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??2026年1月5日，保利和潤旗下“保利高屋行”在上海的第一家門店正式開業(yè)，標(biāo)志著正式進(jìn)軍上海高端二手房市場。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，最近兩年房企涉足房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的現(xiàn)象略有增加。本報(bào)告對此類現(xiàn)象和模式進(jìn)行分析。

??一、報(bào)告引言：行業(yè)調(diào)整下的戰(zhàn)略新探索

??房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營”的調(diào)整。在土地紅利消退、金融杠桿受限、新房市場承壓的多重挑戰(zhàn)下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為尋求生存空間與第二增長曲線，紛紛將戰(zhàn)略觸角延伸至產(chǎn)業(yè)鏈下游的房產(chǎn)交易服務(wù)領(lǐng)域。需要說明的是，本報(bào)告所指的中介業(yè)務(wù)主要為租售交易或買賣業(yè)務(wù)，不包括物業(yè)服務(wù)、房企旗下長租公寓的自營租賃業(yè)務(wù)，以及租售戰(zhàn)略合作簽約下的租售業(yè)務(wù)等。統(tǒng)計(jì)來看，此類轉(zhuǎn)型已不再局限于個(gè)別民營企業(yè)，而是覆蓋包括頭部央國企和大型民企等企業(yè)，并形成了一個(gè)小規(guī)模的新市場。

??二、轉(zhuǎn)型的深層動因：共識與必然

??房企涉足中介業(yè)務(wù)的核心邏輯在于以下幾點(diǎn)。一是對沖開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：在新建房市場不確定性增加的背景下，尋求穩(wěn)定的現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，并通過開拓新的業(yè)務(wù)模式（尤其是核心城市高端業(yè)務(wù)）捕捉市場機(jī)會。二是掌控核心渠道：降低對第三方分銷平臺的依賴，奪回客戶入口與數(shù)據(jù)主權(quán)，并助力構(gòu)建內(nèi)部一二手房聯(lián)動機(jī)制。三是挖掘存量價(jià)值：直接參與規(guī)模巨大的二手房市場，分享存量時(shí)代紅利。近年來，核心城市二手房市場表現(xiàn)較好，房價(jià)調(diào)整后認(rèn)購性價(jià)比凸顯。四是構(gòu)建服務(wù)生態(tài)：圍繞“住”的全生命周期打造開發(fā)、銷售、交易、租賃、服務(wù)閉環(huán)，提升客戶粘性與品牌價(jià)值，并可通過一二手房聯(lián)動帶動新房交易。五是業(yè)務(wù)具備相通性：房企在新房銷售中已積累渠道與經(jīng)驗(yàn)，延伸至二手房業(yè)務(wù)具備一定基礎(chǔ)。

??三、全景圖譜：各類房企的多元化探索與實(shí)踐

??房企根據(jù)自身資源、戰(zhàn)略定位與市場環(huán)境，以差異化路徑切入中介市場。下表系統(tǒng)梳理了主要參與者的實(shí)踐情況。

??四、核心模式解析

??從上述全景圖可歸納出房企涉足中介的兩大主流模式：一類屬于自營社區(qū)深耕型，一類屬于自營全渠道服務(wù)型。

??自營社區(qū)深耕型：該模式依托自有開發(fā)項(xiàng)目形成的業(yè)主群與物業(yè)網(wǎng)絡(luò)，在“熟客社區(qū)”內(nèi)開展業(yè)務(wù)。優(yōu)勢在于信任基礎(chǔ)好、獲客成本低、服務(wù)深度高，且易與開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同，也與社區(qū)增值服務(wù)導(dǎo)向結(jié)合。挑戰(zhàn)在于業(yè)務(wù)規(guī)模受限于自有樓盤數(shù)量與區(qū)域分布，向非自有社區(qū)拓展時(shí)面臨品牌認(rèn)可度問題。該模式本質(zhì)屬于物業(yè)增值服務(wù)的升級，且與高端物業(yè)服務(wù)模式有相通性。

??自營全渠道服務(wù)型：該模式將中介業(yè)務(wù)作為獨(dú)立戰(zhàn)略板塊，不僅服務(wù)自有社區(qū)，還積極拓展全市場房源與客源，并提供裝修等衍生服務(wù)。優(yōu)勢在于市場空間更大，有望構(gòu)建真正的第二增長曲線，并形成服務(wù)生態(tài)閉環(huán)。挑戰(zhàn)在于需投入大量資源建設(shè)市場化競爭能力，且會直接與中介巨頭競爭，對管理與人才體系要求極高。

??五、面臨的共性挑戰(zhàn)

??房企跨界中介業(yè)務(wù)面臨諸多挑戰(zhàn)。一是文化與基因沖突：從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“服務(wù)思維”需組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制與管理文化的全面重塑。二是專業(yè)能力短板：缺乏成熟的經(jīng)紀(jì)人培養(yǎng)體系、專業(yè)交易風(fēng)控能力與真房源數(shù)據(jù)庫積累，在形成有效規(guī)模前普遍面臨持續(xù)投入與單店盈利壓力。三是市場信任壁壘：公眾難以相信開發(fā)商旗下中介能客觀、中立地評估和推售所有樓盤（包括競品）。若過度服務(wù)于自家社區(qū)項(xiàng)目銷售，將損害其中立性，影響后續(xù)業(yè)務(wù)拓展?？偨Y(jié)來看，多數(shù)房企的中介業(yè)務(wù)仍停留在“物業(yè)增值服務(wù)”層面，尚未成為真正意義上的市場化賽道。

??六、未來趨勢與戰(zhàn)略展望

??房企轉(zhuǎn)型和涉足中介業(yè)務(wù)，是一場由行業(yè)周期調(diào)整倒逼、存量時(shí)代機(jī)遇牽引的戰(zhàn)略遷徙。從部分央國企到民企龍頭，參與者眾多，模式各異，體現(xiàn)出行業(yè)調(diào)整中的積極探索與“二次創(chuàng)業(yè)”的決心。

??要實(shí)現(xiàn)真正意義上的轉(zhuǎn)型，企業(yè)必須尊重服務(wù)業(yè)規(guī)律，進(jìn)行長期、耐心且系統(tǒng)性的投入。中介業(yè)務(wù)不僅是一個(gè)新的利潤點(diǎn)，更是房企從“空間建造者”向“生活服務(wù)者”乃至“資產(chǎn)運(yùn)營商”蛻變的關(guān)鍵一環(huán)。與物業(yè)服務(wù)聚焦于“物”不同，中介業(yè)務(wù)更涉及資產(chǎn)管理與交易服務(wù)，要求企業(yè)密切關(guān)注大城市二手房市場的政策與走勢，積極探索新模式，并通過“物業(yè)管理+資產(chǎn)服務(wù)+生活服務(wù)”的一體化，實(shí)現(xiàn)更全面的客戶服務(wù)與價(jià)值提升。