經(jīng)超過(guò)2023年、2024年兩年的總和，這主要得益于土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債的重啟。 

??2024年12月國(guó)務(wù)院再度明確允許專(zhuān)項(xiàng)債保障性住房、土地儲(chǔ)備之后，2025年土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)布規(guī)模迅速增加，全年融資規(guī)模近5500億元，成為專(zhuān)項(xiàng)債增量的核心來(lái)源。該規(guī)模較2025年政府預(yù)算設(shè)定的5000億元專(zhuān)項(xiàng)債增量高出9%，充分凸顯出當(dāng)前專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行對(duì)地方財(cái)政的強(qiáng)效支撐作用。而與之相關(guān)的大量舊改、棚改、土地回收等項(xiàng)目，也在實(shí)質(zhì)上為房地產(chǎn)市場(chǎng)改善供求關(guān)系、并帶來(lái)更多高品質(zhì)住房用地供應(yīng)。

??2. 政策落地：高質(zhì)量發(fā)展驅(qū)動(dòng)，專(zhuān)項(xiàng)債資金加快落地 

??2025年專(zhuān)項(xiàng)債成為穩(wěn)地產(chǎn)核心力量，中央擴(kuò)容限額、明確投向、簡(jiǎn)化流程，地方多元舉措承接，通過(guò)長(zhǎng)期預(yù)期收益為市場(chǎng)注入確定性。中央層面搭建政策框架：2025年《政府工作報(bào)告》安排專(zhuān)項(xiàng)債4.4萬(wàn)億元，新增5000億元，增幅13%，均創(chuàng)近六年新高，資金投向土地收儲(chǔ)、存量商品房收購(gòu)等領(lǐng)域，重啟土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債并賦予地方定價(jià)與用途調(diào)整自主權(quán)。后續(xù)多部門(mén)完善支持政策，自然資源部與財(cái)政部明確土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債納入標(biāo)準(zhǔn)、收益機(jī)制及試點(diǎn)規(guī)則，簡(jiǎn)化審批；一季度行動(dòng)方案允許專(zhuān)項(xiàng)債支持收購(gòu)存量商品房作保障房；年中發(fā)改委明確可統(tǒng)籌超長(zhǎng)期特別國(guó)債與專(zhuān)項(xiàng)債，加大閑置土地回收和存量房收購(gòu)力度。回顧歷史，2015-2020年專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模隨城市建設(shè)、棚改提速?gòu)?000億元升至3.75萬(wàn)億元，2020年房地產(chǎn)類(lèi)因暫停土儲(chǔ)債回落，2021-2024年專(zhuān)項(xiàng)債維持3.5-4萬(wàn)億元區(qū)間，支撐地方財(cái)政與經(jīng)濟(jì)基本面。 

??地方層面多維度落地：2025年全國(guó)地方出臺(tái)約800次房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)政策，涉及約1100個(gè)穩(wěn)市場(chǎng)抓手，其中539次聚焦城市更新、保障安居等方向，與專(zhuān)項(xiàng)債投向高度契合。城市更新方面，上海400億元專(zhuān)項(xiàng)債支持“兩舊一村”改造，啟動(dòng)25個(gè)城中村項(xiàng)目；廣東、江蘇將城中村改造納入省級(jí)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，江蘇完成5.8萬(wàn)戶(hù)改造并推廣房票安置。存量盤(pán)活與保障安居方面，浙江發(fā)行首批存量房專(zhuān)項(xiàng)債，湖南、貴州等十余省份支持收購(gòu)存量房作保障房，廣西力爭(zhēng)收購(gòu)2.5萬(wàn)套；浙江、廣東、北京保障性租賃住房專(zhuān)項(xiàng)債融資158億元，占全國(guó)總量一半。此外，多地發(fā)布“好房子”設(shè)計(jì)導(dǎo)則，上海、南京完善城市更新項(xiàng)目公共配套，實(shí)現(xiàn)“好配套+老房煥新”。 

??政策預(yù)計(jì)實(shí)效顯著：2025年房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債總?cè)谫Y9212億元，涉及項(xiàng)目總投資7.6萬(wàn)億元，預(yù)測(cè)總收益9.2萬(wàn)億元，超當(dāng)年新房成交規(guī)模。按融資規(guī)模估算，2025年預(yù)計(jì)撬動(dòng)1.1萬(wàn)億元收益，占全年新房成交的13%。其中，土地儲(chǔ)備類(lèi)融資5457億元，撬動(dòng)收益6821億元，占比61%；城中村改造與保障性租賃住房同比增幅分別達(dá)273%、227%，成為增長(zhǎng)新引擎；棚戶(hù)區(qū)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性住房分別撬動(dòng)1803億元、846億元、192億元收益，形成全鏈條支撐。這一收益將長(zhǎng)期拉動(dòng)剛性與改善性需求，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，縮短去化周期。 

??02投向結(jié)構(gòu)：土儲(chǔ)和舊改提速發(fā)展，驅(qū)動(dòng)更多投資確定性

??從發(fā)行結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，2025年允許再度發(fā)行的土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目漲勢(shì)迅猛，累計(jì)發(fā)行規(guī)模占到房地產(chǎn)大類(lèi)的59%，除此之外，城中村、保障房項(xiàng)目融資金額也大幅增長(zhǎng)，較2024年同期增長(zhǎng)了2倍以上。這也在側(cè)面反映了利用專(zhuān)項(xiàng)債穩(wěn)市場(chǎng)的兩大發(fā)力點(diǎn)：一方面通過(guò)土地收儲(chǔ)優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，另一方面發(fā)展保障性住房提供確定性更強(qiáng)的開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)。 

??1.2025年專(zhuān)項(xiàng)債投向房地產(chǎn)占比提升至29%，為2020年以來(lái)新高 

??2025年以來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模中，9212億元投向房地產(chǎn)，占全年專(zhuān)項(xiàng)債總量的29%，占比較2024年上升了17個(gè)百分點(diǎn)，為2020年以來(lái)的新高。不僅新增的土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債帶來(lái)了近5500億的新增融資，保障安居工程類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債（見(jiàn)下文說(shuō)明）也止住了2023-2024年以來(lái)的下跌趨勢(shì)。隨著城市發(fā)展被提到了更加重要的位置，城中村、保障房提速推進(jìn)，“好房子”發(fā)展也為地方新增土儲(chǔ)項(xiàng)目提供了更多投資確定性，2025年房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏顯著加快。

??2.土地儲(chǔ)備、保障房、城中村專(zhuān)項(xiàng)債提速發(fā)行，為新增投資帶來(lái)更多確定性 

??2025年，房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模達(dá)9212億元，同比大幅增長(zhǎng)151%。從投向結(jié)構(gòu)看，土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債的重啟是規(guī)模激增的核心動(dòng)因，該品類(lèi)年內(nèi)發(fā)行規(guī)模高達(dá)5457億元。值得關(guān)注的是，在2025年地方穩(wěn)樓市的政策導(dǎo)向下，土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債重點(diǎn)投向高質(zhì)量住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、存量及閑置用地收儲(chǔ)等領(lǐng)域，既助力優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)規(guī)模與結(jié)構(gòu)，也實(shí)現(xiàn)了新增供給提質(zhì)和廣義庫(kù)存減負(fù)的雙重目標(biāo)。通過(guò)對(duì)拿地成本偏高的存量、閑置用地折價(jià)回收后再出讓?zhuān)粌H能靈活調(diào)整地塊容積率、限高等控規(guī)指標(biāo)，改善開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售預(yù)期，為缺乏優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的土地市場(chǎng)注入新活力，保障行業(yè)基本運(yùn)行規(guī)模；同時(shí)也有效優(yōu)化廣義庫(kù)存結(jié)構(gòu)，達(dá)成減少滯銷(xiāo)庫(kù)存與增加優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的平衡。 

??03空間分布：遵循“人地房錢(qián)”呈東密西疏，前十城占比35%

??從空間分布來(lái)看，全國(guó)超過(guò)四成房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債投向華東區(qū)域。在“人地房錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管控之下，專(zhuān)項(xiàng)債投資項(xiàng)目也高度集中于人口密集的東部區(qū)域。不過(guò)從各省省內(nèi)投向來(lái)看，與中央城市工作會(huì)議的相關(guān)精神相一致，各地在發(fā)行房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債、尤其是保障性安居工程相關(guān)項(xiàng)目時(shí)，也同樣注重城鎮(zhèn)化發(fā)展空間較大的三四線(xiàn)城市，譬如河北、浙江、山東省內(nèi)各市所獲專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模均較為均衡，并未出現(xiàn)高度集中于省會(huì)城市的情況。 

??1.分布：專(zhuān)項(xiàng)債投資與城市發(fā)展格局一致，“人地房錢(qián)”聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著 

??從2025年各城市地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模分布來(lái)看，整體呈現(xiàn)與城市能級(jí)、人口基數(shù)、經(jīng)濟(jì)活力深度綁定的特征。其中，發(fā)行規(guī)模超500億元的城市共3個(gè)，分別為北京、重慶、上海三大直轄市，這類(lèi)城市依托廣闊的地域面積、龐大的人口基數(shù)，疊加近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整釋放的空間，為專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目落地提供了充足載體。 

??從區(qū)域分布看，2025年地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模超20億元的城市，絕大多數(shù)位于胡煥庸線(xiàn)以東、山海關(guān)以南區(qū)域，其中約四成資金投向華東地區(qū)。這一分布特征與全國(guó)人口分布高度吻合，充分體現(xiàn)出“人地房錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制的深入落地。究其原因，只有具備充足人口基數(shù)與良好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期的城市，才能保障安居工程項(xiàng)目滿(mǎn)足專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行的投資回報(bào)要求——通過(guò)棚戶(hù)區(qū)、城中村改造為城市高質(zhì)量發(fā)展騰挪空間，通過(guò)建設(shè)保障性住房、保障性租賃住房、公共租賃住房，切實(shí)解決中低收入群體住房難題，以穩(wěn)定居住成本增強(qiáng)城市人口吸引力。由此可見(jiàn)，地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模較高的城市，往往是外來(lái)人口集聚、經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先的一二線(xiàn)城市。 

??2.集中：北京專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模斷層式領(lǐng)先，前10%城市發(fā)行規(guī)模占比達(dá)到54% 

??前10%城市合計(jì)獲得房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債融資4989億元，占全國(guó)發(fā)行總量的54%。由于城市間經(jīng)濟(jì)、人口、城市建設(shè)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制差距顯著，房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模也存在較大差異。 

??雖然在當(dāng)下城市高質(zhì)量發(fā)展階段中，也強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)挖掘城鎮(zhèn)化水平較低城市的發(fā)展空間。但從個(gè)體城市比較來(lái)看，還是那些經(jīng)濟(jì)總量領(lǐng)先、就業(yè)機(jī)會(huì)較多、流動(dòng)人口市民化空間較大的一二線(xiàn)城市，能夠在城市排名中處于前列。 

??具體到城市，北京排在首位，房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目獲得952億的專(zhuān)項(xiàng)債融資，是唯一相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模超過(guò)600億的城市，實(shí)現(xiàn)斷層式領(lǐng)先。其中保障性安居工程獲得專(zhuān)項(xiàng)債融資763億元，占比達(dá)到80%。在前五城市中，北京是唯一保障性安居工程融資規(guī)模超過(guò)50%的，2025年重啟的土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債依舊不是北京房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行的主要組成部分。 

??上海以587億元排在第二，主要是土地儲(chǔ)備類(lèi)發(fā)行量較高，占比高達(dá)97%。年內(nèi)有63個(gè)土地儲(chǔ)備類(lèi)項(xiàng)目獲得專(zhuān)項(xiàng)債融資，合計(jì)金額568億元，其中最大的一筆是虹口區(qū)19、47、53等12個(gè)街坊的土地儲(chǔ)備，區(qū)、市兩級(jí)合計(jì)發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債融資86.2億元。作為國(guó)內(nèi)僅有的一手房房?jī)r(jià)指數(shù)仍在持續(xù)多年上漲的城市，近年來(lái)，上海土地市場(chǎng)持續(xù)火熱。在合理管控的庫(kù)存指標(biāo)、以及持續(xù)火熱的土地市場(chǎng)支持下，土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債的回歸，無(wú)疑可在較高的安全邊際以?xún)?nèi)，為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)增量土地，進(jìn)一步保障城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 

??杭州以196億元排在第三，與上海相似，大部分專(zhuān)項(xiàng)債融資也投向了土地儲(chǔ)備，占比達(dá)到了81%。作為當(dāng)前二線(xiàn)城市穩(wěn)市場(chǎng)表現(xiàn)首屈一指的城市，2025年杭州宅地平均溢價(jià)率高達(dá)26%，為一二線(xiàn)城市首位，主城區(qū)土拍幾乎每一宗優(yōu)質(zhì)宅地都拍出了高溢價(jià)。 

??值得注意的是，也有贛州、金華、滁州、溫州等4個(gè)三四線(xiàn)城市躋身TOP20，這些城市或是經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，人均收入、外來(lái)人口較多，如溫州、金華等；或是仍有較多棚改、城中村改造機(jī)會(huì)，如贛州作為江西人口第一大市，且城鎮(zhèn)化率仍未超過(guò)60%，棚戶(hù)區(qū)改造仍有較大發(fā)展空間；或是自身存量和閑置用地收儲(chǔ)，如滁州發(fā)行的70億土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債中，即有42億明確投向土地收儲(chǔ)，進(jìn)一步優(yōu)化行業(yè)庫(kù)存。 

??04展望及建議：專(zhuān)項(xiàng)債帶來(lái)更多行業(yè)確定性,奠定長(zhǎng)效企穩(wěn)根基

??2025年以來(lái)，在推動(dòng)土地盤(pán)活、拉動(dòng)成交增量、改善區(qū)域預(yù)期等方面，房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債已展現(xiàn)出顯著作用，存量土地收儲(chǔ)明顯改善廣義庫(kù)存壓力預(yù)期，專(zhuān)項(xiàng)債限額劇增也有望在長(zhǎng)期為需求側(cè)帶來(lái)更多確定性。但要進(jìn)一步釋放專(zhuān)項(xiàng)債效能，還需針對(duì)性完善發(fā)行節(jié)奏、區(qū)域適配、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面的配套政策。 

??1.地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目預(yù)測(cè)總收益超9.2萬(wàn)億，為穩(wěn)市場(chǎng)帶來(lái)大量確定性 

??2025年房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債對(duì)行業(yè)支撐作用凸顯，總?cè)谫Y9212億元，相關(guān)項(xiàng)目總投資7.6萬(wàn)億元，預(yù)測(cè)總收益9.2萬(wàn)億元，超當(dāng)年8.4萬(wàn)億元商品房銷(xiāo)售規(guī)模；年內(nèi)預(yù)計(jì)撬動(dòng)動(dòng)態(tài)收益約1.1萬(wàn)億元，夯實(shí)行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 

??細(xì)分領(lǐng)域中，土地儲(chǔ)備類(lèi)為核心支撐，融資5457億元，撬動(dòng)收益6821億元，占動(dòng)態(tài)總收益的61%，有望為市場(chǎng)帶來(lái)萬(wàn)億級(jí)優(yōu)質(zhì)新增貨值。城市更新與保障性住房成為增長(zhǎng)新引擎，棚戶(hù)區(qū)改造、城中村改造、保障性住房合計(jì)撬動(dòng)收益3582億元，城中村改造與保障性租賃住房同比增幅分別達(dá)273%、227%，催生大量定向銷(xiāo)售項(xiàng)目；城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造撬動(dòng)收益846億元，形成全鏈條收益支撐。 

??2.48%收益集聚TOP20城，專(zhuān)項(xiàng)債驅(qū)動(dòng)頭部城市房地產(chǎn)企穩(wěn) 

??從城市集中度來(lái)看，2025年TOP20城市專(zhuān)項(xiàng)債投資預(yù)測(cè)收益達(dá)5400億元，占全國(guó)48%，穩(wěn)市場(chǎng)作用高度集聚。北京以1106億元收益居首，以城中村改造、棚戶(hù)區(qū)改造為核心，契合存量提質(zhì)與民生保障需求；重慶以703億元排第二，土地儲(chǔ)備占主導(dǎo)，多元布局盤(pán)活存量與補(bǔ)充民生供給；上海、杭州、西安排名3-5位，收益高度聚焦土地儲(chǔ)備領(lǐng)域，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。 

??而躋身TOP20的唐山、贛州、金華、滁州、上饒五個(gè)三線(xiàn)城市，專(zhuān)項(xiàng)債布局則貼合城市自身發(fā)展特征形成差異化路徑：如贛州依托城鎮(zhèn)化率的較大發(fā)展空間，重點(diǎn)布局土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債；金華等城市則憑借外來(lái)人口較多的人口特征，在老舊小區(qū)改造、保障性住房等民生類(lèi)板塊布局力度更大，相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展空間進(jìn)一步打開(kāi)。專(zhuān)項(xiàng)債的精準(zhǔn)布局為這類(lèi)三線(xiàn)城市挖掘住房剛性需求、盤(pán)活存量資源提供了資金與政策雙重支撐，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)針對(duì)性企穩(wěn)。 

??3.政策建議：以專(zhuān)項(xiàng)債激活土地要素新動(dòng)能，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效企穩(wěn)機(jī)制 

??2025年地方專(zhuān)項(xiàng)債已進(jìn)入深化實(shí)施階段，但仍面臨區(qū)域分化、權(quán)屬?gòu)?fù)雜、資金可持續(xù)性等挑戰(zhàn)。為加速資金落地與提升土地配置效率，提出以下建議： 

??一是提速閑置宅地回收，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)。2026年進(jìn)一步簡(jiǎn)化閑置宅地認(rèn)定與收儲(chǔ)流程，加大專(zhuān)項(xiàng)債傾斜力度，擴(kuò)大回收規(guī)模，加速去庫(kù)存。 

??二是深化城市更新行動(dòng)，釋放土地效能。聚焦城中村改造、老舊房屋改造等領(lǐng)域，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)化資金保障，以確定性項(xiàng)目注入穩(wěn)定投資預(yù)期。 

??三是強(qiáng)化政策雙向聯(lián)動(dòng)，激活需求潛力。建立專(zhuān)項(xiàng)債與需求端政策協(xié)同機(jī)制，對(duì)相關(guān)購(gòu)房群體推出契稅減免等優(yōu)惠，探索多元化支付模式，打通“供給-需求”鏈路。 

??四是引導(dǎo)房企深度參與，穩(wěn)定市場(chǎng)主體。支持房企通過(guò)代建、合作開(kāi)發(fā)等模式承接相關(guān)項(xiàng)目，允許房企參與土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)產(chǎn)城融合，提振房企長(zhǎng)期信心。 

??五是規(guī)范資金全周期管理，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。搭建監(jiān)管體系，跟蹤資金使用與收益實(shí)現(xiàn)情況，強(qiáng)化激勵(lì)約束，推廣多元合作模式，引入社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)利用。 

??2025年房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，既是化解存量風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)雨，也是重塑供求生態(tài)的催化劑，為行業(yè)帶來(lái)9000億元新增投資與萬(wàn)億級(jí)新房成交預(yù)期。未來(lái)通過(guò)精準(zhǔn)發(fā)力與系統(tǒng)施策，專(zhuān)項(xiàng)債將持續(xù)發(fā)揮“穩(wěn)供給、促需求、提信心”的關(guān)鍵作用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效企穩(wěn)筑牢根基。