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??商品房銷售規(guī)模持續(xù)收縮

??1—2月份，新建商品房銷售面積9293萬(wàn)平方米，同比下降13.5%；其中住宅銷售面積下降15.9%。新建商品房銷售額8186億元，下降20.2%；其中住宅銷售額下降21.8%。

??1-2月，新建商品房銷售面積及金額累計(jì)同比跌幅在上年下行的基礎(chǔ)上再明顯下探，跌幅分別擴(kuò)大4.8個(gè)和7.6個(gè)百分點(diǎn)，金額跌幅更為明顯，房?jī)r(jià)下行預(yù)期增加。雖然1-2月受春節(jié)假期居民返鄉(xiāng)、出游影響，商品房成交規(guī)模處于季節(jié)性低位，但在上年同期低基數(shù)下跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，其核心原因還是市場(chǎng)預(yù)期偏弱和主體信心不足。

??針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)，前兩月中央層面多次表態(tài)，將繼續(xù)加強(qiáng)貨幣信貸政策支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。政府工作報(bào)告也提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。地方也密集推進(jìn)更加精準(zhǔn)的政策工具，如上海在2月末放松限購(gòu)、優(yōu)化公積金、減免房產(chǎn)稅。隨著3月?tīng)I(yíng)銷季的到來(lái)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加，春節(jié)積壓的需求有望部分釋放，一線城市北京、上海在3月份已經(jīng)表現(xiàn)出單日級(jí)別的“熱銷”，有望達(dá)成某種程度上的“小陽(yáng)春”行情。不過(guò)，整體銷售市場(chǎng)短期難以企穩(wěn)，不同能級(jí)城市也將走出差異化路徑。

??各物業(yè)類型中，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積及金額同比跌幅較上期持續(xù)擴(kuò)大，辦公樓銷售情況明顯改善，兩項(xiàng)指標(biāo)由跌轉(zhuǎn)漲。

??各區(qū)域銷售面積及金額持續(xù)表現(xiàn)為同比下降且跌幅擴(kuò)大，西部和東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大最為明顯。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別較上期降低1.9個(gè)和2.7百分點(diǎn)，至42.5%、57.1%。

??02

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌幅有所收窄

      1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9612億元，按可比口徑計(jì)算同比下降11.1%；其中住宅投資7282億元，下降10.7%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

??1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比跌幅較上年末收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前商品房銷售市場(chǎng)低迷、土地成交縮量，投資增量明顯不足，在此基礎(chǔ)上前兩月投資跌勢(shì)有所改善一方面是上年同期基數(shù)較低，另一方面受到舊城改造加速推進(jìn)拉動(dòng)。開(kāi)發(fā)投資能否持續(xù)改善，核心驅(qū)動(dòng)依然是銷售企穩(wěn)、融資改善。當(dāng)前看來(lái)，市場(chǎng)預(yù)期與居民購(gòu)買(mǎi)力修復(fù)偏慢，難以帶動(dòng)投資快速回升，將底部趨穩(wěn)。城市方面，一線穩(wěn)、二線弱、三四線承壓的結(jié)構(gòu)分化特征也將更加明顯。

??各物業(yè)類型中，住宅和辦公樓投資同比跌幅較上期明顯收窄，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)住宅投資的比重為75.8%，較上期降低0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??各區(qū)域投資同比持續(xù)下降，其中西部地區(qū)跌幅最小，東北地區(qū)跌幅最大；與上期相比，除東北地區(qū)外其他區(qū)域跌幅均有所收窄，東部地區(qū)改善最為明顯。開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為64.7%，較上期提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。

??房屋新開(kāi)工規(guī)模持續(xù)處于低位

      1—2月份，房屋新開(kāi)工面積5084萬(wàn)平方米，下降23.1%；其中，住宅新開(kāi)工面積3695萬(wàn)平方米，下降23.3%。房屋竣工面積6320萬(wàn)平方米，下降27.9%；其中，住宅竣工面積4625萬(wàn)平方米，下降26.9%。

??1—2月，新開(kāi)工累計(jì)同比跌幅再次下探，較上年末擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)。2026年行業(yè)供應(yīng)端政策核心為因城施策控增量，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障民生、重大項(xiàng)目，原則上不新增經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，商品房供地結(jié)構(gòu)性收緊，直接影響未來(lái)新開(kāi)工規(guī)模，符合中央“控增量，去庫(kù)存，優(yōu)供給”的政策口徑。未來(lái)新開(kāi)工將延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)前低后穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的特點(diǎn)?？⒐し矫?，規(guī)模將持續(xù)處于低位，交付力已成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)重心全面轉(zhuǎn)向以品質(zhì)為核心的高質(zhì)量交付。

??04

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)下滑

??1—2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金13047億元，同比下降16.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2570億元，下降13.9%；自籌資金4939億元，下降5.9%；定金及預(yù)收款3589億元，下降21.5%；個(gè)人按揭貸款1128億元，下降41.9%。

??1-2月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)11個(gè)月下行。具體來(lái)看，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比大幅下跌，跌幅分別較上年末擴(kuò)大5.3個(gè)和24.1個(gè)百分點(diǎn)，居民貸款購(gòu)房意愿極為低迷，銷售回款問(wèn)題加劇。占比方面，自籌資金占全部資金的37.9%，超過(guò)定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的36.2%；年初國(guó)內(nèi)貸款占比較高，為19.7%,較上年末提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。

??總體來(lái)看，房企所有資金來(lái)源規(guī)模都在收縮，內(nèi)生造血能力不足，資金壓力不減。當(dāng)前中央監(jiān)管機(jī)構(gòu)已不再要求按月提交“三條紅線”指標(biāo)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)監(jiān)管從高頻量化管控轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)處置。政府工作報(bào)告提出，進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，政策層面堅(jiān)守防風(fēng)險(xiǎn)底線。未來(lái)房企也要依托白名單與主辦銀行制穩(wěn)融資，收縮低效布局，聚焦優(yōu)勢(shì)城市與確定性高的項(xiàng)目，審慎拿地，積極參與城市更新等領(lǐng)域。

??05

??商品房庫(kù)存規(guī)模增加

??2月末，商品房待售面積79998萬(wàn)平方米，比上年末增加3366萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加3516萬(wàn)平方米，辦公樓減少9萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少487萬(wàn)平方米。

      2月末商品房待售面積周期性增加，較上年末明顯增長(zhǎng)，與上年同期基本持平，整體去化壓力依然較大。去庫(kù)存仍是今年房地產(chǎn)重點(diǎn)工作任務(wù)，政策工具箱將進(jìn)一步豐富，支持探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等是關(guān)鍵抓手。